重庆楼市的销售冠军，收起了野心
今年4月，金科全新年轻领导班子第一次亮相业绩会。这次业绩会上，“80后”董事长周达和“75后”总裁杨程钧显得意气风发，信心满满。
实控人黄红云在年初给金科定下新目标：到2025年，实现总销售规模4500亿元以上，年复合增长率15%以上。
业绩会上，周达特意强调对实现上述目标，“管理层充满信心”。总裁杨程钧则给出了金科2021年的销售目标，不低于2500亿元。
4个多月后，在金科中期业绩会上，面对全年销售目标能否实现的问题时，杨程钧明显少了年初的那份自信，回答称“力争”。
今年上半年，金科实现销售额1025亿，较同期增长18%，但仅完成了全年2500亿销售目标的41%，销售额排在行业第18位。
金科下半年要实现1475亿的销售额，才能完成预定的目标，而提高去化率，并非易事，目前来看，难度不小。
管理层特意强调，“不会牺牲长期利益，来追求短期的规模”。
透过镜头可以看到，今年40岁的周达，在履新半年多后，头上多了一些白发。
“未来把效益放在第一”
管理层对利润的态度转换背后，金科正面临增收不增利的事实。
今年上半年，金科实现营收439.74亿元，同比增长45.1%；实现归母净利润37.05亿元，同比增长2.49%；扣非后归母净利润为28.5亿元，同比下滑13.24%。
周达认为，金科净利润增速放缓，原因有三方面。其一，行业整体毛利率下行，公司毛利率也有所下降；受2018、2019年合资合作项目增幅较大影响，少数股东损益增加所致；另外，2020年同期归母净利润基数较高，为36.15%。
事实上，金科毛利率已经连续几年下滑。据平安证券数据，金科股份毛利率已从2019年的高位28.8%，下滑至今年上半年的20.1%。
而猛涨的少数股东损益，也在蚕食金科的利润。今年上半年，金科少数股东损益为11.61亿元，比去年同期增加了超5亿，占到净利润的24%，同比提升 8.7个百分点。
金科财报并未披露公司权益拿地比例，但从今年上半年获取的39宗土地来看，金科占有80%以上权益的项目仅为10宗。
合作拿地比例上升，也导致金科少数股东权益一路走高。截至今年上半年，金科少数股东权益占所有者权益的比例约为49%。
《凤凰WEEKLY地产》还注意到，金科“存货期末余额中含有借款费用资本化金额”在逐年走高，2019-2020年，这一数字分别为137.08亿、161.33亿元，现已涨至上半年的176.2亿元。
中原地产首席分析师卢文曦谈到，这一金额的增长有粉饰财务报表的嫌疑。
面对业绩放缓，金科管理层提出，未来公司会把效益优先作为经营发展的第一原则，力争实现利润的增速要明显高于规模的增速。
债务的隐忧
今年上半年，金科继续维持“绿档”企业。其中，净负债率为77.08%，剔预后资产负债率为69.55%，现金短债比为1.38。
这一成绩，让不少房企感到羡慕，尤其是民企。
2020年8月，“三道红线”公布前，金科全部踩线，但在2020年底，又神奇般地全部过关。几个月内就完成监管要求，金科的神速遭到外界质疑。
实际上，金科的真实债务情况，或许远比其财务报表内披露的要高。
金科上半年应付“商业承兑汇票”约120.75亿，较期初增加了约64亿。
中达证券对43 家主流房企境内发债主体统计发现，2020年底，除恒大外，房企应付票据超过100亿的，有7家。
“2021年上半年跟随市场情况变化，支付工具品种调整导致商票余额较高。根据公司财务规划，年末余额将回落至80亿以内。”金科方面对此回应称，金科供应链支付总体规模维持在200亿左右（对外工程款支付占比的40%左右），包含商票、应收账款保理、信用证、线上赊销等多个品种，总体余额并无大变化。
中达证券认为，房企使用商票时常伴随贴息，可能高于部分房企通过其他渠道融资的成本。而上半年，金科融资成本区间在3.9%-12.62%之间。
商票，可以理解为一种基于商业信用开具的正规“白条”，无担保、可转让，到期兑付。更重要的是，在“三道红线”之下，商票并不计入有息负债，而成为房企青睐的融资方式。
不过，今年上半年，多家房企被曝出商票逾期，还是引起了监管部门的重视。业界一度有传言，未来，房企商票极有可能会被纳入“三道红线”计算指标。
诸葛找房分析师对《凤凰WEEKLY地产》表示，房企为了控制其他债务规模，通过开具商票延迟付款来有效缓解现金流压力，短期内能有效缓解债务压力，但随着商票规模持续增长，也会带来一定的债务风险。
“若商票纳入监管，房企的债务压力将进一步加大，降负债将是房企任务的重中之重，同时，企业靠自身回血也变得至关重要。”上述分析师表示。
“部分房企逾期对我们最大的影响就是，市场整体流动性减弱，价格上涨，我们已经开始减少商票开具了。”金科方面对《凤凰WEEKLY地产》表示。
据悉，票交所已于8月1日按承兑人披露票据兑付情况。金科旗下所有项目公司出具商票均统一由“金科地产股份有限公司”承兑，截至目前，无一张逾期票据。
“商票纳入监管，对我们的兑付和使用并无影响。”金科方面称，这意味着有一个公允客观的官方评价体系，对他们来说也是好事。
“不拿非盈利地块”
实际上，从金科上半年土地市场的表现，也能看出其态度的变化。
据中指研究院数据，金科上半年排在拿地金额排行榜第39位，比2020年下降了19个名次。
财报显示，上半年，金科土地购置合同金额为354亿元，从公开市场获取项目的占比下降至43%，通过“地产+商业”、“地产+产业”、 收并购等方式获取的土地占比提升至57%。
作为从重庆走出的“地产黑马”，过去5年，金科拿地销售比（拿地金额/销售金额）均不低于40%，但这也带来负债的高企。
周达在业绩会上则称，公司坚持稳健投资策略，对于达不到公司盈利标准的项目，坚决不拿，在保障现金流安全的前提下，补充优质土地资源。
在拿地策略上，杨程钧称，公司坚持以二三线为主，一四线为辅的原则，通过地产+收并购、城市更新等多元化拿地方式，有信心拿到规模大、盈利性更强的项目。
“公司在积极研究第二批集中供地城市的政策变化，相信下半年随着政策的调整，土地溢价率下行，也会有一批好的拿地机会出现。”杨程钧表示。
平安证券指出，金科中西部与三四线城市土储占比较高，若后续中西部、三四线楼市景气度下行，或对公司销售造成负面影响。
或许是意识到土地过于集中在重庆及西南地区的风险，金科也在降低对其的依赖度。
截至2021年6月底，金额总可售资源约为 7311 万平方米，其中，重庆占比降至23.69%，华东、西南（不含重庆）、华中、华南、华北占比分别为 20.94%、18.30%、17.81%、9.22%、5.27%。
另一方面，金科还面临去库存的压力。期末，金科存货账面余额2473.41亿元，较期初增加0.7%，占总资产比例超60%，其中跌价准备约为10.08亿元。
据中指研究院数据，今年1-8月，金科实现销售额1308.5亿元，排名第19，实现全年目标的52%，拿地金额排名比上半年继续下降至第45位。
董事长周达、总裁杨程钧年初的上任，被业内视为创始人黄红云的正式回归。在这之前，他刚从与融创长达4年多的股权争夺战中脱身，原本以为从此岁月静好，但随后又陷入与前妻的财产纠纷中。
业绩会上，董秘张强再次强调，公司实控人黄红云和其一致行动人离婚，产生的股票分拆事项已办理完结，到目前为止双方仍是一致行动人。
今年，恰逢金科上市十周年。黄红云此前表示，希望金科是一家能跑马拉松的公司。但对今天的金科而言，跑马拉松的步子恐怕要放缓了。