绿地难“绿”
“已经三个月没发工资了。”
绿地西南区域的员工向《凤凰WEEKLY地产》证实了外界的传言，“绿地资金出现了问题，是真的。”
不久前，评级机构接连下调了绿地控股的评级，原因都直指其流动性或将减弱。
2005年那一轮房地产调控，“大黑马”顺驰因为资金链出了问题不得不出售，这件事启发了绿地董事长兼总裁张玉良。他意识到，一个公司的规模再大，如果产品和产业单一，一旦遭遇外部冲击，面临的可能就是生死危机。
张玉良从“危”中看到了“机”。这个机会，就是多元化。
那一年10月，绿地一口气成立了能源、商业、建设以及汽车服务四大综合产业集团，迈开了多元化的步子。目前，绿地的业务已经涵盖地产开发、基建、金融、消费等板块，这样的布局已经开始收效，2020年，绿地基建营收占比已经超过开发业务。
2012年，在接受媒体采访时，张玉良笑称，普通开发商很难从银行贷到款，但绿地“不差钱”，甚至还有银行反过来向绿地借钱，而且能源产业赚来的钱还可以流向地产开发。
那时候的张玉良，哪里会想到，有一天绿地也会为钱发愁。
10月25日，绿地控股发布了2021年前三季度财报，实现营收4268亿元，同比增长33%，其中房地产业营收为1496亿元，基建产业营收为2114亿元；归属于上市公司股东的净利润112亿元，同比下降7.28%。
截至第三季度，绿地现金及现金等价物余额为589.41亿元，一年内到期的非流动负债为273.89亿元。
现金告急？
受花样年违约影响，10月4日至今，绿地多只美元债亦下挫至低位。
企业预警通显示，绿地目前有12只存续美元债，总额在45.2亿美元，票面利率多在6%以上，其中8只在一年半以内到期。
穆迪认为，绿地不太可能以合理的融资成本发行新的境外债券，以便在未来6-12个月为其到期债务进行再融资。其可能会使用内部现金偿还债务，这将减少未来12-18个月可运营的资金。
同策研究院研究总监宋红卫对《凤凰WEEKLY地产》表示，评级下调会给房企融资造成严重的影响，首先会造成信贷额度的下降，原来的合作金融机构会减少给企业的融资行为，并且融资成本会进一步上升。
“随着评级的调整，整个金融圈都会减少或者停止跟这类房企的合作，即使合作，也会把融资成本提高很多，房企融资难度进一步加大。”宋红卫说。
上半年，绿地整体平均融资成本为 5.61%，在国企中处于高位。未来，这一指标或将上升。
另一方面，绿地自身财务结构正持续恶化。
财报显示，上半年，绿地商业承兑汇票总额激增，由期初的44.83亿，增至期末的135.84亿元，增加了91.01亿元，其中房地产业商票总金额上半年新增76.61亿元。2016-2021年上半年，绿地商业承兑汇票总额从9405.07万增至135.8亿元。
“三道红线”之下，商票由于不计入有息负债，成了房企青睐的融资方式之一。今年上半年，多家房企被曝出商票逾期，引起了监管部门的重视。业界一度有传言，未来，房企商票极有可能会被纳入“三道红线”计算指标。
诸葛找房分析师此前对《凤凰WEEKLY地产》表示，若商票纳入监管，房企的债务压力将进一步加大，降负债将是房企任务的重中之重，同时，企业靠自身回血也变得至关重要。
据媒体报道，绿地两家子公司已出现拒付票据行为，其中绿地控股集团杭州东城房地产开发有限公司拒付53笔票据，共计拒付3642万元；绿地地产集团徐州新诚置业有限公司拒付104笔票据，共计拒付5460万元。
上述绿地西南区域员工对《凤凰WEEKLY地产》称，目前已有供应商货款付不出去，资金安排已经提前两个季度。
根据贝壳研究院统计，依照“三线四档”融资新规，绿地控股剔除预收款后的资产负债率为82.8%，净负债率为120.0%，现金短债比为1.34。由此，绿地控股2021年中期指标两项超阈值，较2020年末下降一档，进入“橙档”行列。
5月的股东大会上，在回答如何降负债时，张玉良表示，“计划将一部分资产进行处理，资金用于转型投资”。
今年以来，绿地已出售多处资产“回血”，包括将上海绿闵物业管理有限公司100%股权作价12.6亿元转让给花样年控股旗下指定主体；将旗下上海九龙宾馆100%的股权作价8.60亿元出售给北京金辉；拟将南宁绿地中心部分商业物业及车位，以2.7亿元出售给南方锰业等。
绿地称，三季度进一步压降有息负债296亿元，前三季度已累计压降有息负债645亿元，净负债率进一步回落，第二条红线转绿在即。
今年5月张玉良称，力争年内实现两条线“转绿”。目前来看，降档的可能性还是存在不确定因素。
销售大幅下滑
除了难以“借旧换新”，销量下滑也将成为绿地的掣肘。
2020年，绿地的销售额就出现负增长，实现销售金额 3583.5 亿元，同比下降 7.7%，没能完成4000亿的销售目标。
当时，董秘王晓东表示，商办市场受疫情影响比较大，绿地商办比例比较高，所以整体销售金额有压力。
据王晓东介绍，绿地2020年住宅销售金额达到2725亿元，同比增长8%；但商办同比下降37%，去化不及预期，出租存在压力。
行情好时，商办物业一直是绿地业绩的亮点。2014年，绿地赶超万科，商办业务功不可没，该年绿地商办销售的贡献占比为53.8%，增幅高达90%。
但在行情下行时，商办物业由于投资大、回款周期长，而成为绿地追求规模的拖累。
半年报显示，2021年上半年，绿地房地产主业合同销售金额中，住宅占比71%，商办占比29%。
据克而瑞数据，9月份绿地控股销售额为215亿元，同比大降55.5%，在TOP10房企中，降幅居第二，第一为恒大。而在大本营上海，绿地的销售金额仅有4.49亿元，去年同期为9.17亿元。
穆迪预计，绿地控股的合同销售将在未来6-12个月下降，原因是资金条件紧张，购房者信心减弱。这将削弱该公司的信用指标、营运现金流，以及其流动性。
“部分楼盘正在打折销售。”绿地员工称。
据中指研究院数据，2021年1-9月，绿地拿地金额为275亿，排名第22位，而去年同期，绿地拿地金额为735亿，排名第7。
2021年初，张玉良称，今年地产要比前一年好，不仅是质量好，数据也会上去，“我还是充满信心”。
但在现实面前，张玉良的信心或将大打折。
标普预计，绿地合同销售额将从2020年的3580亿元下降到2021年的3000亿-3200亿元，2022年的2700亿-2900亿元，售罄率将降至50％-55％。
4000亿野心
1992年，是中国房地产市场风起云涌的年代。这一年，“万通六君子”刚赚到第一桶金；杨国强扔掉了包工头的头衔，摇身一变成了开发商；胡葆森带着一大笔钱从香港回到老家河南，成立了建业地产。
上海滩的张玉良也嗅到了不同的气息，同年，36岁的他决定下海，进入了绿地前身上海绿地开发总公司。这年5月，绿地由上海市农委、建委下属4家企业出资2000万元成立。
在张玉良的从商哲学中，一直有个信念，那就是“做政府想做的事”。
从做绿化、做公建，到又遇上“旧城改造”的机遇，绿地渐渐在上海滩闯出了名。短短四年间，绿地总资产累计达12亿。
到2001年，绿地已经进入上海地产前三，并开始向全国进军。与此同时，绿地也开始将触角伸向住宅外的商业地产，包括超高层、商业中心、城市综合体等项目。
图为绿地张玉良
2005年，顺驰的遭遇，启发了张玉良的多元化之路。也是在这一年，张玉良提出了要做到世界500强。
“过去其他国家没有的，不代表中国没有，中国房地产行业完全有可能出一个世界500强。”张玉良说。
7年后，张玉良的梦想得以实现。2012年，绿地以228.73亿美元的营收，首次上榜财富世界500强，位列第483位。
这之后，张玉良又有了新梦想：把万科从房地产行业老大的宝座上拉下来。
2014年，凭借商办物业走俏，及海外拓展的红利，绿地最终以超2400亿的预收款，超越多年的老大哥万科，坐上了销冠的宝座。第二年，绿地A股上市，市值也一度超万科，张玉良迎来个人的巅峰时刻。
当时，地产江湖流传着一个传闻，“谁要超越万科，一定自己玩火先死”。
这更像是对规模的诅咒。
果不其然，超越万科后，绿地的排名开始走下坡路，甚至有被挤出前十的风险。据中指研究院数据，2021年1-9月，绿地实现销售额为2302亿元，排名第9，较去年同期下滑2个名次。
追逐规模的那几年，绿地负债率一路走高，而大力发展的基建业务，也被质疑拉低了整体利润率。2016至2021年上半年，绿地净负债率均不低于100%，一度接近300%。
张玉良喜欢定目标。
2018年，嘴上说着不唯规模论的张玉良，还是提出了4000亿的销售目标，但直到今天，这一目标都没能实现。
今年5月的股东大会上，被问及“如何维持降负债与发展之间的平衡”时，张玉良表示，不会放弃发展来降负债，“我觉得这不是很好的降负债的方法”。
国企的退休年龄是60岁，业绩突出者可延长至63岁。2018年，已经62岁的张玉良，打破年龄限制实现连任。而今，在融资趋紧、销量下滑的背景下，超期服役的张玉良尚未实现4000亿的目标，而他的规模野心似乎也显得有些不合时宜了。
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