地产失去的十年，能靠EDG扳回来吗？
北京时间11月7日凌晨，在2021年《英雄联盟》世界赛中，来自中国大陆赛区（LPL）的头号种子EDG战队（EDward Gaming）以3:2的比分击败了来自韩国赛区（LCK）的头号种子DK（DWG KIA）战队，捧得冠军奖杯。
“我们是冠军！”喜讯传来，年轻人在互联网上开启狂欢模式。
伴随夺冠带来的巨大声誉，EDG战队出圈了。不过，对电子竞技感到陌生的人而言，第一个反应是：EDG是什么？然后再去搜索一番，才能明白这次网络狂欢中所指热词的意义。
EDG夺冠背后，老板“爱德朱”及资本运作平台“珠江投资”也纷纷走向台前。赛前，珠江投资在官博称，夺冠就每人发一套房，也成了夺冠后舆论的一大噱头。
在电竞圈，“爱德朱”的名气并不比王思聪小，他们还有同样一顶帽子，即地产二代。“爱德朱”本名朱一航，为合生创展创始人朱孟依长子。
2021英雄联盟S11世界总决赛，中国俱乐部逆转夺冠实现大满贯。
上世纪80年代末，经商浪潮席卷广东，20岁出头的朱孟依，在家乡广东丰顺县留隍镇做起了包工头。
朱孟依赚到的第一桶金，是因为一个大胆的想法。当时，朱孟依发现，镇上很多人在家门口开商铺，很乱。于是，他跑到镇政府去建议，愿意帮忙建设商业街，把商户集中起来，便于管理，也容易形成市场。回报是，一定比例的租金分成。
1990年初，已有不少积蓄的朱孟依前往香港闯荡，并获得永久居住权，摇身一变成了港商。1992年，其与张荣芳、陆维玑夫妇在香港成立了合生创展。
由于当时禁止境外投资者在内地开发房地产，1993年，朱孟依在广州成立了珠江投资。从那时起， 合生创展投资的房产项目中，70%的项目都与珠江投资合作开发，合生创展都是大股东。
1993年，朱孟依用低价拿下当时尚处于规划之中的广州天河区大块农田，由此开发了百万平米的超级大盘，即华景新城，因而走红。
之后，“珠江系”又在广州先后开发了骏景花园、帝景苑、愉景雅苑、暨南花园、华南新城等近 20 个大型项目。1998年，合生创展在港上市，成为“地产一哥”。2000年左右，合生创展开始北上，开启全国化。
很快，合生创展迎来巅峰时刻，2004年成为首家销售额破百亿的房企。同年，恒大销售额仅14.4亿元、碧桂园为32.4亿元、富力64亿元、雅居乐45亿元，连后来的老大哥万科也才90亿左右。
有媒体当时统计，1998年、1999年合生创展仅在广州一地创造的利润，就超过了万科在全国五大城市创造的总利润。难怪，当时的王石也不由得感叹，“合生创展才是地产界真正的航空母舰”。
不同于王石、潘石屹等热衷抛头露面的地产商，朱孟依常常低调示人，几乎不接受媒体采访，因而也给合生创展增添了一股神秘的气息。朱孟依也成了隐秘的地产富豪。
2006年，朱孟依家族曾以165亿的身家，登上胡润百富榜第三名。这一年的前十富豪中，地产商占据了6席。
在21世纪的头十个年头，地产商在财富榜十强中，往往占据多数，但在2021年，地产商财富集体缩水，甚至跌出了前十。不过，据胡润百富榜，2021年，朱孟依家族以710亿的身家，排名第73位，比去年还上升了22个名次。
2006年的朱孟依没有想到，破百亿后，合生创展开始原地踏步，时间长达14年，直到2019年才突破200亿大关。
朱孟依习惯“购买未来”，多少有点赌徒的心态。当然，也有赌输的时候。2003年，天津宝坻区政府在一片盐碱地上，描绘出一幅“大北京”京津唐城市带中心腹地的大蓝图，声称要再造一个曼哈顿。
这片2.5万亩的盐碱地，被朱孟依以78元/平米的成本价获得。彼时，朱孟依认定这片盐碱地有望成为未来京津之际的财富新城。按照当时规划，这片土地上将盖起上千座别墅、900个房间的五星级酒店，耗资200亿-300亿。
事实的走向却南辕北辙。2006年，天津滨海新区规划出台，天津城市建设的重点东移。朱孟依的宏伟目标也随之落空，京津新城项目甚至被称为“亚洲最大鬼城”。
外界普遍认为，京津新城是合生创展衰败的转折点，巨大的资金沉淀，使得合生创展举步维艰，再加上牵扯黄光裕案，及随后到来的2008年经济危机，遭遇融资受阻，因而习惯慢周转的合生创展，在后来的高周转风潮中，败下阵来，逐渐从“带头大哥”沦为“陪跑小弟”，由此错过了地产发展的黄金十年。
错失地产黄金十年
朱孟依有两儿一女，即长子朱一航、次子朱伟航，及小女朱桔榕。家族观念浓厚的朱孟依，最终将合生创展交给小女朱桔榕打理。
2013年，仅24岁的朱桔榕从职业经理人张懿手中接过副主席之位，成为国内上市房企中最年轻的高管。彼时，一度传闻朱一航为接班人，但其始终没有出现在管理层之列，而朱伟航则进入了珠江投资学习公司运作。同年，朱一航成立EDG电子竞技俱乐部。
高管更替频繁，一直是合生创展的一大弊病。张懿辞任董事局副主席前，合生创展前后换了四任总裁，且任期都较短。一个原因是，朱孟依的强势作风使得职业经理人难有实权，隔阂之下，职业经理人往往选择出走。
在朱孟依的经商哲学中，习惯港商的慢周转，执着于捂地，试图靠土地增值赚尽最后一笔利润。一定程度上，合生创展成于此，也衰于此。
掌舵之后，朱桔榕维系固有的体系，并没有对合生创展进行大刀阔斧的变革。
同样年纪轻轻接班的杨惠妍，用从美国带来的管理团队替代了杨国强时代的创业团队，带领家族企业向现代企业治理转变。碧桂园后来成为宇宙房企，与杨惠妍在企业管理上的努力分不开。
之后的几年，凭借高周转，千亿“地产黑马”频出，合生创展销售规模则始终徘徊在百亿上下，直到2019年才突破200亿。但此时，“碧万恒融”已突破5000亿大关，千亿房企阵营也达27家，欠缺审时度势的合生创展越来越边缘化。
朱桔榕掌舵下，一个典型的项目是北京霄云路8号。在北京大平层豪宅中，曾流传着“万柳的墙、霄8的顶儿、融创的湖”的说法。据悉，“霄云路8号”累计推出250余套，单套物业总价在数千万至数亿元之间，是北京顶端豪宅的代表性项目。
2013年下半年，朱桔榕积极介入营销，专门在霄云路8号项目设置物业管家团队，以提升后期服务助力口碑营销。但对如此庞大的豪宅项目的而言，这些努力收效甚微，因其去化缓慢，常被业内人士诟病。
自2009年初入市以来，“霄云路8号”目前仍在销售中。2021年上半年，“霄云路8号”还为合生创展贡献了10亿以上的销售额。
面对规模，朱孟依不是不焦虑。他曾立下短期目标：2019年销售400亿元，2020年800亿元，每年保持30%-50%的增长率。
尽管目标均未变成现实，但这背后，则是合生创展在失去地产黄金时代十余年后的进取心。
进取的信号
2020年，朱桔榕正式从朱孟依手中接过董事局主席职务，后者退居幕后。从这之后，合生创展进取的信号，也越来越明显。
2020年5月9日到5月19日，10天时间里，合生创展狂砸近180亿元，一举拿下北京南三环分钟寺三宗地块，震惊四座。不过，几个月后，合生创展拉来了世茂、金茂两家开发商，联合开发分钟寺系列地块。
此举也让外界惊呼，“地产航母”回归了。
部分市场人士认为，分钟寺项目很有可能是继“霄云路8号”之后，合生创展打造的下一个现象级豪宅产品。
高调拿地之外，毕业于中国人民大学金融学专业的朱桔榕对公司业务进行整合，新增投资板块，形成了地产、商业、合生活、基建和投资五大板块产业链。
图为朱桔榕
2020年，“炒股”带来的投资收益也将公司整体毛利率从2019年的50%，拉升至64%，更是直接贡献了74亿港元的净利润，与地产开发贡献的净利润约81亿港元，相差无几。
朱桔榕在业绩会上透露：“对于股权投资，没有很明确的目标。至于什么时候会进入或退出还是看市场情况。”
合生创展在2020年财报中写道，投资板块将“助力集团逐步从房地产开发、商业地产运营商转型为科技赋能及产业驱动的综合性投资控股平台公司。”
朱桔榕的野心并不止于此。手握大笔现金的合生创展继续大手笔“买买买”，2021年1月初，合生创展拿下广州海珠区一旧改项目，该项目改造投资总金额约为346.67亿元；不久后，又以46.57亿元中标北京大兴旧宫棚户区13.3万平米宅地。
不过，最令市场震惊的，莫过于合生创展拟200亿港元收购恒大物业50.1%股权。不久后，又被传出，合生创展拟收购奥园健康55%股权以及雅生活。
尽管上述交易都未达成，但外界还是对合生创展展现的资金实力，感到惊讶。
“不认为合生创展能拿得出200亿，除非从银行获得大量的融资和贷款。”汇生国际融资总裁黄立冲对《凤凰WEEKLY地产》表示，一般而言，房地产公司如果账面上有100亿，其实真正能动用的就是30亿左右，其他的钱是动不了的。估计合生创展自己只能拿出100亿左右。
合生创展旗下物业公司合生活亦有上市计划。据合生活科技集团总裁夏冠明对媒体透露，“还会有其他收购计划，也是有品牌影响力的企业”。
今年7月，朱桔榕“挖来”凯德前总裁罗臻毓，掌管合生商业不动产，也引发业内对合生商业的猜想。此前罗臻毓明确表示，现阶段，他的主要任务是资本化合生现有的一些资产，此外，可能会组一些新的基金收购项目。
截至2021年6月，合生创展仍为“绿档”房企，剔除预收款后的资产负债率为63%，净负债率为66%，现金短债比为1.45，期末现金及现金等价物约397.6亿元。
不过，伴随着近年的扩张，合生创展的总负债从2018年的963.37亿元，增长至2021年上半年的2234.42亿元，增长了132%。
在传出合生创展收购恒大物业两天后，评级机构穆迪就将合生创展的评级展望从“稳定”调整为“负面”，对其高投资、快扩张带来资金紧张显示出担忧。
“对于合生创展表现出来的激进，我并不看好。”黄立冲表示，合生创展近期之所以比较进取，跟其负债率较低，及擅长从银行融资有关，如果真的收购了恒大物业，最终可能导致其将来的财务困境。“没有收购恒大物业，对它来说是一件好事。”
无论是逆势拿地，还是引入职业经理人，朱桔榕似乎在摒弃过往合生创展饱受诟病的点。这背后，无疑还是指向规模。
2021年1-10月，合生创展合约销售金额约363.36亿元，较同期上升约42.6%。这在大片房企销售额下滑的当下，确实如同异类。
传言，朱孟依推崇少看《孙子兵法》，多读《菜根谭》。原因是前者只讲手段，让人短期去拼规模和速度，只能取胜一时，而做生意要多读《菜根谭》，懂得做人做事的方法，培养正确的世界观，学会淡定从容。这样才能在商场行得远、活得久。
在当下的地产大环境来看，这番话，别有一番意味。
▼