历史转折中的万科

作者｜杨依依

编辑｜曹蓓

“2021年我们的业绩表现不好，让股东失望了。”

3月31日的上午，万科董事会主席郁亮站在业绩会的出场位置，这是自2017年从王石手中接过董事长一职以来，第一次。

过去多年来，万科的业绩发布会都由董事会秘书做业绩介绍，无论是当年的金牌秘书谭华杰，还是现如今的朱旭。

“在这里，我向52万名万科股东表示诚挚的歉意。”郁亮说道。自此，他成为困局中的地产行业里，首位因为业绩下跌公开道歉的房企掌舵人。

万科2021年度报告显示，其业绩的核心数据全面下跌。全年合同销售金额6277.8亿元，同比下降10.8%，跌回7000亿元以下；营业收入4528亿元，同比增长8%；整体毛利率21.8%同比下降 7.4个百分点。归属于上市公司股东的净利润225亿元，同比下降45.7%，成为万科上市31年以来第三次净利下滑。

过去的很多年，万科在某种意义上都充当着地产行业风向标的角色，无论城市布局还是战略导向，对于第一、第二梯队的房企来说，意义非凡。31日接近2个小时的业绩交流中，围绕着业绩下滑、行业转折、政策回暖等问题，万科显然准备充足，但也留下了些许悬而未决。

第三次“敲响警钟”

3月31日一早，郁亮为即将到来的业绩会临时加班，汇总并准备回答投资者和媒体所关心的各种问题。

“昨天晚上我特别忐忑不安，就像一个学生没考好试，要拿成绩单给父母看一样。”他说。

郁亮做了半小时的公司经营情况介绍，其中近一半时间在反思业绩下跌的原因：为何出现45.7%的净利下降？万科有没有可能从2022年开始做到止跌、企稳回升？

上市以来，万科曾出现过两次净利下降，分别在1995年和2008年，这两年也是房地产行业出现历史转折的两个年度。

1995年万科净利润1.47亿元，同比下降14.95%，当年全国房地产行业尤其是南方在经历非理性炒作之后，处在回缩状态。2008年同样被认为是房地产行业哀鸿遍野的一年，万科总部所在的深圳，在那一年甚至出现了房价腰斩的楼盘。

“每次的下降都暴露出万科之前所积累起来的一些短板，在外部环境发生挑战的时候，这些短板积累在一起，最后以净利润下降的方式给我们敲响警钟。”郁亮称。

具体来讲，郁亮认为有两点主观原因导致净利下降，其一出在管理方式上。“万科过去一直是采用充分授权、分布式的管理方式……随着竞争程度越来越激烈，随着大型复杂项目越来越多，我们这种分布式充分授权的模式就产生了一些挑战，比如说任何单一公司、单一区域不具备赢得竞争所需要的全部能力，这时候会表现出参差不齐跟离散度大的问题，有一些达不到平均水平的项目就拉低了整个业绩的回报。”

对此，万科也在年报中的《致股东信》中提及：“尽管公司在行业中较早意识到高速增长终将结束，但惭愧的是，我们的行为未能坚决摆脱高增长惯性。当追逐规模仍然流行、土地争夺愈演愈烈的时候，部分城市的投资追高冒进，对市场判断过于乐观，一些项目的投资预期没有实现，导致毛利率下滑。 同时，各城市公司能力参差不齐，部分表现较弱的公司和项目，影响了整体业绩。”

郁亮特意提到了环京投资的失误。“比如在2018年、2019年，我们当时判断环京地区市场已经进行比较大幅调整，觉得已经到底部了，所以在那个阶段买了一个资产包，但随后市场发生了更剧烈的下降，为此我们不得不计提25亿元的减值准备。”

万科2021年年报显示，报告期内新增计提存货跌价准备 31.2 亿元，影响归属于母公司股东的净利润 21.4 亿元。报告期末，项目存货跌价准备余额为 61.8 亿元。被计提的11个项目中，有两个位于廊坊和霸州，分别是廊坊朗润园和霸州孔雀湖-77 亩地、39 亩地项目。

而彼时负责北方区域的区首刘肖，在2021年的6月，被调回集团任万科集团执行副总裁、首席运营官。

第二个拉低业绩的原因，郁亮认为缘于多元化。“多赛道同时探索，让我们所付出的成本比想象中的要更大，对过往业绩也产生了影响。”他举了长租公寓的例子，称“二房东”模式让万科付出了很大代价，到今天仍在继续。“如果没有城中村‘二房东’的业务，万科的长租公寓业务早就开始可以赚钱了。”

据万科2021年度报告，报告期内，商业业务(含非并表项目)营业收入 76.22 亿元，同比增长 20.57%。万物云实现营业收入(含向万科集团提供服务的收入)240.4 亿元，同比增长 32.1%。

物流业务(含非并表项目)实现营业收入31.6 亿元，同比增长 68.9%。

租赁住宅业务(含非并表项目)实现营业收入 28.9 亿元，同比增长 13.9%。 

能否止跌企稳

幸运的是，万科过去从未出现过连续两年及以上的利润下跌。对于2022年，万科主动地对外界释放出信心。

“万科今年的工作任务有八个字‘止跌企稳，稳中提升’，我们的信心来自于两个外部基础和三个内部基础。”郁亮说。

郁亮介绍，两个外部基础是政策基础和行业基础。他认为近期中央再次明确了房地产行业要良性循环和健康发展的方针，行业正在回归常态，正在回归理性；我国房地产行业的量级肯定会超过10万亿级，围绕存量不动产的机会也越来越多。

万科在手1亿平方米的在建资源、4000万平方米左右的土地资源项目储备和几百万平方米的旧改项目，加起来可满足未来2-3年的开发需要。此外还有7100亿的已售未结收入，是2021年结算收入的1.6倍。经营性持有型物业的发展空间和融资市场领先的信用，也是郁亮所言重要的内部基础。

万科明确表示不会停止拿地，不过已在去年改变了拿地的模式，“从分散改为集中管控，额度也不再做切分，统一进行总体把握。”

就拿地事宜，《凤凰WEEKLY地产》在业绩会上向管理层提问，万科在当下土地市场处于什么位置？如何使用并购贷？

对此，郁亮回复：“谁能够用新的发展方式的，谁就能进，按照原来传统高金融杠杆增长方式的，就要退，所以进退只取决于是否稳健的问题。行业集中度可能会提高，但是由于地产行业本地化的特征特别明显，所以我相信头部企业的集中度可能会提高一点，但这市场里面仍然会有众多的中小发展商，因为这是本地化所决定的。”

“至于万科，万科仍然是行业里的第一阵营，万科使用并购贷把握两个原则，第一个原则是首先要保证自己的安全，不要给行业添麻烦；同时，我们也会留意相关的机会。”

投资者“看不懂”的回购价

发布年报的同时，万科还推出回购方案。根据公告，万科将在未来三个月内择机开展20亿-25亿元回购。

按照公告，万科的回购价格不超过18.27元/股，不超过回购决议前30个交易日A股股价的150%，具体回购价格将结合二级市场股价、公司财务状况和经营状况确定。而所有回购的股份将全部用于出售。

万科预计，按25亿元上限测算，回购股份数不低于1.37亿股，约占已发行总股本的1.18%；按20亿元下限测算，回购股份数不低于1.09亿股，约占已发行总股本的0.94%。

截至3月30日收盘，万科A的股价为18.98元/股，回购价格相比3月30日的收盘价折让3.74%。

这个价格让众多投资者直呼“看不懂”，股民论坛上，回购价格成为热议的几大话题之一。3月30日晚间，有券商分析师对《凤凰weekly地产》表示：“万科的本意应该是想花钱托市，但价格确实让人看不懂。”

在31日上午的业绩会上，有投资机构质疑回购价格的合理性。

“的确一直以来有很多股东在询问回购的金额、时点、股价等等。这一次的回购其实我们已经策划了很久，在去年的时候我们就考虑过要回购。今年3月份，我们在短短的9个交易日之内，股价从19块5毛钱跌到了14块4毛钱，这个属于一种非理性的下跌，当时公司就决定要启动这种回购来维护股价。”万科董事会秘书朱旭回应。

她进一步解释，3月是年报的窗口期，根据联交所的规定，年报前30天不能做回购。万科跟联交所多次的沟通仍未能获准，就把回购的议案跟随年报提交董事会审议。

“在回购议案里，我们约定了回购价是在董事会审议之日前30个交易日的均价。”朱旭说。

对于回购价格低于目前股价的问题，万科没有正面给出解决方案。截至3月31日收盘，万科A收于19.15元/股，上涨0.90%。

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