中南“华融”道
作者 | 杨依依
站在悬崖边上的昔日20强房企中南建设，在紧要关头被拉了回来。
央行召集AMC（资产管理公司）和12家出险房企开会半个月后，中南建设与华融资产官宣签订战略合作协议，成为继阳光城和佳兆业后第三家被AMC纾困的房企。
在华融出手之前，中南建设经历了破千亿之后的业绩爆冷，2021年交出史上最差成绩单，净利亏损34亿。
尽管如此，业内推断中南建设很有可能比阳光城和佳兆业脱险得更早，原因是公开的纾困金额都已明确，总规模上限是50亿元。
“一只脚已经上岸了。”一位投资者在股吧戏称。
《凤凰WEEKLY地产》获取的一份5月9日中南建设与机构会议记录显示，中南建设与华融的合作其实从去年年底就已开始，战略合作的方式是以存量的资产作为抵押融资，资金使用灵活，既可以用来保交楼又可以用来偿债。
如此看来，进度超车确有缘由。
事实上，除了这三家官宣的以外，市场还流传出AMC正在沟通化解奥园、华夏幸福等房企债务风险的消息。信达、华融的多名内部员工对《凤凰WEEKLY地产》表示，此时AMC积极入场的原因是多方面的，除了响应国家号召，还有回归不良资产主业、以增量带动存量等方面的考量。
早已开始的合作
根据中南建设发布的公告，5月8日，公司收到控股股东中南控股集团有限公司（简称“中南控股”）通知，其与中国华融资产管理有限公司（简称“华融资产”）江苏省分公司、南通市保障房建设投资有限公司、南通产业控股集团有限公司、江苏海晟控股集团有限公司共同签署了支持公司转型发展战略合作协议。
根据有关协议，华融资产拟与南通市保障房建设投资有限公司通过有限合伙、基金等形式设立合作主体，有关主体将与南通产业控股集团有限公司、江苏海晟控股集团有限公司按照18:1:1的比例，针对中南建设及中南控股其他主体在在建工程复工复产、优质项目并购、社会与资本合作项目盘活等方面开展业务，共同支持中南控股转型发展。有关支持项目总规模不超过50亿元，也可引入其他投资机构。
华融资产为四大AMC之一，公告透露其作用是“作为合作主体的管理人，负责具体项目实施工作。”
其余三家公司均为南通市国资企业。
其中江苏海晟控股集团有限公司的大股东，是南通市海门区政府国有资产监督管理办公室，中南建设起家地和总部所在地就在海门区。
而南通市保障房建设投资有限公司的加入，被猜测可能意味着中南建设的项目有一些会转变为保障房。
“目前还是股东签的战略合作协议，具体情况应该还需要进一步协商确定。”中南建设方面向《凤凰WEEKLY地产》表示。
对于那份5月9日中南建设与投资机构的交流会议记录，中南建设方面与《凤凰WEEKLY地产》确认，当日确实与券商有过交流。
根据这份会议记录，中南建设在交流中介绍：“和华融的合作从去年年底开始，资产管理公司是个新的方向，思路是提供流动性的支持，更大范围考虑如何实现行业的良性发展。”
事实上，就在上个月的年度业绩会上，中南建设还对其债务状况表示较为乐观。
彼时中南建设总经理陈昱含在业绩会上透露，今年公开市场只需偿还17个亿；对于110亿银行借款，其中一半可以用开发贷申请新的借款，剩余的一半开发贷根据国家政策“不盲目抽贷、不断贷、不压贷”，可以申请延期和减少偿还的金额。真正面临实际上要还的不超过30亿，相对来说压力比较小。
为何才过半个月，中南建设就需要引入AMC解决流动性问题？
根据上述和券商交流的会议记录，中南建设称，“房地产的问题是整个行业的问题，各方面的动作都在进行当中。去年下半年当地政府一直在有所动作：金融机构协调寻求现有融资的展期续期；资产和股权的交易；解除不合理的保证金的限制等……银行主要是提供开发贷。监管也倡导金融机构支持企业发债。但因为整体情绪、投资者信心不足等原因，这块的作用也很有限。”
有机构在会议中询问，华融的资金是用来偿还负债还是保交楼？
中南建设回应：“目前还只是个框架协议，具体细节还在讨论当中。大的原则是流动性的注入，公司以存量资产作为抵押品拿到的融资，使用方面还是以企业为主，不会有大的限制，从华融的风险控制角度来说，主要还是考虑回报和安全。”
“史上最差答卷”
从黑马到白马，从白马到需要营救，中南建设经历了也不过6年的光景。
从2016年开始，中南建设搭上了房企高速发展的列车。销售规模从500亿到2000亿，这家以南通建筑行业起家的民营房企只花了4年时间。
但到了2021年，中南建设销售额又重新跌回1字头，止于1973.7亿。
净利润的爆冷也让投资者大跌眼镜。
相较今年1月底业绩预告中披露的2021年归母净利7.08亿-21.23亿元，中南建设最终的年报数据出现较大偏差，“由于大幅增加了对各项应收款项和存货计提的减值准备38.8亿元，由此导致公司归属于上市公司股东的净利润产生亏损33.8亿元，同比下降147.8%。”
中南建设现任掌舵人陈昱含在4月份的年度业绩会上坦言：“这是公司交出的一份历史最差答卷”，她评价这份答卷以更谨慎、更保守的态度挤出水分，呈现出来中南建设最真实的业绩。
“业绩预告的偏差与外部关系不大，无论是偏乐观的业绩预判，还是会计准则偏差，抑或实际交付的延后，都是表象，更深层次问题在于管理和能力上的短板。”这位地产二代显然对公司当下的内忧外患十分清楚。
朝2000亿狂奔的中南建设，债务也水涨船高。2021年末中南建设有息负债为622.8亿元，银行贷款335.7亿元，占比约54%；非银金融机构借款216.9亿元，占比约35%；债券70.2亿元，占比11%。
陈昱含给出了2022年的经营思路：“安全至上，做我所能。”
上岸的时机
幸运的是，中南建设抢在正式出现危机前，找到了“救星”。监管层主导纾困的利好，又让这个“救星”加快了脚步。
4月下旬，有消息传出人行召集6大行、12家股份制银行、5大AMC就12家问题房企（世茂集团、中梁控股、绿地控股、中南建设、奥园地产、恒大集团、融创中国、荣盛发展、阳光城、融信中国、佳兆业、广州富力）纾困并购业务情况召开专题会议。信达集团的一名中层员工向《凤凰WEEKLY地产》确定会议的真实性。
根据流传出的会议内容，针对十二家房企，AMC可以收金融机构暂未纳入不良的贷款、集团2021年年底之前的关联方应收账款，以及2021年年底以前资金用途是土地价款的资产。以上业务开展不纳入房地产集中度，资本金按照50%计量，且与关联方合作收购，不纳入重大关联交易。
从市场各方的反馈来看，AMC入场速度似乎开始加快。
上述信达集团的中层表示，很重要的一个原因是，“作为国企，要响应号召。”
除此之外，也有来自AMC内部的诸多考量。
一名华融信托的中层对《凤凰WEEKLY地产》称：“华融今年主要的任务就是回归主业，在不良主业上寻找业务机会，只要是符合监管要求和三项任务（防控金融风险、服务实体经济、深化金融改革）导向的，我们都可以做。”
此前曾有媒体报道，AMC入场的原因，也许是因为本身就有项目陷入出险企业中。华融信托高管表示这是常规的处理手段：“我们自己的说法叫‘赠带存’。”
据平安证券统计，4大AMC中信达和华融的资产规模约都在 1.5万亿-1.6 万亿，过去 3年平均年度新增不良资产处理量约为1300 亿，估计四大 AMC 年度能处置的不良资产规模约在 3000 亿-5000 亿 的数量级。
但即使资金强大如AMC，对房企纾困的效果或许也是有限的。
平安证券在最新的研究报告中认为：“纾困并非对企业的直接救助，更主要的目的是避免房企由于出险而导致债权人挤兑、影响正常经营，保障存量项目的正常运转，进而保障金融稳定和社会稳定。从会议（上述人行的会议）内容来看，最终目的也是保障项目能够正常运转。”
上述华融信托中层称：“目前的问题是两个，一个是大政策传导需要时间，对地产行业资金的松绑也需要时间，传统金融机构在监管层面从限制转为鼓励是需要外部压力的，内生动力强大的机构基本已经全军覆没了。二是地产仍属于大经济环境中的一环，脱离不开整体环境生存。目前经济要脱虚向实，在没有其他更优选择的情况下地产仍是避险资金的选择，而这又与大政方针不符，因此陷入了两难。”
“目前的现实选择是，大部分地产新增融资都套用保交楼模板。”这位华融信托中层说。