爆雷后，他们选择不“肝”了
作者 | 杨依依
一周前，广州市自然资源和规划局的一则解除出让合同公告，让广州恒大紫荆学府的业主陷入相当尴尬的窘境。
因恒大退掉了其中一块土地，地块中配建的学校也将随之爽约，这个案盘名带有“学府”的小区，等交房之后将没有学校。
恒大只是这波退地潮的冰山一角。自今年初以来，爆雷房企如恒大、融创、华夏幸福、佳兆业、花样年在多地陆续退地、退项目，原因多为“交不起土地款”。
一名已爆雷房企的原投资部门中层对《凤凰WEEKLY地产》表示，退地乃“壮士断腕”。“之前拿地价格太高，退地至少比继续开发划算太多。”他说。
事实上，杭州房企滨江曾在去年初悲观地表示去年首批集中供地的土地，努力也只能做到1％-2%的净利润。但如此低利润的地，在当时仍然被一众房企热抢。
两权相害取其轻，不少房企选择了多年经验留下的共识，即使低利润甚至负利润也要维持高规模。
“房地产生意的逻辑发生了根本的改变。”多名业内表达了同样的观点。当大家意识到稳定的现金流和低负债才是“保命”的关键，退地潮就开始了。
“去年的首批拿地，已经是被上一轮地产行情裹挟着的最后一拨地块了。”一名TOP10房企的集团中层说。
无可奈何的断腕
2020年5月，恒大以总价23.5亿拿下广州市增城区坑贝两宗地块，一宗占地6.3万平；另一宗占地8.5万平，并规定配建一所24班公立小学，该地是本轮退还的地块。
该项目命名为恒大紫荆学府，据此前发布的规划，将建设36栋高层，总计4198户的学府大城。
今年4月恢复停更近半年的微信公众号，开始发布复工复产进度。在此之前，该项目曾将首期开发的70%股权转让给中航信托，就当外界以为整体项目已活过来的时候，一半土地被宣布退回。
不过蹊跷的是，关于恒大紫荆学府退地的公告目前在广州市规自局的官网已无法搜到，《凤凰WEEKLY地产》致电广州市规自局，得到的回复是：“公告已撤回，具体原因不清楚。”
也许，恒大紫荆学府还有挽回的可能。但对于更多出现流动性危机的房企来说，把地变成钱，已经是不可避免的趋势。
今年4月，已经爆雷数月的花样年退出了杭州一幅首批供地的地块，据当时本地媒体对花样年杭州公司的采访，退地的原因是：“在土地款缴纳上，资金上遇到了较大困难。“
佳兆业在2021年6月高溢价率竞得的合肥新站地块，被合肥当地官方披露土地款未交齐，近期启动退地流程。
“这批退地主要还是集中在爆雷企业。”一家TOP30房企的投资部门高层对《凤凰WEEKLY地产》说，“爆雷企业没钱了，如果谈好退地，还能快速收点本金回来。拖得越久，欠政府的滞纳金就越来越多。如果不退，迟早要把项目的利润和本金都吃掉。”
事实上，与退地同步发生的是，卖项目，找接盘方早在民营房企中频繁出现：融创退出了2021年4月竞得的两个地块项目，一个是和金地商置合作的“融创金地商置御潮府“（现更名“金地·云上”），一个是联合厦门国贸一起竞得的“国贸·融创学府壹号”（现已更名“国贸学原”）；合生创展花了7.3亿元拿下的增城永宁街创业大道北侧地块，更名为“保利珑悦”，这块地也是去年4月26日-27日广州首批集中供地竞价出让所得。
去年22个热点城市的首批集中供地中被房企们奋力抢夺的地块，有相当一部分在市场上二次流转。
本着“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期)的初衷，2021年土地市场开始了试点新规则——集中供地。但首轮集中供地非常火热，在一些热度较高的城市，比如重庆、厦门等，楼板价涨幅都超过了40%。
旭辉控股CEO林峰在一次公开论坛中称：“从土拍结果来看，地价达到了这两年的高点，甚至有些刷了历史新高。”
首轮集中供地的教训，让多个城市的第二轮集中供地紧急延期，临时修改土拍规则，控起拍价、降溢价率。
就在这期间，第一轮集中供地中“激情”拿地的许多房企，后悔了。
去年7月，杭州房企宋都股份打响了退地的第一枪。作为杭州“老十八家”知名房地产开发企业之一，宋都股份还是销售额100多亿元的小规模房企，退地意味着要扣掉高达5000万元的保证金，对于宋都来讲，这并不是一笔小钱。
随后官方解释了原因，“公司经营管理层审慎考虑市场风险因素，基于公司稳健发展做出的谨慎决策”。但彼时有媒体报道，宋都股份原谈好的合作方临时退出了。
虽然彼时滨江集团董事长戚金兴对首批集中供地净利润1％-2%的悲观预测，仍迟迟没有从媒体的报道中退去，但大概很少有人料到，宋都股份的退地之举，会在接下来的一年时间里在众多房企中复制，其中不乏规模房企。
退地意味着要缴纳大额的违约金，是一笔不菲的损失，但对于深陷资金困境的房企来讲，及早割肉或许是最明智的选择。
“找人合作、转给别人都是划算的，现在糟糕的是市场开始变差，接（盘）的人都很难找了。”上述已爆雷房企的原投资部门中层说。
退地成潮的根源？
房企退地，在房地产发展的高速时期也曾出现过。
2010年，服饰起家的上市公司雅戈尔获得杭州两宗土地，楼面价均在 1.8 万元/平方米，创下当时板块楼面价新高。但后因政策严厉调控，企业面临开工难和盈利薄双重压力，只得将土地退还给政府以降低损失。
但在此前，类似的退地情况只是偶尔出现。
亿翰智库在一份报告中分析，这拨退地出现的原因还是因为利润变薄。“从数据上看，各城市成交的土地，总体盈利情况并不理想，地货比超70%、80%甚至超100%的地块也不时出现，若加上工程成本支出、利息支出、配建、自持、产业配套等要求，项目可能会陷入严重亏损状态，都是发展诉求驱使叠加资源稀缺的必然结果。对于拿到高价土地的企业而言，未来的考验不会缺席。”
上述已爆雷房企的原投资部门中层并不认同这样的说法。“开发利润变薄并不是去年才出现的事情。早在2017、2018年，很多企业的地块算下来，退地都比继续开发要划算，但是很多开发商坚持不退。”他说，“因为企业大了，退地首先影响它在资本市场的形象，资本市场会质疑你这个投资怎么这么不谨慎，不理性，也会影响后续的融资。同时，也会影响和地方政府的关系。很多企业，就是打碎牙齿往肚子里咽也不会选择退地。”
“以前基本能不退就不退，不赚钱也不退。”一家TOP10房企的集团中层也如此表示。
去年的一次公开场合，珠江投资集团总裁王晞曾坦言：“负利润的空转就像一场瘟疫在全行业快速蔓延。”
毛利率下降早已是行业的共识，拿地热情的减退显然要滞后许多。这种滞后背后的原因是什么？为何真正的退地潮直到今年才出现？
“生意逻辑不一样了，之前利润率低也要撑着销售额，才能保持资金滚动。规模导向认为越大就越不能倒。第一拨拿地也是冲的思路。”上述TOP10房企的集团中层对《凤凰WEEKLY地产》说，但现在开发商和银行的逻辑变了，脆弱的现金流、高负债就很危险，稳定现金流、低负债才能活。
他还补充退地潮的另一个原因，就是对市场预期的判断不一样了。“就像股市，你觉得这只股票要涨，不到万不得已不会抛，觉得股票要跌，要斩仓谁都拦不住。”
比如恒大退出的紫荆学府地块，这个项目位于广州市增城区。据广州中原研究发展部的数据，2021年1月1日至4月17日，增城的23个在售项目开盘首日平均去化率是25.8%。2022年同期，只有13个在售项目的平均去化率降到了11.9%。2021年6月，增城的一手住宅库存消化周期为6.9个月，到今年4月份，时间拉长到了20.3个月。
销售的悲观也推了开发商一把。“现在一些地方的房子，购房者宁可首付都不要了，也想把房子卖出去，就这样也没人买。市场已经低迷到这样的程度，所谓的资本市场形象、政府关系都不重要了，活着最重要。”上述已爆雷房企的原投资部门中层说。
2021年11月，恒大汽车退还266万平方米土地。彼时世联行联席董事长陈劲松坦言：“容许退地，是解决问题的务实办法。”
土拍或有回暖希望
好在，今年的集中供地正在发生明显的向好。
平安证券选取厦门、合肥、北京、杭州、深圳热点地块，按照假设开发法对项目盈利能力进行测算，测算平均毛利率约21%，与2021年第二批热点地块测算均值（20%）基本相当，高于2021年首批16%的平均水平。
“整体看，在供地质量提升背景下，2022年首批集中供地盈利能力延续改善，行业中远期结算毛利率有望随之企稳反弹。”平安证券称。此外，深圳、南京等城市 2022 年首批供应土地销售限价有所上调，对比前期周边出让土地最高限价，统计地块限价上调幅度 3%-10%，政府让利的积极性变高。
平安证券认为，后续考虑政策时滞，幸存房企恢复需要时间。
而上海首轮集中供地将于6月1日恢复线下交易，根据供地公告，整体呈“总价低、品质高”的特点，“拿地门槛明显降低、约束明显减少，体现了土地市场非常宽松自由的环境。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。
“需密切关注上海6月1日的土拍有没有外资和民企加入。”世联行陈劲松说。
即将到来的上海拍地，或将成为判断土地市场是否出现转机的风向标。