开发商拿地的账，已经算到了北京
作者 | 王志
虽然疫情导致土拍顺延了一周，但北京的热门地块依旧迎来了各路房企的追逐。
6月1日，北京2022年第二轮集中供地收官，14块确定归属。其中2宗地块最终进入摇号确定归属环节，顺义1宗地块进入了竞报高品质住宅环节，此外7宗底价成交。另有3宗流拍。
公开资料显示，此轮北京集中供地17宗挂牌地块总起拍价560亿元，最终总成交金额499.57亿元。
参与第二轮土拍的房企，大多是北京土地市场逢拍必到的老面孔，如中海、华润、金茂、首开等。久未露面的万科、首创，也出现在报名名单。除此之外，还有龙湖、懋源为代表的民企。
58安居客房产研究院分院院长张波对《凤凰WEEKLY地产》表示，从北京第二轮土拍来看，市场依然呈现明显分化，有溢价触顶也有流拍，土地市场的冷热不均正是当下房企心态的直接写照。
“从目前房企拿地偏好来说，总体呈现出更为理性的特性，更偏好一二线热点城市，即使在诸如一线城市北京拿地，也依然表现出明显的风险厌恶。”张波称。
意料之中的热门
“千呼万唤始出来。”
一个月前北京二批次集中供地地块挂牌的时候，有北京地产业内这样感慨。最早传闻于北京去年第三批次集中供地计划推出的太阳宫地块，到了今年一批次也未在名单中现身。
该地块位于北京东北三环路、周围有地铁10号线、17号线，配套商业包括凯德MALL等，同时还是朝阳区重点学区所在，所以无论是位置、学区、交通出行，还是购物、娱乐等配套，都十分优渥。
根据出让文件，该地块建筑规模7.57万㎡，起拍价格58.1亿元，起始楼面价约7.7万元/㎡，上限价格66.815亿元，容积率2.8，预计为高层住宅。同时，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上现场竞报政府持有商品住宅产权份额程序。
据《凤凰WEEKLY地产》此前报道，该地块吸引了包括中海、大悦城+厦门国贸联合体、金茂、首开+保利+建工联合体、城建+华润联合体在内的7家房企报名。线上竞拍环节就吸引了数家房企争相出价。
在6月1日的线下出价环节，大悦城+厦门国贸、中海、城建+华润置地组合先后出价，前后仅用了半小时就触及顶价，随后进入竞报政府持有产权份额环节。
最终，中建玖合在摇号环节以66.815亿元的顶价+政府持有产权比例10%的报价拿下该地块，地块溢价率15%。
合硕机构首席分析师郭毅对《凤凰WEEKLY地产》表示，这一地块所处位置、交通、教育、配套等说明了它的一个整体的价值含金量，也是能够进入摇号环节的核心原因。
不过，此前也有报道称，该地块虽然吸引了众多房企的目光，但其中一些销售政策的限制，而击退了多家有意竞争的房企。
该地块的东南侧需要退线地铁40米，对于产品设计和项目整体规划有不小的考验，“中建此前在北京开发的项目并不多，能否顺利操盘该项目，还需要时间和市场来检验。”有北京投拓人士对《凤凰WEEKLY地产》表示。
“如果顺利，应该会给整个朝阳北部区域带来一个比较好的产品。”郭毅分析，该地块未来销售价格可能在11.7万左右，相比周边几个项目，二手房均价在12万-15万左右。此外，周边几个二手房项目房龄较老，产品户型设计、利用率等方面也比较脱离时代感。“诸多因素叠加，这一项目未来入市，也大概率会引发一定的关注。”郭毅表示。
多匹“黑马”地块
同样火热的，还有丰台、顺义2宗地块，上述地块均进入最终摇号或竞报高标准环节，出乎市场意料。
其中丰台小瓦窑地块吸引了包括首开、城建、中海、保利、华润+葛洲坝、电建+首钢等13家房企参与报名，仅线上出价环节就已然达到了14轮。
线下环节则迅速触及顶价和竞现房销售环节。此时中建智地、招商、中海三家房企选择离场。最终电建+首钢联合体通过摇号斩获该地块，成交金额26.45亿元，现房销售面积约3万平方米。
另一匹黑马，是顺义的薛大人庄地块。该地块吸引了绿城、华润、首开、保利、金茂、懋源等房企报名。
在现场竞拍环节，该地块触及成交价、竞现房销售面积双顶后，转入了高标准商品住宅建设方案投报环节，后续将确定地块最终归属方。
郭毅对《凤凰WEEKLY地产》表示，这是一宗具有一定稀缺性的住宅用地。同时周边有祥云小镇等业态，且交通也十分方便。近年来中央别墅区的核心板块极少有项目供应，薛大人庄地块恰好填补了这部分的市场空白。
值得注意的是，该地块也是今年首个触及“转入高标准商品住宅建设方案投报程序”的地块。此前仅2021年北京第一轮集中供地时的10宗地块进入这一环节。
“这几宗地相对来说有一定的利润空间，所以也会吸引众多房企关注。这些地块的销售指导价格和楼面价两者之间的价差空间很大，属于一个比较安全的投资指标。”有北京房企投拓人士对《凤凰WEEKLY地产》表示。
消失的身影悄然回归
本轮土拍报名名单中，出现了两位阔别北京土拍市场很久的“旧人”：万科和首创置业。
资料显示，万科+朝开联合体报名了朝阳区崔各庄奶西两宗地块，而首创则报名了丰台小瓦窑地块。
值得注意的是，虽然首创城发信心满满地出现在北京第二轮集中供地，但最终并未出价。而万科虽然进入奶西两宗地块的线下竞拍环节，也最终与该地块无缘。
万科自2019年2月以联合体形式摘得丰台王佐镇地块之后，就消失在了北京土拍市场。
有业内人士称，万科在2021年北京首轮集中供地曾参与过报名，但实际上并没有收获。“万科当时应该是严守了拿地纪律，不盲目追高。”该人士表示。
去年首轮集中供地，众多房企对热点城市表现出极大的狂热，但也有房企望而却步。后来几轮集中供地中的拿地大户、“利润王”中海，也在北京首轮集中供地中多次报名，但最终没有任何斩获。
有接近万科的人士此前曾表示，北京万科目前的土地储备情况合理，未来在北京市场更青睐于多元化的方式获取土地储备，可能会围绕项目收购形式进行开发。
不过也有机构分析认为，调控政策持续稳定，一线城市地价成本走高，以及土拍条件不断增多等多种因素，可能是导致房企在一线城市拿地意愿不高的原因之一。
今年4月2021年业绩会上，万科董事长郁亮曾坦承，由于误判了形势，导致北京万科此前的一次投资失误。“在2018年、2019年，我们当时判断环京地区市场已经进行比较大幅调整，觉得已经到底部了，所以在那个阶段买了一个资产包，但随后市场发生了更剧烈的下降，为此我们不得不计提25亿元的减值准备。”
此次时隔近两年再次现身北京土拍市场的，还有北京老牌国企首创置业。
首创置业在2020年7月以29.6亿元斩获大瓦窑地块之后，便从北京土拍市场消失。“此后公司已经开始筹划退市，所以暂停了拿地。”有接近首创的人士表示。
2021年9月末，首创置业正式退市。退市后不久，首创置业发布消息称，首创集团将首创置业、首创经中等4家公司重组成为首创城发，拟将首创城发打造为立足首都、布局全国的综合性城市发展集团。
有业内人士表示，此次首创报名参与小瓦窑地块是因为该区域有项目，可以形成一定的联动。
郭毅对《凤凰WEEKLY地产》表示，万科和首创重新出现在北京土拍市场，可能是因为目前两家房企各自内部的一些调整已经完成，从而选择出山。另一方面，目前北京的房地价差也出现了一个相对宽松的趋势，“这个时间节点出手拿地，也是一个相对精益和高效的选择。”郭毅称。
最终，朝阳区奶西318地块由中建智地历经数轮出价竞得，成交价格29.8亿元；朝阳区奶西319地块则由北京本土房企首开以40亿元价格竞得。