祥生等待“祥”生
作者 | 王志
此前已深陷流动性危机的浙系房企祥生，再度爆出危机。
6月7日，祥生控股集团公告称，公司未能偿付一笔当日到期的剩余本金总额2亿美元债的本息。
“目前公司一直与各债券投资者进行跟进与处理，并正与合作机构对相关事宜保持密切的沟通及交流，当前已取得了积极的进展。”祥生控股回应《凤凰WEEKLY地产》称。
祥生控股还表示，公司正在积极恢复企业流动性，并与投资者进行协商，同时将正式聘请境外专业机构作为财务顾问，牵头制定全面境外债务问题的方案。
“浙系四小龙”之一
公开资料显示，祥生集团上世纪80年代初创立于浙江诸暨。此前曾有机构把中梁、祥生、德信和佳源统称为“浙系四小龙”。
2014年，祥生控股将大本营迁至杭州，确立了“立足杭州，生辉上海，深耕苏浙皖，辐射全国”的战略规划。
两年后，祥生又将上述战略升级为“1+1+X”的扩张战略，即立足于浙江省，深入渗透泛长三角区域，并拓展至泛长三角区域以外的其他具备高增长潜力的城市。
2020年，祥生集团旗下祥生控股集团正式在香港联合交易所主板上市，也是TOP30房企中，最后一个登陆资本市场的房企。
去年全年祥生控股800亿出头的权益合约销售额中，9成都是由浙江省和泛长三角区域贡献的。但分布较2020年有所变动，其中浙江省贡献占比下滑近10个百分点，而泛长三角地区占比则上升9.2个百分点。
虽然销售略有增长，但2021年祥生控股归属股东净亏损却达到了2.15亿元，而在2020年同期，其归属股东净利润为26.46亿元。
早有预兆的爆雷
相比于亏损，祥生的流动性危机更早发出了预警。
2021年11月18日，祥生控股的股价曾单日暴跌54%。但当时祥生控股公告称，公司一切运作正常，现有债务并未出现任何违约。
彼时，祥生控股管理层还对外界表示，“对于2022年公司即将到期的美元债，已经准备好兑付计划。”
对市场的安抚在今年年初被评级机构打破，惠誉、穆迪先后下调祥生控股评级。
惠誉认为，祥生控股集团的流动性空间已恶化。穆迪则表示，祥生控股集团的流动性风险加剧。负面的展望反映出祥生控股集团在面临挑战的融资条件下，解决其所有短期债务到期问题的能力存在不确定性。
不久后的3月21日，祥生控股就发公告称，已经有一笔2亿美元债未能按期支付利息，同时也宣告公司出现流动性危机。该票据将于2023年到期，年利率高达12%。
祥生控股解释称，受宏观经济、房地产市场环境、金融环境及多轮疫情等多种不利因素影响，集团流动性出现阶段性问题。
但十天后发布的年报数据显示，截至去年年底，其债务结构已经在优化。公司现金及银行结余84.48亿元，债务总额较上年同期降低117.91亿元；平均融资成本在2020年底已较2019年下降0.2%，截至2021年末，该数据再降0.3%至8.8%。
现在看来，多种不利因素的影响程度，超出了很多人的意料，祥生大概也在其中。
机构数据显示，2022年1-5月，TOP100房企销售额均值为273.9亿元，同比下降50.7%；其中销售额超千亿房企3家，较去年同期减少12家；超百亿房企70家，较去年同期减少48家。
同时，TOP100房企权益销售额均值为199.9亿元，权益销售面积均值为136.0万平方米，同比分别下降51.5%和53.2%。
而今年前5个月，祥生控股权益合约销售金额仅133.71亿元，与去年同期权益销售额397.5亿元相比，只剩下三分之一。
然而等待祥生的，还有不小的压力。
有媒体报道称，祥生控股目前有笔境外债券存续，涉及存续金额约为6.21亿美元；除了上述违约的债券，剩余3笔均在明年不同时段到期，票面利率12%-13%，余额累计为4.2亿美元。
回血自救
和此前多家爆雷房企一样，祥生控股为自救做过诸多努力。
就在美元债公告违约前几日，祥生控股公告出售湖州交投公司50%股权予浙江交投，交易代价9250万元。该股权转让预计录得收益约1.27亿元。
同时，祥生控股还与浙江交投签订了一份债务转让协议。根据协议，祥生控股将向湖州交投公司转让其结欠湖州吴兴的2475万元债务，以抵销湖州交投公司结欠卖方相同金额的债务。
资料显示，湖州交投公司持有三家全资项目公司，总共拥有建筑面积约42.07万平方米，其中包括位于浙江嘉兴的住宅及附属物业。
祥生控股表示，此举是为尽早变现投资机遇，同时预计出售事项将提高集团的资金周转率，以及一定的现金流入。
今年1月，祥生控股已经两度公告出售项目公司股权。其中，以3.36亿元出售一家位于诸暨市的保健与养老中心约23.8%股权，4.87亿元出售杭州西湖区一宗住宅用地51%股权。
对于诸暨大健康业务的出售，祥生表示，由于大健康业务前期资金投入大、回报周期长，这笔出售亦在情理之中，该笔出售祥生控股从中录得1.75亿元收益。
3月中旬，祥生控股还曾公告以2.72亿元出售台州项目约58.5%的股权。受让方为诸暨国跃企业管理咨询有限公司。该项目为乡村振兴建设项目（塘里村BT项目），位于浙江省台州市临海市大洋街发展中住宅及配套设施物业，总建筑面积约为4万平方米。
多次出售事项中，祥生控股均表示可改善集团的流动资金状况，预期提高资金周转率等。
但在诸多困难面前，扭转大势变得很难。
有消息称祥生控股已将总部从上海迁回杭州。祥生控股方面回应媒体称，“并不能简单地定义成总部撤回。”
“2019年，祥生控股正式启用上海新中心，彼时起，公司一直是杭州、上海双总部战略，两地也各有不同的职能规划。这次职能中心的调整也是服务于新战略实现的重要一步。”祥生方面表示。
与此同时，祥生控股旗下多个项目正在陆续被爆出种种问题。
近期有媒体报道称，祥生控股旗下合肥祥生置业有限公司被注销。
祥生控股方面在回应《凤凰WEEKLY地产》时表示，公司出于对组织架构重组升级等方面考虑，将该公司注销后，统一归并到地区公司进行统一管理，从而提高区域公司的管理效能。
此外还有消息称，祥生首入合肥所开发的祥生云境项目面临停工等风险。资料显示，该地块是2020年5月祥生以14.55亿元摘得，项目规划为居住用地，因靠近北雁湖板块所以一直在当地备受关注。
合肥当地业内人士向《凤凰WEEKLY地产》表示，祥生云境项目此前确有停工，但目前在多方介入下，已经顺利复工，并计划于2022年底交付。
“随着政策松绑，公司在长三角城市的多个项目通过有效营销，可持续强化经营性现金流，恢复流动性。”祥生控股回应《凤凰WEEKLY地产》称。