北京楼市,暖了一点点
编辑|曹蓓
根据公开数据整理
随着利好政策不断出台,部分市场开始呈现回暖迹象,多家机构的报告中频繁出现了一个词——“冷热分化”。
而今年十一的北京楼市似乎没有出现明显板块分化。
龙湖内部人士向《凤凰WEEKLY地产》表示:“整体看,今年十一没有热门板块。我们北京的九里熙宸十一期间卖得不错,销售额在内部排前三,但也只是丰台五环的项目。”
张大伟也分析:“国庆期间楼市对于各种新政依然处于消化过程中,没有特别的区域出现明显的升温现象。”
虽然板块上没有明显的分化,但项目的分化比较明显。
热销的项目基本上都是位置较好,价格也有优势,或者有一定的折扣。
华曦府所在的小瓦窑周边的配套较为完善,华曦府7.5万/平方米的价格,较之周边单价8万+的项目自然有吸引力,望京樾和北熙府的价格也低于政府指导价。
龙湖的九里熙宸价格在6万/平方米,同时在国庆期间推出了房源包内的房源97折、房源包外的房源99折等特殊折扣。据说客户到访量达到了800组,认购金额达到了2亿,认购套数4套。
但这些热点项目仅是少数,大部分的项目去化比较艰难。
合硕机构首席分析师郭毅向《凤凰WEEKLY地产》表示:“不管是新房还是二手房市场,成交冷热分化已经非常明显,形成了全市性的趋势。”
她分析,在一些有着特殊资源的区域,比如优质教育资源,成交量会是相对比较火热的。其次,就是一些产业板块,周边的需求会相对集中,新房和二手房的成交热度会比较高。但是在一些发展优势不是特别突出,产业也没有形成核心主导地位的片区,可能很难有好的市场表现和价格支撑。
积极的迹象是,虽然新房未能出现回暖,但二手房已经有了大幅度上升。
根据合硕提供的数据,十一期间北京二手住宅成交套数为143套,同比增加57.1%;成交面积1.33万平方米,同比增长52.9%。
郭毅分析称:“从北京目前情况来看,核心主力的热点板块在二手房市场。除了核心城区,像东西城这种内城板块之外,其他的一些热点板块,基本上还是以产业为核心来形成成交热点的聚集,比如说海淀北、望京、亦庄等等。”
但二手房回暖有一定的特殊性。
亿翰智库认为,相比新房而言,二手房拥有更强的确定性和安全性,尤其是在当前新房存在交房风险的情况下。同时2022年以来,在政策上二手房方面的放松尺度相对而言要大于新房,比如最近各地频繁出台“带押过户”政策。另外,过去几年新房过了限售期开始入市,这批次新房兼具房龄新和现房的优势。
有市场人士向《凤凰WEEKLY地产》表示,市场在由抑转扬的过程中,其实通常都是二手市场率先回暖,然后新房市场才会跟上的。现在来看,二手市场只能说是出现了回暖的这个契机,“但是这个契机能不能够变成真实的回暖趋势,我觉得可能现在这个时间过短,还很难判断。”
“9.30”对于房地产行业是一个特别的日子,基本上每年这个时候都会有比较重要的政策出台。
今年9月30日,央行宣布下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点,财政部、税务总局则发布了《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》。
除此之外,北京也开始试行二手房“卖一买一”并行办理,缩短置换时间。再加上8月份传出的北京多家银行允许申请“接力贷”等政策,北京楼市的政策在不断更新,其目的在于降低购房成本,增加流通性。
但总体来看,北京出台的政策并不多。除了上述国家层面的政策,北京今年的楼市政策可以说寥寥无几。而且这些政策虽然在一定程度上起到了适度放松的目的,但基本上都是定向放松,效果目前来看也并不显著。
比如“接力贷”政策,一位中介向《凤凰WEEKLY地产》称:“用接力贷的群体主要还是希望动用父母的购房资格,以此来避开二套较高的购房成本。”
但是申请“接力贷”的要求比较严格。
上述中介称:“目前基本上北京的新房和二手房都可以做接力贷,但要求父母年龄在70岁以下,在北京有购房资格,并需要有工资或者退休金,老人和孩子收入要覆盖两个家庭的负债加月供的2倍,最高可贷25年。”
而对于换房退个人所得税的新政,也是针对非“满五唯一”的客户。上述中介表示,目前退税金额是按照你买卖房子完成之后的交税金额进行多退少补,而不是直接减免。
郭毅认为,在过去大半年的时间里,虽然说全国很多城市都在颁布一系列宽松政策,但力度最大的还是三四五线城市。核心一二线城市,第一是宽松的政策相对来说数量少,其次力度也相对有限,而且,覆盖的人群也不大。
比如,首付比例其实没有明显的降低,限购政策也没有出现宽松的迹象,这两点其实才是对于购房人群来说最核心的东西。所以虽然看似宽松,但是宽松有限。这恐怕是对市场影响力度有限的重要原因之一。
而有房企人士向《凤凰WEEKLY地产》表示:“目前,放松限购、取消认贷、降低首付比例这些政策正在各地逐步推进,但对于北京这样的一线城市,政策一放就有可能会出现大的波动,所以会很谨慎。”
另外,对于核心城市来说,市场对政策的消化是一个循序渐进的过程。
上述市场人士向《凤凰WEEKLY地产》称:“在新的政策出台后,市场没有给出很有效的反馈,并没有出现销量明显提振,这种情况下后续大概率还会陆续颁布一些宽松力度更大的政策,但也会是一个微宽松的状态。直到市场达到一个相对健康合理循环的状态下时,政策就会保持一个稳定的状态了。”