房企“松箍咒”来了，银行会给谁解绑？
编辑 | 曹蓓
绑在开发商身上的一根重要的绳索，终于在千呼万唤中松开了一点。
11月14日，中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，允许商业银行与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。
通知中明确了房企置换出的资金，可用于偿还项目到期债务。
这是几天前传闻中的强力救市组合拳“金融16条”后，一次可见的政策落地。
11月13日消息，一份落款为央行、银保监会，被称为“金融16条”的文件传出，周一开市，地产股整个儿被拉起。这份名为《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》包括，商业银行贷款、政策性银行贷款、债市融资、资产并购以及信托等资管产品融资等，几乎涵盖了所有能提供的供给端的金融政策工具。
有人甚至将其称之为“史诗级救市”。
“这是从整体上促进行业回暖、改变市场预期所憋出的大招。”IPG中国首席经济学家柏文喜认为。
央行调查统计司原司长盛松成也公开撰文表示，“金融16条”有望使房地产软着陆。
作为紧随“金融16条”的新规，此次关于预售监管资金的新规延续了供给端的支持，但实际的操作可能并不像预期中那么顺滑。
聚焦“保交楼”
预售监管资金的重要性不言而喻，其提取难易的一松一紧之间，对开发商的现金流水平有着重要影响。
2021年恒大爆雷之后，各地都开始提高监管比例。到了2021年年底，预售资金的提取窗口在多地的加码管控中，被越关越小。
阳光城副总裁吴建斌曾在2021年11月的一次公开场合介绍，福建的监管比例比较高，如果住宅的开发成本是3000元/平方米，监管资金大概1.3倍，就是近4000元/平方米，这部分资金直到竣工后才会到开发商手中。
“账面是你的钱，但不能用。所以很多房企账面有几千亿资金，但其中400、500亿被监管，还贷时不能还，就是因为这个钱被监管了，暂时不能用。”吴建斌说。
彼时业内有不少人呼吁，各地预售资金监管的标准抬高“一厘米”，就会有更多的房企免于遭遇严重的现金流危机。
所以从去年底开始，一些城市开始出台政策，引导利用保函灵活使用预售资金。《凤凰WEEKLY地产》了解到，2022年以来，面对诸多开发企业发生资金流动性问题，全国已有超110省市调整预售资金监管政策。这其中，北京、南京、徐州、长春、海口、郑州等陆续试点通过银行保函来替换监管资金。
“此次银保监会的定调，说明银行保函制度置换预售资金的操作被正式认可。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
另外，此次《通知》还给“金融16条”打了补丁。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《凤凰WEEKLY地产》介绍，“金融16条”里的专项借款、配套融资资金都要“后进先出”，“先出”基本靠销售回款，也就是预售资金的钱。但由于债务较多且多头，客观上讲，销售回款要保障多方债权，能不能出，存在一定困惑，这就导致配套资金或许不太愿意进入。
“《通知》提出以银行保函来置换，有了保函，预售资金账户内的重点监管资金（等于项目竣工交付需要的额度），就可以释放出来了。尽管这时候，账户内的资金小于项目竣工交付需要的额度，但有银行保函的保障，变相等于维护了预售资金监管的规则。”李宇嘉称。
此次的松绑，仍聚焦在“保交楼”上。
《通知》明确，置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%；只能优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等；保函期限确保与项目建设周期相匹配。
也就是说，这部分松绑的资金，只能用于救项目本身。
并且《通知》还明确，在保函有效期内，如监管账户内剩余资金不足以支付项目工程款，出函银行应立即履约垫付，在保函额度内支付扣除账户内剩余资金后的差额部分。
即使是开发商违约，银行将作为最后的“堡垒”，负责护送楼盘完工。
没那么容易
对银行的操作，监管也做出了几项规定，比如商业银行不得向作为本银行主要股东、控股股东或关联方的房地产企业出具保函置换预售监管资金；企业集团财务公司等非银行金融机构不得出具保函置换预售监管资金。
但具体实际操作如何做，银行并没有得到一个明确的优质房企名单。《通知》中仅仅给了“充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策”的指导。
“我们还在研究这个政策，《通知》相当于把提取的事情合规化，剩下的风险由银行自己把控。”深圳一家商业银行的总部员工对《凤凰WEEKLY地产》说。
“在银行看来，优质房企至少是具备履约能力的企业。但目前没有违约的民营房企已经是少数了，所以这项政策能够覆盖的房企数量有限。”柏文喜说。
《凤凰WEEKLY地产》从多个银行和房企内部人士了解到，想成功开出银行保函并不容易。
上述深圳商业银行的总部员工称，保函其实也是一种授信，银行给不给开，要看企业本身的资质，还要看合作情况。如果企业资质不佳，就需要抵押物或者保证金来增信，具体保证金要多少比例，也要具体企业具体分析。
他解释，“如果一家信用很好的企业，我们本来就批了额度，那开保函就不需要保证金了。但如果是一家信用较差的企业，本来就不具备授信，我们可能会要求全额保证金。”
“全额保证金的意思是，比如一家公司要开10万的保函，就得给银行10万块存在一个保证金账户里，要是到期不还，银行就用保证金的钱还。这种情况的保函用在供应链上比较多，赚的是时间差。”平安银行深圳分行的一名业务经理对《凤凰WEEKLY地产》说。
“如果需要存全额保证金来开具保函，那就失去意义了。”中部地区某房企投融资人士向《凤凰WEEKLY地产》透露，“凭信用刷脸开具的资金保函，武汉这几年只有万科、华润、金地操作成功过，而且还是借用总部信用开具转保函。政策很好，但是符合条件能操作成功的公司没几家。”
该人士还透露，还有一些城市，比如长沙，开具保函来替代监管资金需要房管局认定，全市只有10家左右的房企符合资格。“然后这10家一找银行，银行又说做不了，你们信用不够，要么需要总部增信担保，总部又不愿意把担保额度用在这个上面。”
这样的情况在郑州同样存在，郑州一家开发商员工说，“小企业是开不出保函的。”
足够的信用、足够的现金，或者足够的抵押物，才是商业银行愿意开具保函的关键。
“你要是能有这些‘硬通货’，说明企业还挺好，最差钱的、需要救命的企业，恰恰提供不了这些。”中指研究院华中市场研究总监李国政对《凤凰WEEKLY地产》说。
柏文喜分析，可能只有少数风险较小且有授信额度的优质房企才可以受惠这一政策。因此放宽预售资金监管政策后，可以释放的流动资金应该是非常有限的，对此政策不可过于盲目乐观。
无论如何，至少有部分企业能够因此获益。
“房地产不好，银行也不好过，有些业务稍微腾挪一下，可能就好起来了。这次新规，至少对20％-30%的头部企业会有正向影响。”上述深圳商业银行的总部员工说。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，虽然短期政策效果或有限。但结合此前多个监管部门释放的政策利好，房地产市场信心有望得到进一步提振，多个政策叠加也可以更好地发挥政策效果。
“下一步更重要的仍是要促进市场销售企稳，唯有企业销售回款得到明显改善，才能使行业真正恢复平稳发展。”陈文静说。