200万“怒买”三亚公寓的游客，能不能暖热海南楼市？

作者 | 杨依依

编辑 | 曹蓓

春节期间，一则“嫌三亚旅游租房太贵，干脆买房”的短视频登上热搜。视频里，来自东北的8口之家本预算花8万在三亚过一个月，结果三天就花了5万，干脆花了200多万买了一套40年产权的公寓。

热搜之后，有人说主人公被坑了，有人质疑主人公是“房托儿”。主人公发多个视频回击，称“三亚是地球上最好的城市”，并暗示自己买房有投资考虑。

事实上，这个东北家庭不是个例。

在另一个旅游大省云南，一位房企内部员工对《凤凰WEEKLY地产》透露，春节期间，他们的成交里，至少有10%是游客临时起意来买房的。“这类购房客变多，主要还是因为近期来版纳旅游的总体人数变大了。”

憋了三年的旅游业，在这个春节迅速复苏。许多人选择走出家门，在旅游城市过年。于是，熟悉的新闻又出现了：黄山的游客在寒潮中堵在了登山道上；西双版纳酒店价格翻了10倍；三亚春节20万一晚酒店全售罄……

热起来的跨地旅游，自然带起了被打入“冷宫”许久的旅游地产。

多个龙头房企的内部员工告诉《凤凰WEEKLY地产》，他们在海南、云南多个旅游城市的楼盘，看房人数、成交套数在春节期间都有明显的上涨。

不过，这种上涨离真正的回暖还有比较大的距离。云南的业内人士对《凤凰WEEKLY地产》称，在利好条件相对平稳的情况下，今年或能逐渐恢复到好光景时的六成。海南省房地产业协会执行秘书长王路分析，因目前全岛限购不会放松，整个海南想完全回暖可能性不大。

“疫情之后人们的经济状况和买房、消费理念发生了较大变化；旅游地产要全面恢复，需要市场预期的反转。”IPG中国首席经济学家柏文喜说。

“一天一个价”

疫情前的2019年，有统计数据显示，国内百强房企中已有过半企业涉足文旅，其中至少10家专门成立了文旅集团，不乏碧桂园、融创、保利、复星等行业巨头。在文旅产业总计1.37万亿元的投资规模中，文旅特色小镇和文旅综合项目合计120多起，投资规模合计1.27万亿元。

在那之后，因疫情影响，大多数房企减慢甚至暂缓了文旅地产的投资，扛不住的企业如融创，大量转手文旅项目。

这个春节，旅游业恢复，开发商自然“奔走欢呼”起来。文旅地产的几个主要房企里，万达发布春节旅游数据，长白山度假区客流增加7成、丹寨万达小镇单日客流创开业来最高；华侨城介绍，旗下全国景区接待游客超470万人次。

“这几天有很多朋友问我公司在海南、云南那些地方的楼盘，最近确实比较火，有的房子一天一个价。”一名龙头房企的集团中层对《凤凰WEEKLY地产》透露。

“三亚片区的复苏现象还是比较明显的，本身就是旅游人群聚集最多的地方，还有一些比如清水湾片区知名的文旅项目，成交情况普遍是比较好的。”海南省房地产业协会执行秘书长王路对《凤凰WEEKLY地产》介绍。

春节期间，三亚多个楼盘发布销售战报，多的有4.4亿，少的有1.1亿。在离三亚不远的万宁市，有项目销售晒单一小时内连续成交8套。

对比是非常明显的。当地研究机构“锦诚海岛服务商”统计的数据显示，在数月前的2022年“十一黄金周”，岛内125个典型项目中，多项目在“十一”期间开展相关活动吸引客户，但收效甚微，仅16%项目来访超过100组，10%项目成交套数超过20套，来访成交较2021年继续下滑。

在云南，类似的改变正在发生。

据西双版纳景洪市统计局数据，2020年景洪市的房价为8050元/平方米，2021年下降至7470元/平方米。疫情期间，景洪市多个楼盘降价促销， 2021年1月当地出台文件，规定房价要稳定在6500元/平方米以上，称房企之间不能通过降价进行恶意竞争。

“疫情放开后，来项目看房人数明显多了很多。之前每天来访大概5-10组，整个春节期间平均每日来访超过30组，来访转化率超过40%，供货去化率达95%，销售总额达1.2亿元。”华侨城西双版纳欢乐雨林项目的工作人员对《凤凰WEEKLY地产》介绍。

“春节云南的看房量、成交量都有明显上涨，尤其是西双版纳，客户多来自川渝和东北地区。”某广东TOP10房企云南区域公司的内部人士说。

有开发商闻风而动， 2023年1月13日，景洪市当地楼盘放出全面涨价海报，每平方米加价200元。

2018年海南全岛限购之后，西双版纳因为相似的气候条件，吸引了不少海南的潜在客户，所以与三亚一样，西双版纳的客户群主要在北方。有当地开发商介绍，近期成交中河北、黑龙江、北京客户居多。

在云南另一座旅游城市——腾冲，一个国际温泉度假小镇的项目来访人数在这个春节期间也出现了大约四倍的增长，以外省客户居多，仅春节期间项目成交量占整个1月份的7成。

“近期原本计划春节期间来旅游，到腾冲游玩后临时决定买房的客户较多，多来自于四川，以家庭为单位购房。”当地员工介绍。

IPG中国首席经济学家柏文喜表示，旅游型城市房价涨跌与旅游业恢复发展和繁荣程度紧密相关，这一方面是因为经济运行基本面决定了对于房地产与物业需求的强度与水平，另一方面经济繁荣与旅游业恢复程度也决定了人流的聚集程度，只有更多的人口聚集才能产生更强的对房地产市场的需求，从而影响房价的涨跌。

全面恢复，为时尚早

旅游地产确实热闹了许多，但真正要恢复到疫情前的水平，还任重道远。

海南省房地产业协会执行秘书长王路称，200万“怒买”三亚公寓的东北一家人属于个例，并不能代表三亚整体情况。“海南全岛限购并且禁止商办改住之后，市场供岛外客群购买的的存货其实并不多，有的看起来销量很好的公寓楼盘，主要还是之前历史存量较大的项目。”

易居企业集团CEO丁祖昱在2022年底也表示，经过三年的挣扎，文旅地产正式进入存量时代，销售时代已经结束，存量盘活的窗口期为3-5年。

“目前三亚片区楼市的回暖，和旅游业的火热还是有很大差距的，和过去最高峰的成交也有很大差距，一个是可选择的存货不多，一个是目前大家对房地产的预期并不明朗，旅游度假的流量转化成购房的比例还比较小。”王路说。

海南的省会海口还没有感受到明显的“春风”，一家北方TOP房企海口公司的员工对《凤凰WEEKLY地产》透露：“海口整体市场，也就恢复了百分之二三十，特别好的项目也就50%多一点儿，有的甚至不如春节前。”

王路补充道：“海南的政策大环境还是房住不炒，不要在这边形成新的房地产泡沫。再加上海南要在2025年实行全岛封关，对房地产的管控一定比内地更严格。全域限购和现房销售这两个政策目前来看，都不会放松。”

如果无法放开岛外客户购买住宅，历史商改住存货又非常有限，新增市场化住宅用地又更加稀缺，海南楼市想完全恢复“盛况”的可能性不大。

云南的情况也类似。云南某业内人士对《凤凰WEEKLY地产》说：“我们销售额的最高峰是在2020年，我们预估，在利好条件相对平稳的情况下，今年或许能逐渐恢复到2020年的65%。”

从更宏观的旅游数据，我们还能看出实际消费力与三年前不一样的地方。

据文化和旅游部数据中心的测算，今年春节假期全国国内旅游出游3.08亿人次，同比增长23.1%，恢复至2019年同期的88.6%；实现国内旅游收入3758.43亿元，同比增长30%，恢复至2019年同期的73.1%。

也就是说，旅游消费力的恢复，滞后于旅游人数的恢复。

“旅游地产的特点是在行业上升期上涨比较慢，而在行业不景气与下行期会下跌更快。”柏文喜对《凤凰WEEKLY地产》分析，“要全面恢复，则要实现市场预期的反转，因为地产行业具有买涨不买落的特点，目前的行业信心修复与市场回暖尚待实现。”

相比于刚需购房，旅游地产的投资属性更加明显，更加考验购房者对市场预期的恢复。

而刚刚过去的一月，一些细微的信号已经显现。克而瑞数据显示，1月，重点30城库存环比降2%。福州、重庆、天津等弱二线的案场转化率基本恢复常态。

二手房方面，克而瑞重点监测的11个城市，1月春节月的二手房成交面积，比2022年2月春节月的成交面积上涨29%。

2023年开年，重点城市纷纷降房贷利率，最低可至3.7%。克而瑞认为，政策利好叠加需求修复，预计今年二季度市场将出现转机。

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