京能置业北京38.5亿强势拿地，2023上半年账面已亏损过亿

作者 | 杨依依‍‍‍

编辑 | 曹蓓

北京2024年首场土拍刚刚结束。

1月4日，共出让4宗涉宅地块，分别为丰台区3宗、房山区1宗。最终两块底价成交，两块触顶摇号成交，溢价均为15%。4宗地块总起拍价112亿元，总成交金额122.035亿元。

中建壹品22.3亿底价摘得丰台羊坊村041地块，北京城建底价22.8亿摘房山拱辰0018等地块。中建信和以38.525亿元竞得丰台大瓦窑DWY-L42地块，溢价率15%。

京能置业（600791.SH）以38.41亿元竞得北京市丰台区卢沟桥街道大瓦窑馨城项目二期DWY-L44地块，溢价率同样也是15%。丰台区大瓦窑DWY-L44地块位于卢沟桥街道，建筑控制规模为9万平方米，为住宅混合公建用地，成交楼面价为6.08万元/平方米，指导价为8.3万元/平方米，有大约36.5%的利润空间。

京能置业是北京首场土拍贡献金额最高的房企，而且也参与了中建信和竞得的DWY-L42地块的争夺，只是最终没进入到摇号环节。

作为北京能源集团旗下的上市公司，京能置业的规模在整个京能集团中存在感不高。京能集团旗下有6家上市公司：京能清洁能源、京能电力、昊华能源、京能置业、北京能源国际、京能热力，以电力、清洁能源为主营业务。截至2022年底，京能集团的净资产为1527亿元，营业收入突破900亿元；京能置业截至2022年底的净资产为57.35亿元，占集团的比例仅为3.7%了，2022年度的营业收入为61.79亿元，占比为6.8%。

纵向来看，京能置业自身的规模在过去几年实现了跨越式的增长。2022年的营业收入同比增加了189.71%，接近翻一番，其2020年度的营业收入仅3个亿。

不过，京能置业的盈利能力并不稳定。

过去四年（2019年-2022年）归属于母公司所有者的净利润分别为1800.82万元、-7017.58万元、574.04万元、1697.05万元，四年间亏了2945.67万元。

2023年上半年，京能置业归属于母公司的净利润为-1.02亿元，亏损进一步增大。

造成增收不增利的主要原因是毛利率的断崖式下跌。2023年上半年，京能置业的毛利率为6.34%，同比下降9.24个百分点；净利率为-6.16%，较上年同期下降4.93个百分点。

“主要因公司结转项目较去年同期结转项目毛利低，公司本期处于完工状态项目较同期增加，费用化支出增加。”京能置业在2023年半年报中称。

据其在半年报中介绍，截至2023年年中，京能置业在售的项目有12个，有7个是2022年已开盘还在售的尾盘。

北京市场在2023年的第一季度曾出现了一次不短的“小阳春”，但京能置业似乎没有抓住这次机会。7个楼盘中，有4个楼盘的签约金额同比2022年上半年出现了大幅的下跌，分别是京能·天下川、京能·四合上院、京能·雍清丽苑、京能丨电建·洺悦湾。后两个是导致京能置业上半年净利润达到过亿亏损的关键因素，跌幅最大的是京能·雍清丽苑，2023年上半年的签约销售额为3.92亿元，同比少了2163%。

京能·雍清丽苑位于天津市远郊区县的武清区，武清过去多年都是天津的库存大户，早在2014年其新房库存的消化周期就高达17个月（中原地产数据）。到2023年9月，武清新房的库存达到了195万平方米，为天津市库存量第一（克而瑞数据），去化周期长达29个月。

京能置业拿到这块地的时间是2018年12月，当时的成交价是20.029亿元，楼面价为8369元/平米。2019年10月，京能·雍清丽苑首次开盘，均价18500-19500元/平方米。2020年12月，二期开盘，均价上涨至19500元/平方米。但直到2023年，这个楼盘仍未清盘，2023年8月开始降价促销，推出特价房，而且均为现房，117平户型的总价最低仅188万，每平米均价降至1万元，相比一期降价近一半。

京能置业显然还在为多年前的拿地失误买单。

2023年全年，困在亏损中的京能置业相当保守，全年没拿地，一直在艰难去化中。京能置业上一次拿地还是在2022年5月，此次2024年开年强势拿地，意味着京能置业再一次在土地市场发力。

不过，京能置业的销售情况看起来无法支持拿地的动作。京能置业2023年第三季度报告显示，公司及控股子公司全口径签约面积2.66万平方米，同比下降63.56%，全口径签约金额7.49亿元，同比下降64.13%。

过去四年半都没有盈利的京能置业，如何支撑38.41亿元的土地款？2023年11月22日，京能置业发布公告，其非公开发行股票获上海证券交易所审核通过，此次再融资拟发行股份1.13亿股，拟募集资金最高不超过7亿元。

2023年，A股共有35家上市房企启动再融资，其中10家获审核通过，京能置业是北京地区唯一一家通过审核的上市房企。

“股权再融资为企业壮大规模、降低资产负债率、优化资本结构、提高盈利能力与综合竞争力起到正向推动作用。”京能置业在公告中称。

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