核心资产从没缺过买家

作者 | 傅林林‍‍‍‍‍‍‍‍‍

编辑 | 曹蓓

前苏联航母“明斯克”号在苏通大桥一停就是7年，2013年它被大连永嘉集团创始人戚士新之子戚帅买下，意图花费160亿元打造航母主题公园。

这位一贯高调的公子哥，曾在一档综艺中自称是高圆圆粉丝，以“娘家人”姿态，直接向赵又廷喊话：对我女神好点。

但很快这艘航母就拖垮了大连永嘉。2016年大连永嘉把位于北京CBD商圈的博瑞大厦抵给厦门国际银行，换取贷款。2022年，凯德通过法拍以七折20.37亿元将博瑞大厦收入囊中，改名凯德·星贸。

然而在接手完成改造后不到半年，凯德又将这个项目的95%的股权卖给了友邦人寿，作价24亿元。

就在不久前，凯德刚以8.2亿元出售北京的双井项目，据《凤凰WEEKLY地产》了解，该项目的买家为私人买家。

凯德方面回复《凤凰WEEKLY地产》称：“这是凯德常规的操作，只是正巧两个交易时间离得比较近。”

全身而退

与双井项目单纯的出售相比，凯德·星贸中，凯德还保留了5%的股权，凯德投资将为该合资公司提供资产管理服务，获得经常性费用收入。

官方信息显示，北京凯德·星贸位于朝阳区核心商务区，凯德投资于2022年10月通过京东网络司法拍卖平台拍得博瑞大厦A座办公楼及地下车库，建筑面积合计5.82万平方米。该大厦就是凯德·星贸的前身。

“继2022年投资我们的一支人民币基金之后，这是友邦人寿第二次在中国与我们合作。”对于此次股权出让，凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，在持续扩大基金管理业务规模的同时，将继续专注于实现轻资产和资本高效。

从价格看，1年多时间，项目多卖了3亿元，但其中没有计算改造成本。

另一笔双井项目的收益，则更为明确。

根据凯德中国信托发布的公告，北京双井项目建筑面积4.9万平，市场估值6.16亿元。8.42亿元的出售价格，包括经调整的净资产价值7.64亿元、股东借款7468万元。出售预计净收益估计约为6.9亿元，由此产生的净利润约为1.33亿元。

凯德MALL·双井购物中心是凯德中国信托零售资产包当中，现有唯一一个整体租赁的商场。

凯德认为，凯德MALL·双井店并非集团的核心资产，且本次交易的出售价格对应的净经营物业回报率为2.8%，价格上具有较大的吸引力。且该项目包括整租租户家乐福、百安居在内的全部租约将于2024年全部到期。该购物中心马上将面临大的整体改造和较长时间停业，会产生大额的资本支出、以及停业导致无法正常收取租金收入。

在出售了双井项目后，凯德中国房托还拥有位于中国大陆12个城市的10个多租户购物中心、5个产业园区和4个物流园区的投资组合。其中北京只剩下西直门项目、望京项目和大峡谷项目。

在两个项目出售的背后，是北京商办市场越发激烈的竞争。

世邦魏理仕近日发布《2023年北京房地产市场回顾与2024年展望》称，2023年北京零售物业新开和停业项目体量均达历史高位，北京全年零售物业市场新增供应总量达127.5万平方米，该数据仅次于2008年；闭店体量高达55.7万平方米，仅次于2020年。

险资的算盘

但接盘的险资显然有另一番打算。

在商办市场，保险资金一直是购买的主力之一。凯德与险资的关系也一直密切，除了2022年友邦人寿曾参投凯德投资的一支人民币基金。2021年6月28日，凯德集团就与中国平安人寿保险签署合作协议，向后者出售中国来福士资产组合的部分股权，总资产价值为467亿元人民币，平安人寿总投资不超过330亿元。

而在当下的市场环境下，险资更是商办类市场的大买家。

一位房企资产管理负责人告诉《凤凰WEEKLY地产》：“现在这种核心资产买家一般就两种，一个是险资，一个是家族资金。”

据不完全统计，2023年，平安人寿、泰康人寿、友邦人寿多家险企发布了关于不动产投资的信息披露公告，涉及资金近千亿。仅平安人寿今年上半年的出资金额就已超五百亿。

对于多数手中持有大量商办物业的企业，在去年面对房地产巨大下行压力之际，只能密集得与险资进行交易，面临现金流危机的房企多将商办资产摆上货架。

比如中邮人寿以42.56亿元的对价接盘了大悦城中粮·置地广场项目；中国人寿以39亿元对价接盘了世茂集团珠海巨无霸综合体项目；大家人寿接盘上海万达广场置业有限公司股权，此前，大家保险已经接手了万达商管旗下的上海松江万达广场、江门台山万达广场和青海西宁万达广场3个项目。

但是对于整个地产行业，险资则谨慎的多。

据Wind数据，截至2023年三季度末，保险机构重仓持有的上市房企流通股数量为59亿股，较年中减少2%；持股市值约367亿元，较年中减少6.9%。

香颂资本董事沈萌向《凤凰WEEKLY地产》表示：“房地产业目前遇到的可能是全行业的系统性结构性问题，短期内的风险依然集中，所以作为风险偏好稳健的保险公司来说，不会贸然动用保险资金去帮助房企。”

随着公募REITs试点范围拓展到消费型基础设施，零售物业开始受到境内外投资人的高度关注。根据仲量联行预计，今年全年零售物业的成交总额较去年实现数倍增长。而险资无疑将成为其中一支不可忽视的力量。

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