中国房地产，正在被外资捡漏
作者 | 宝珠
刻在骨子里的逐利性，使资本天然有着捕食弱者的残酷一面，就像荒野中的凶狼，看到奄奄一息的麋鹿，便会毫不犹豫地冲上去分而食之。
从国资背景的远洋集团出现债务票据违约，到“宇宙房企”碧桂园遭遇“成立以来的最大困难”，如今，不少房企仍处在至暗时刻。
这一轮房企出险始于2021年下半年，局面一旦开启，嗅到其中有利可图的气味，一批外资闻风而动。
诸葛找房数据研究中心的报告显示，近两年来，贝莱德、高盛等多家外资瞄准中国房企的股票债券，出险房企是他们的主攻目标。
高盛办公楼/图源：天天财经
2021年年底，高盛投资组合管理团队表示，正在买入中国房企债券；此前数月，贝莱德两次增持融创股票，价格分别为19.22港元/股与13.92港元/股；2021年9月，马拉松资本买入恒大债券，“并坚信存在绝对机会”，瑞银资管、汇丰资管也纷纷加仓。
出险企业的股票或债券，投资风险高，但好处在于便宜。外资机构频频变动着手中的股票、债券，以期实现“低价买入，高价卖出”的精彩戏码。
不过，在这一阶段，外资做的绝不仅限于低价买入房企的股票债券。他们想要的，还有更多。
买地买债买楼，外资大“捡漏”
除了购买房企股票债券，收购物业和竞拍土地，都是外资、港资近几年布局中国房地产的方式。
今年上半年，久不见踪影的境外资本，重新回到了深圳房地产市场。
5月23日，铁狮门与辉盛国际联合收购了深润大厦的长租公寓部分，深润大厦位于深圳深南东路1001号，是华润置地开发的超甲级写字楼。
深圳市，航拍罗湖区鸿昌广场万科里深南东路，深南东路与深润大厦/图源：视觉中国
根据公开资料，铁狮门与辉盛国际预计总投资7.27亿元，将项目打造成中高端长租公寓。
铁狮门是世界有名的房地产开发商、运营商和基金管理公司，而辉盛国际是服务式公寓和高端租赁公寓投资者与运营商，此次投资改造，可谓“对口”。
诸葛数据研究中心高级分析师陈霄对盐财经表示，前几年长租公寓机构纷纷爆雷，而今重获外资青睐，一方面与政策端对国内租赁行业支持力度加大有关，另一方面，从投资角度来看，长租公寓收益稳定、抗周期性强，是投资者的良好选择。
同在今年上半年，新加坡房地产投资管理公司silkRoad以15.4亿元的价格，买入深南68万科里，后者同为商业地产项目。
曾有业内投资人士在采访中表示，这两个项目的成交价格相对于传统理解的深圳物业价格“有比较大的落差”。
“本轮房地产调整叠加了疫情冲击、经济转型等多重因素，部分地区的资产价格已经回到了几年之前的水平。”克而瑞广佛地区首席分析师肖文晓告诉盐财经。
资产价格下降，自然带动资产回报率上升，吸引了一波外资、港资前来“捡漏”。
其中不少机构甚至成立专项基金，以寻觅机会。
时代周报报道，不良资产管理公司联博嘉沃正筹划在中国推出不良贷款基金，适时寻求机遇。2022年8月，新世界集团表示中国房地产已经见底，计划2023年在上海、杭州等地投资100亿元。
2023年2月，凯德集团设立凯德中国特殊机会伙伴计划（简称“CCOP计划”）。凯德集团官网显示，该计划总承诺股本11亿新元，用于投资中国的特殊机会项目。
位于成都市高新区的凯德·天府/图源：凯德官网
所谓特殊机会项目，指的是中国商业地产中低估与减价的项目。
目前，凯德中国特殊机会伙伴计划已经完成了第一批收购，包括以5.53亿新元（约28.1亿元人民币）收购的北京苏宁生活广场，和1.57亿新元（约7.99亿元人民币）收购的广东佛山一个优质物流项目。
北京苏宁生活广场位于朝阳区的核心商务区，是一个19层楼的综合体项目。凯德收购后，计划将综合体内原来的零售部分改造为甲级办公楼，增加30800平方米的出租办公面积。
有媒体报道，凯德用于收购苏宁生活广场的5.53亿新元，大约为其估值的八折。此前，2022年10月，凯德以估值七折的价格20.37亿元拿下了北京东三环的博瑞大厦。
凯德集团是总部位于新加坡的多元化不动产集团，聚焦不动产投资与开发。凯德向来对中国市场较为看重，不只是收购商业地产项目，土拍市场上也能见到其身影。
2022年4月，凯德地产分别在武汉和成都竞得两块住宅地块，成交价分别为23.1亿元与11.83亿元。两块地块都将被打造为优质住宅项目。
随着房地产市场的下行，土地市场也不复过去高溢价的火热局面；而不少房企在现金流危机面前，已暂缓在全国四处拿地。这给了资金充裕的外资、港资“可乘之机”。
在大陆有着丰富房地产开发经验的港资表现得尤为突出。
2021年至2022年，港龙中国在广州、扬州等城市共拿下4幅住宅用地、3幅综合用地；香港置地买下商业、综合、住宅用地共8幅；仁恒置地共计11幅。
诸葛找房数据研究中心监测数据显示，这些竞得的土地中，有48%为综合用地、40%为住宅用地。超过半数（60%）的土地以低价竞得，土地溢价率在0%-10%之间的占比23%，10%以上的为17%。
外资的投资逻辑
外资、港资在中国楼市动作频频，肖文晓表示，根本上这是因为好机会变多了，“今天无论在存量资产市场，还是在土拍市场，企业都有机会发现以前不大可能见到的优质投资标的” 。
尽管不少地区的资产价格已呈现出底部特征，但外资并非“照单全收”，他们对投资标的的选择表现出明显的倾向性。
陈宵告诉盐财经，土地市场上，外资倾向于在核心一二线城市的热点板块拿地布局，看重其资产保值增值的特性；在股票债券方面，外资倾向于低价收购出险房企的债券股票，并进行短线操作；在收购物业的形态上，外资对商办、物流、产业园更为青睐，这类项目具有长期持有、收益稳定的特性。
从投资城市来看，外资港资企业更倾向于在核心一二线城市拿地/图源：诸葛找房数据研究中心
自去年下半年起，“外资抄底中国楼市”声音陆续出现，但值得注意的是，从收购角度来看，外资真正青眼相待的，并非很多人认为的住宅项目。
同策咨询研究部的数据显示，在外资、港资2021年起收购的项目中，有超过三分之一涉及物流仓储地产。其中一个例子是，在富力地产出现偿债压力之际，黑石集团以40.62亿元现金，买下富力旗下广州国际机场综合物流园70%的股权。
“他们（外资）认为，不能太悲观，不能一棍子打死所有的物业类型。” 广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。他认为，相较国内的一些市场主体，外资更注重长期视角，具备长期投资价值，是外资购入的根本原因。
无论是写字楼、物流园还是产业园项目，主要依靠租金作为收益，并非通过一次性的销售就可“回本”。
同时，一些业内人士还认为，近几年，外资并没有真正在中国房地产市场加大投资。
南方周末曾报道，2019年，境外资本参与中国楼市大宗交易的总金额为811亿元，2020年锐减至471亿元，2021年回升至746亿元。境外资本的动作受到关注，或与疫情后反弹明显，加上本土开发商活跃程度下降有关。
房地产是一个强周期性的行业，故而资本活动也随着周期摆动。加之外资进入国内房地产市场有着较高的门槛，投资活动也受到相关政策收紧或放宽的影响。
2006年，住建部等六部门发布“限外令”，境外机构在境内的代表机构与境外个人不得购买非自用、非自住商品房；到了2011年，《外商投资产业目录》将房地产业列为限制外商投资产业。
不过到了2015年，“限外令”开始松绑；2016年，住建部等六部委联合出台《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，允许一定量的外资进入国内房地产市场；后一年，《外商投资产业目录》中对房地产的限制也随之取消。
在政策放宽、人民币汇率下降等原因叠加之下，2018年后曾一度出现过外资在国内“买买买”的现象，主要集中在一线城市的商业地产。
商业地产咨询公司世邦魏理仕集团的报告显示，2018年，海外资本采购占整个国内房地产市场的31%，尤其在上海，楼市大宗交易一半都被外资购买。
2018年11月13日，凯德收购上海第一高双子塔，刷新了凯德在华单体项目收购交易金额的纪录/图源：视觉中国
总的来说，外资愿意投资，显示出对中国产业经济基本面的看好。如成立“CCOP计划”时，凯德投资（中国）首席执行官潘子翔就表示，看好中国强劲的经济基本面，将继续寻求机会扩大市场份额。
对于外资、港资本身来说，肖文晓认为，经历过上世纪90年代末金融风暴洗礼的外资、港资企业在发展策略上要审慎许多，并未在国内房地产高歌猛进的发展时期，参与到内地房企“高周转、高杠杆、高负债”的“三高”发展模式中。如今，他们凭借资金优势重新伺机而动，也在情理之中。
但无论外部环境如何变化，都改变不了投资与风险相伴的事实。外资在中国房地产市场进进出出，有的赚得盆满钵满，有的“套牢”后黯然离场。在赌桌上，有赢就会有输。
本文首发于南风窗旗下财经新媒体盐财经
编辑 | 江江
新媒体编辑｜日一
排版 | 顾芗
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