房地产，秘不发丧

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Keep it secret.

秘不发丧

4月2日，碧桂园在港交所公布，因公司延期刊发2023年全年业绩，公司股票将于4月2日停牌。这也不是个例，当代置业、中原建业、融信中国等十多家房企全部选择了停牌。

现在房企爆雷的爆雷，停盘的停盘，整体股票价格已经十不存一，不少房地产股票从十几块跌到几毛钱一股。企业财务报告发不出来，违反了一家上市公司的基本要求，股票只能停牌。相当于学生交不上作业，老师让他在门口罚站，禁止进教室上课。在房地产市场已经风声鹤唳的2024年，市场绝对不会将其解读为一个利好，而是一个极大的利空。而这些消息则会进一步增强普通人买房时的观望情绪，形成螺旋收缩。如果不是年报实在没法看，这些房企绝对不会走到今天这一步。

这背后是高速下滑的房地产市场，国家统计局发布数据显示，以可比口径计算，2022年，全国房地产开发投资13.2万亿元，比上年下降10.0%，2023年，全国房地产开发投资11万亿元，比上年下降9.6%，房地产已经连续两年吃到跌停板。

而具体到销售端，就是卖房子的数据更惨，今年1-2月，全国新建商品房销售面积为1.1亿平方米，同比下降20.5%，商品房销售额为1.1万亿元，同比下降29.3%。房地产销售总额已经从2021年的18.7万亿下降到2023年的11.6万亿接近腰斩。

众所周知，资产交易市场有量才能有价格，没有交易量的价格必然虚高，必然下跌。以上数字这还是在2023全年各地纷纷放松限购，出台大量利好救市措施的情况下。一二线城市刚性还算强，三四线城市已经进入了绞杀阶段。说实在话，朋友们，我已经很久没有看到这么爽的爽文了。

回顾历史，2003年房地产被定位为国民经济支柱产业，原因在于房地产对上游各行业的产能都有着良好的刺激作用，看似房地产只占GPD百分之六，然而我国房地产业每增加1单位产值对各产业的总带动效应为1.416，算上拉动的产值，房地产上下游能够贡献超过15%的GDP，说一句支柱产业不为过。

随着经济增速放缓，实体部门收益率下降，在保证经济增速的目标指导下，对房地产选择的发展方向居然是继续通过居民部门加杠杆，再推进一波房地产，这也是最简单的方法。然而这也进一步加快资金向房地产业的集中速度，刺激地价、房价的继续上涨，房地产价格泡沫迅速膨胀。

这套2014年开始的玩法被称为涨价去库存，一度让不少唱空房市的老空军惊掉下巴，然而一切所有命运馈赠的礼物，早已暗中标好了价格。

10年之前，国家审计署专门登过一篇文章，分析房地产企业减少收入虚增成本来偷税漏税，没想到10年之后房地产企业已经纷纷开始虚增收入。拼了命也要假装自己真的把房子卖了出去。

2024年，还在坚守土木工程的猛子哥现在已经降薪到3800了，大基建，大房地产时代所吃下的红利已经吃到尽头了。

说句题外话，你别看现在管人叫猛子哥，真拎起来，人家是我学弟，比我还年轻一岁，那看着可比我老多了，当年我读土木的室友，现在也已经没什么头发了。我是跑路干自媒体了，也希望每一个还没读大学的观众朋友们引以为戒，谨慎选择夕阳产业。

去年年底，南京市住房保障和房产局称，部分企业采取了打折促销活动，各属地部门通过约谈进行引导，促进市场平稳运行。如果用大家能听得懂的话来翻译，那就是不许跌。

这并不是南京一个城市的境遇，从2021年下半年到2023年上半年，在楼市下行压力下，许多房企都曾试图通过降价促销，而不少地方则会通过一纸“限跌令”来稳住市场价格。

那就是房地产现在陷入了一个困境，那就是房价根本涨不上去，而在开发过程中，房地产企业搞搞周转，资金来源中的自有资金占比又很低，并且通过表外负债、隐性债务隐藏负债规模，造成了债务危机，最典型的例子就是恒大。但如果房企想降价走量换取现金流。就会发现在政策上房价不能降也不允许降，因为土地既是地方最重要的收入来源也是地方最大的抵押标的。最近几年有一个名词叫系统性金融风险，房地产就是所谓的系统性金融风险的来源。

扭曲价格，必然有代价，一方面是房价的下跌预期已经形成市场从捂盘惜售，变成了居民捂紧钱袋。另一方面，经过十几年的房地产狂飙突进居民杠杆已经加无可加。家庭户人均居住面积达到41.76平方米，尽管大家说平均数不反映普通人个体的真实水平，但是房子大体够中国人住，社会作为整体上不再需要大量的新房子来满足住宅需求。这也是事实。

冰冻三尺，非一日之寒，房地产闪崩的原因并不在朝夕之间，甚至于我觉得房价2016年后能连着涨这么多年，已经非常奇迹，显得大家温良恭俭让非常有容忍能力了。

3月29日，万科举办2023年业绩交流会，董事会主席郁亮再次提到了“活下去”。而早在2018年，万科便提出“活下去”的口号，引发了全行业关注。只是当时棚改方兴未艾，万科的收缩性策略被嘲笑为过于保守，等到潮水褪去之后才知道谁在裸泳。

这两年我们越来越多地发现，大股东该套现的套现，该跑路的跑路，该抓起来抓起来了，留下一地泡沫慢慢消化。

这话我已经说烂了，但是我还是要重复这句话，那就是房地产行业本身没有什么价值，现在房价高是因为地方需要以某种方式征收普通人30年的劳动剩余。

但没有能永远持续下去的旁氏游戏，左脚踩右脚不能上天，受过高等教育的年轻人接不住上天的房价，他们也不傻，也不会去接。中国传统本来关注“家”文化，认为只有有家，才会有个人归属，只有安居才能乐业。因此很多人宁愿掏空自己半辈子的积蓄，也要购买一套属于自己的住房。然而别说房了，连娃都不生了。95后只需要略微出手，便能让出生数腰斩，房地产跌停

我知道，我说的这些很情绪化，但如果有从我做公众号的时候就一直看我内容的老观众的话，一定会知道我唱衰房地产已经唱衰至少5年了，如果不算发表在公共舆论场，有迹可查的言论，那还要更多年。

当时我还在读土木工程，算是半个利益相关者，大基建和房地产是我们土木系的命脉。身边很多同学都不理解，明哭到夜夜哭到明，口诛笔伐哭的死董卓乎？更何况，唱空房地产，对我有什么好处？现在我们知道了，哭是哭不死董卓的，房地产也不是我唱衰的，但是房地产一定会由盛转衰，这是历史规律。我只不过一直在指出事实。

现在大家包括我在内面对房地产市场的坏消息，已经完全处于一种大仇得报的快感中。其实真不是大家真的要和经济玉石俱焚，覆巢之下焉有完卵。但是舆论喊了那么多年，学界警告了那么多次泡沫，结果在这个市场当中，从房企到银行地方都为了自己的眼前利益，部门利益，局部利益而一条道走到黑，吸一口，再吸一口，最后一口。硬生生把癣疥之疾拖到积重难。现在的局面很难不让人冷眼旁观。

次贷危机爆发后，伊丽莎白二世曾经诘问一众经济学家“为什么没有人注意到次贷危机?”真正有能力控制这一切的人没有出来踩刹车，我只能说谁拥有改变现状的能力，谁就应该为现状负责。

一大批房地产企业已经进入了事实上密不发丧的阶段，距离捅破这层窗户纸，进入出清也只有一步之遥。

朋友们，等一等，再等一等

章北海的自然选择

Après moi, le déluge

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