上市房企的利润调节术

看过我估值万科的文章的读者肯定觉得，只要预计出2020年万科的净资产收益率ROE或者营收增长率就能估算出万科的市值。

非也，非也！之所以能够对万科以归母净利润乘以市盈率估算出市值，这是好公司的特权。因为应用这样的计算方法隐含着不容忽视的前置条件，那就是万科的利润大概率是真的。

正因为会计准则的适用范围和主观判断，给了公司合理利用规则粉饰利润或美其名曰进行市值管理的机会。

就以同为A股市场上市房企为例，条分缕析他们在处理相同业务时不同的会计处理方式。

一、调节交楼时间影响营收

最近中国恒大的许家印在业绩发布会上说：“由于交楼是‘提前交楼’，所以说可以‘调整’，交毛利率高的或毛利率低的。2019年，我们是把清尾的、打折比较大的、毛利比较低的，交楼相对比较多。为什么呢？因为我们和恒大地产战略投资者约定的每年回报不低于多少，（即便2019年利润下降）2017年至2019年三年平均回报是超过的，我们没必要大幅超额，这是第一。第二，我们真正有对赌是在后面的，如果深深房重组成功，第一年要确保利润500亿（注：深深房核心净利润总额口径，应不包括文旅、健康、汽车）、第二年550亿、第三年600亿。因此，对2020年我们要有充分的把握实现（500亿）目标。”

这段话既说明了调整交楼的实际操作，又说明了调整的动机，当然这都是符合规则的。

这段话也促使我查阅A股上市房企，猜测其他上市房企是否会有同样操作？

房企营业收入的确认条件是“已售且交楼”，“已售”通过销售合同金额可反映，“交楼”则正如许老板所说操作空间大得多。

理论上满足收入确认条件的房屋有“持有待售”和“当期竣工”。因此可以把这两个数据之和与“实际交楼”的进行对比。

考虑到数据的可获得性，大杨把这两个指标替换成累计竣工面积（即对应所有待售面积和当期竣工面积之和）和累计结算金额（即对应所有实际交楼面积）。用近三年该数据比值的变化来判断房企是否有意控制交楼时间，进而控制营业收入的增长速度。

万科从2017年到2019年结算面积占竣工面积的比值相对保持稳定，但保利地产从2017年到2019年结算面积占竣工面积的比值不断下降，显示保利控制交楼速度，可能平滑目前的营业收入到未来。

至于如何判断像许老板所说的，交毛利率高或毛利率低的楼盘？

竣工房产的价格从成本构成等于地价+建安成本+利息费用资本化，但这个数据不方便直接观察，这里用销售均价来替代。考虑到建造百米的精装修高层需要2年左右的时间，也就是说2019年的结算均价对应的是2017年的销售均价。

万科在2018年的结算均价大幅增长10.4%，对应的销售均价的大涨超过10%的在2017年，销售到结算仅相差一年，这是毛坯房交房速度，没有疑点。

在房价迅猛上涨之后的2018年，销售均价仅上涨1.99%，而结算均价上涨4.53%。推测房企在2018年营业收入迅猛增长的基数上，有动力通过控制交房速度调节当下收入，使得之后年度的营业收入数字好看。

总的来说，这个结算均价的趋势正常。

对保利地产来说比较突出的数字是2017年的结算均价仅为9925元每平方米，下跌14.82%。其对应的销售收入可能是2015年的销售均价12,645元或是2016的销售均价13,141元。

显然保利地产当年结算了更多低单价的楼盘，例如结算更多位于三四线城市楼盘。

已知均价的高低，因为不知道项目成本多少，所以不能直接推算出房企到底是结算了高毛利还是低毛利的项目，但如此反常的结算均价促使我们进一步思考关注该数据背后房企的动机。

二、利息资本化

房企会按照会计准则，在房地产项目竣工前，对利息进行资本化处理，并在竣工后停止。由于它们的资本化比例不尽相同，所以该举措往往成为开发商调节利润的方式。

按照会计准则，房企大部分的利息开支，都是可以被资本化，转入存货中的。房地产项目开发的周期一般较长，若将所有利息堆积在一年之中，明显不合理。所以，需要根据项目的结转情况，将费用摊开。相对于其他行业而言，房地产的利息资本化率（资本化利息金额/总利息开支）相对较高。

从利息资本化原理上看，作为房地产企业，资金的周转效率越高，利息资本化率也就越高，当周转率达到一定程度，利息资本化率也就可以达到100%。

考虑到房地产的预售-交付周期大概2年的特殊性，房企一般会根据当年销售金额，提前2-3年预判其利润。如果不想给后面的年度增添过多的成本压力，房企会选择更多费用化当年利息支出。

三、投资性房地产的处理

投资性房地产有两种计量方法，分别是成本法和公允价值计量法。在成本法的计量中把投资性房地产视作固定资产，会对其计提折旧和减值。在公允价值计量法中，把投资性房地产视做金融资产，随着市场行情的变化每年对其估值。

正因为会计处理的差异，使得房企若采用成本法计量投资性房地产，则每年的折旧和减值会减少利润，考虑到中国房地产市场稳中有升的现实，采用投资性房地产成本法计量的房企，还隐藏了投资性房地产的升值。

投资性房地产若采用公允价值计量法计量，则每年无需计提折旧和减值，还根据市场行情每年重估价值，会根据租金收入、空置率、地段等多个指标进行估值判断，这也给了房企更多的利润操纵空间。当投资性房地产增值时，房企的利润增加，但实际现金流为0。

当然这两种方法都合规合理，只是对于投资者来说，需要考虑房企利润的含金量究竟如何。

例如，北辰实业在2017年和2018年投资性房地产的累计折旧和减值准备占净利润比例都超过100%，但在2019年累计折旧与减值准备的值为0，那么合理猜测该投资性房地产已经被处置。

美好置业在2018年投资性房地产的累计折旧和减值准备占净利润的比例超过100%，而其在2017年的比例仅为15.59%。目前2019年的财报还未公布，可以重点关注投资性房地产科目的变化

保利和万科相对来说，投资性房地产累计折旧和减值准备占净利润的比例保持稳定。

世茂股份和新城控股投资性房地产价值变动损益占到净利润的两成，不得不引起重视。

比较特殊的是华夏幸福在2017年它的投资性房地产累计折旧占净利润的比例达到2.84%，但其自从2018年起就改为公允价值计量方法。也就是说到2018年华夏幸福通过调整投资性房地产的计量方法，提升了3.7%的净利润。

 四、减值准备

除了第三点谈到投资性房地产有减值准备外，房企一般都会有持有待售的房地产，也就是在财务报表中计入存货反映。

在这张表格当中，滨江集团在2018年资产减值准备的比例超过1/4，而2019年反而转回资产减值准备，这一进一出之间达净利润的26%。值得投资者深入探讨，上市房企是否有操纵利润的嫌疑。 

又比如，北辰实业2019年资产减值准备占净利润的比例大幅上升。查阅北辰实业2019年的财务报表。

 查阅具体的《北辰实业关于2019年度计提资产减值准备的公告》，重点关注这样大额减值准备是什么原因造成的，是否具有持续性？

 ●

总的来说，房企调节利润的方式包括不仅限于调整交楼时间、利息资本化、投资性房地产选择成本法或公允价值计量法和资产减值准备。这提示我们在考虑上市房企的利润时，不仅要看白纸黑字的利润数字，还要透过不同的会计处理方式看见隐藏起来的的收益或损失。

推荐阅读：