10月的最后一个工作日，财哥带你回顾有些“魔幻”的、财经房产重磅新闻频发的、极具代表性一个月。让我们按照时间线来梳理一下（点击日期可以查看相应文章）：9月30日，新西兰移民部长发布了最新的移民政策：2021 Resident Visa，这意味着，16.5万人或可快速移民新西兰。房市为之震动，开发商更是按捺不住。10月5日，公屋署（Kāinga Ora）将为符合资格的购买者提供20万纽币的资金，和购买者一起占有房屋的所有权，计划名为First Home Partner。10月6日，新西兰央行将官方现金利率（OCR）上调25个基点至0.5%，以遏制通胀，防止经济过热，此为新西兰七年来首次加息。
10月18日，新西兰公布达4.9%的、创下十年纪录的年通胀率。10月19日，工党政府和国家党联合推出加供应的住房改革方案，提出中等密度住宅标准（MDRS），将NPS-UD至少提前一年执行，并宣布部分房屋建设不再需要获取资源许可，最终向市场释放至多105500套新房。总结来说，就是：精简流程以增强住房供应！10月26日，长周末才过，新西兰主流银行便全面上调抵押贷款利率。这样大面积、全幅度的上调利率，在疫情过后可谓是首次。10月27日，政府通过疫情响应法案，以帮助企业解决商业租金纠纷，拟定“公平”的租金减免条约。这，被称为商业地产将面临的一场“地震”。10月28日，新西兰商业银行巨头之一的BNZ银行宣布推出一项被誉为是房市“大杀器”的新举措——DTI（债务收入比）限制。今天，Westpac银行一周内二度上调房贷利率，涉及标准和特别两项产品的五个不同固定期限利率。
今天（10月29日）一早，新西兰银行巨头又在调涨房贷利率方面有新动作。此次调涨的是Westpac银行，涉及标准和特别两项产品的五个不同固定期限利率。具体而言，标准产品方面：半年期从4.29%上调至4.49%，一年期从3.79%上调至3.94%，18个月从4.09%上调至4.29%，两年期从4.39%上调至4.59%，三年期从4.59%上调至4.79%，四年期和五年期没有变化。特别产品也同步进行了调整，半年期、一年期、18个月、两年期和三年期的利率，分别从3.69%、3.19%、3.49%、3.79%、3.99%调涨至3.89%、3.34%、3.69%、3.99、4.19%。
集体调涨利率发生的背景也较为特殊：新西兰房价不断创下纪录，随之而来的通胀也创下十年高位。新西兰央行10月6日将官方现金利率（OCR）上调25个基点至0.5%，以遏制通胀，防止经济过热，此为新西兰七年来首次加息，符合市场预期。
此前，早在央行放出加息风声之前，新西兰商业银行就早已“先发制人”，多次上调房贷利率。不过，此前上调的频率不算高，银行们也大都在“分头行动”。新西兰经济势头强劲，央行有充分理由减缓刺激政策。多位经济学家预测，新西兰央行不会停止加息步伐，预计11月、明年2月和5月都将有类似规模的加息。
财哥和新西兰独立经济学家Tony Alexander聊了聊。他说，在种种限制风声放出来的背景之下，借款人面临的压力似乎会越来越大。财哥知道，经济学家的讲话总是冗长。所以，长篇大论之前，先为你梳理要点：
1、在加息、DTI限制等政策的冲击下，房市会趋于稳定，但房价不会跌，只是目前应该到了此次房市通胀的稳定期，大涨不会出现；
2、对于手握5套房上下的投资者来说，当下的市场环境更适合卖掉一套，减轻负债压力，因为后续利率预期还会持续上涨；
3、对于只有一两套房的、已经“上车”的普通人来说，当下更适合持有它，顶过一段压力期，房子后面还是会升值，但不会出现过去18个月那样的涨幅；
4、对比英国、爱尔兰更严格的DTI举措，BNZ设置的6倍DTI数字相对合理，也考虑到了新西兰当下房价偏贵的情况；
5、对于首次购房者，可能基督城是你们更好的选择。那里的房价和还债压力不如奥克兰、惠灵顿那么大，但当地依然有较为成熟的产业配套，其价格还有上涨空间。*以上仅代表经济学家个人观点，不构成任何投资建议。进行投资行为前，请咨询专业投资建议。
简单来说，Tony认为不论是利率的上升，还是商业银行DTI的出台，都对市场造成了紧缩压力。
他将目前的房市，比喻为“End game（终场游戏）”。但他也说，别担心，房价不会跌，但是会停滞一段时间。
“房价不会再猛增了，之后会趋于稳定。”Tony说。
03该买还是该卖？
现在的市场环境，也引发了不少投资者的“灵魂拷问”：现在该买还是该卖？
Tony的建议很直接，他认为房市总体还是会保持上扬趋势，只是短时间内涨幅会出现停滞，而债务压力也会因为加息而升高，所以具体判断卖还是买，还需要视投资者的个人情况来决定。
他建议，专业投资者当下可以开始寻找其他投资方式，以进行合理的资产配置。
说白了，还是得看你的现金有多少、对债务的抗压能力有多少。
不过，他并不认为市场会出现恐慌性的抛售情况：“很多人确实在短时间内赚了不少钱，他们也与之对应地会选择承担一些风险。”
对首次购房者而言，他直言当下奥克兰的房地产市场并不友好，甚至惠灵顿价格也很高企。所以他建议首次购房者考虑基督城这样的仍然具有潜力的城市。
“基督城已经逐渐从地震中恢复过来，建筑、科技、金融等产业都在发展，这里也有很多工作机会。更重要的是，当地的房价仍有上涨空间，年轻人也能够负担得起。”
他预计，会有越来越多人选择“逃离”奥克兰，搬家到基督城。而边境一旦开放，他也预期会有新西兰人流失到澳洲。
在新西兰房地产市场资深“玩家”阿海看来，其他银行很有可能跟进DTI限制举措，但央行是否跟进还不确定，“接下俩几周就知道了。”
他建议，收入少不稳定的还是别跟风买房，或者可以选择租金回报率高的，现金流充足的压力自然会小很多。
04投资人很悲观
不过，有资深投资人却对房市很悲观。
拥有12套投资房的资深投资者阿海直言，新西兰房市可能将会迎来“冬天”。以下是他不看好房市的六大原因：
1、贷款利率3个月内提升了48%，从2.19%一路提升到3.24%。对比来看，2007年到2008年之间，从7.15%升到10%，幅度达53%，其提升时间也没这么短；
2、CCCFA的修改，审查个人月开销更严格，贷款自然会变少；
3、测试利息（test rate）提高了。BNZ从6.25%提升到了6.50%；
4、DTI降到6倍，之前一般在7到7.5倍之间；
5、租金比率从80%降到70%。
6、政府在三月住房新政中，宣布的税收抵扣相关政策的缩紧。
*以上仅代表个人观点，不构成任何投资建议。进行投资行为前，请咨询专业投资建议。
“最近开发潜力盘炒太火了，有点像2017年那样，最近接盘的风险大。”对于自住刚需和首次购房者，阿海建议他们要多看房、多比较，买比较实惠的。对投资者而言，阿海则建议他们可以考虑其他现金流更高的城市。“在12月1日，CCCFA（信用合同和消费者金融法案）修改生效日期之前，银行已经收紧了收入评估，尤其是支出方面的评估。”Tony也表示，种种收紧的信号都表明，到2022年底，房价通胀可能会接近于零。
阿海直言，投资人还需要小心央行的“最后一张王牌”——取消Interest Only贷款，“各位买房者请小心谨慎，现金流为王道。”*本文观点不构成任何投资建议。进行投资行为前，请咨询专业投资建议。