宾利姐大战劳斯莱斯男背后，深圳失调的用地结构

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“我们家有50辆宾利，我叫人开出来堵住你的车。”

深圳，宾利姐大战劳斯莱斯男，引发全民吃瓜。

港真，电视剧看多了，我以为有钱人撕逼的画面是：

大佬带着墨镜坐在车里，让司机出面，拿出一张支票，你的公司被我收购了…

原来现实生活中，有钱人的掐架也跟乡野农妇一样朴实无华且狗血，撒泼骂粗，倒地打滚，一样不落。

事情的起因是因为争夺车位。

据第三方机构统计，深圳是全国出行找停车位最难的城市。

据不完全统计，深圳各类停车泊位约240多万个，停车泊位缺口超过100万个。

此次车位纠纷发生在深圳福田区宝能公馆。

宝能公馆分为住宅、公寓两个类型。

贝壳找房显示，宝能公馆住宅项目有7栋，车位比为1：1.2，公寓项目有2栋，车位比为1：1.5。

该小区住宅、公寓两个区域的地下停车场是共通的，之前住宅区一直都是公共停车位，先到先停。

但开发商承诺买公寓可以赠送车位使用权，而赠送的有的是住宅区下方的停车位。

因此，住宅、公寓业主均认为他们对车位有使用权。

物业公司此前将部分停车位安装地锁，仅供公寓业主使用。

住宅业主当然不认可这些“私人车位”，于是暴力毁坏固定地锁，并故意将车停在这些车位上。

此次“开宾利堵车位”事件也是由此产生。

劳斯莱斯已经“侵占”她家车位月余，所以叫来宾利堵车。

然后双方混战了起来。

这其实是因为“产权不明晰”造成的纠纷。

那么为什么不能堂堂正正签订车位买卖合同呢？

一种说法是，早在2014年，深圳市原规划国土委就代深圳市政府草拟了《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法(征求意见稿)》，并面向社会公开征求意见。

该征求意见稿提出：配建停车位应约定为房地产开发项目全体业主共有，不得转让。

也就是说，配建的车位不能买卖，只能先到先得。

不过，时至今日，这份征求意见稿并未正式实施。

另一种说法是可能因为公寓销售情况不好，开发商就将归属全体业主所有的停车位的使用权，私下约定给了购买公寓的个别业主。

因为停车位难找，竟然一拍脑袋，禁止买卖，这个和稀泥的思路真是“清奇”。

越是稀缺的东西，越是需要明确产权，用价格来甄选谁的需求最“迫切”，这不过是经济学常识而已。

你说深圳的规划界精英人士不知道吗？

说实话，我真是认为他们不知道。

举个例子吧，我开过一个技委会，讨论一个大学的总平面设计方案。

另外大学原有的停车位严重不足，所以这次改扩建新配备了很多停车位。

但是，这个方案遭到了否决，原因让你大跌眼镜。

因为这个大学在闹市区，来往车辆多，交通堵塞严重；为了缓解交通压力，于是规划精英要把停车位砍了，逼得大家不开车。

是的，规划界精英的思维如此“超前” ，我常常因为跟他们格格不入，感到自惭形秽。

当然，《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法(征求意见稿)》毕竟没有正式发布，实际中是否依循此办法，还有待进一步考证。

停车难，车位不能买卖是表相，更深层次的原因在于深圳的建设用地严重不足，尤其是住宅用地。

住宅用地不足，当然也带来配建的停车位不够。

那么这背后有哪些特殊原因呢？

第一，深圳的实际常住人口是一个大问题，从来没有得到规划界的正面解决，由此带来规划建设用地严重不足。

根据《深圳城市总体规划（2010-2020年）》，规划到2020年，全市城市建设用地规模控制在890平方公里，城市常住人口控制在1100万人以内，人均城市建设用地81平方米。

这里面有一个关键的指标，常住人口1100万。

深圳的空间规划，基础设施配套，用地计划等等都是按照“1100万人”来配备的，当然也会增加一些弹性用地。

据深圳市统计局公报，截至2021年末，深圳常住人口1768万，已经远远超过了规划预期。

实际上，1768万人，我认为是非常不准确的。

根据广东移动大数据应用创新中心《基于移动大数据的深圳市人口统计研究报告》：2017年11月，每天生活在深圳的人数“高度稳定”在2500万左右，其中330万左右的“过客”和“访客”，连续在深圳居住超过一个月的常住人口在2200万左右。

这仅仅是2017年数据，2021年常住人口应该更多。

然而，因为“控制大城市无序蔓延”等某些原因，深圳官方一直不愿意承认实际常住人口，仅仅是羞答答的抛出了“实际管理人口”这个概念。

根据国土资源“三调”数据，2019年底，深圳建设用地面积1059.12平方公里，约占全域面积的53%。

其中，城镇村工矿用地943.73平方公里。

深圳2019年底“三调”建设用地

单位：公顷

城镇	村庄	采矿	风景名胜 及特殊	交通运输	水工建筑
92908.49	864.51	180.2	419.8	10513.57	1025.96

如果按照实际管理人口2200万计算，深圳的人均建设用地面积才48平方米，远远低于国标。

而国内的其他一二线城市，人均建设用地在100-250平方米之间。

第二，居住用地比例扭曲

按照国标，居住用地的比例为25—40%。

根据《深圳城市总体规划（2010-2020年）》，到2020年，规划居住用地规模220平方公里，按照25%的下限控制。

而工业用地规模，居然也是220平方公里，取的是高限25%。

一个城市化率达到100%的国际化大都市，规划居住用地和工业用地规模居然是一样的，很魔幻，是不是？

为什么深圳居住用地控制那么低呢？

我猜两个原因吧。

一是深圳的财政基本上不靠卖地了，是最不依赖土地财政的城市。

所以别的城市千方百计争取住宅用地，深圳根本不在乎。

二是有一种比较流行了说法，就是一个城市的崛起，必须扶持产业，特别是工业。

另外，城市发展必须要保障各种公共管理与服务设施用地。

所以，千方百计保障工业、公服用地，只好压缩住宅用地空间。

第三，居住用地供应量不足

过去十年，深圳住宅用地成交面积仅为431.5公顷。

431.5公顷啊！

我擦了又擦眼睛，没看错，仅仅占深圳规划城市用地面积的0.5%。

2019年，深圳土地供应量排在全国末位，只有132公顷，是武汉的二十分一。

同期，深圳工业用地成交达到1147.78公顷。

工业、商业用地供给过多，导致的结果就是办公楼空置率持续攀升。

2022年一季度，深圳写字楼平均空置率在连续四个季度下降后再次环比微升至22.8%。

那么，深圳的建设用地，特别是住宅用地严重不足该如何解决呢？

第一是扩大建设用地规模。

深圳还有百分之47%，约938平方公里的国土空间没有开发。

但是这些区域，基本上都是基本生态控制线、永久基本农田控制范围，突破难度非常大。

要么也可以考虑填海。

填海成本很低，世界上多数的沿海大都市，比如香港、新加坡、纽约，它们都有悠久的填海造陆史。

自建市以来，深圳填海面积超过70平方公里。

今天很多人员密集的地区，包括前海、后海中心区、深圳西站、国际机场，原来都是海洋。

填海最大阻力是环保问题，虽然深圳没有大量的红树林、海岸湿地，但填海会破坏“自然海岸线”。

第二是正视市场需求，改善建设用地结构比，增加住宅用地的比例，相应减少商服、工业用地等比例。

第三是改善产权机制，通过多种方式将小产权房转正，增加商品房面积。

深圳是全国小产权房存量最多的城市，70%多的人居住在城中村，城中村占深圳住房面积的54%左右。

如果将这一部分存量潜力释放出来，威力可想而知。

然而，小产权房转正一方面涉及修改土地管理法，另一方面也涉及到巨大的利益纷争，特别是原有的商品房业主。

这个我们在《深圳巨大的存量宝藏——小产权房》讲过，不再详细展开。

总之，归根到底就是用市场的方法来解决问题。

而要解决这些问题，难度非常大，仍然有待于人们观念的改变。

张是之老师是我的朋友，这次他做的精读训练营，精读的是奥地利学派经典著作，米塞斯写的《人的行动》（也有翻译《人的行为》）。

这本书很值得精读，但是坦白讲我看了也觉得很难，张老师这个训练营可以帮助你学透这本书，非常值得加入。他带着你花一年时间精读，不是那种 30 分钟带你读完一本的快餐。

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