哀莫大薪死
昨天，到了西溪湿地公园岛上的十里芳菲度假村落。
清早出门时，在一片花草旁，发现一大块泥巴，于是就愉快地玩起了泥巴，直到天气变热，一看时间，已经十点。
能在纷扰的当下，有片刻心无旁骛、放空一切的体验，感觉特别棒。
路上再泥泞，也要有玩泥巴的好心情。
NO. 1｜壹
正荣、中梁、厦门信托在保险箱一事上，闹得满城风雨。
看了下目前网上的文章，大多没有说到要点上，要么在扣帽子，要么发情绪，要么带节奏，要么蜻蜓点水。
我看完只能感叹：吃瓜要专业！不然会让人觉得很傻很天真（很蠢）。
先了解这个项目的背景情况：
厦门有六个区，其中岛内的湖里区和思明区，是厦门核心精华所在；岛外的海沧区、集美区是建设相对比较完善的区域，翔安区、同安区，是正在开发地区。
厦门这十年来，出让的土地中，岛内两区很少，每次放量，都能引起一众房企拼杀，是房企必争之地；出让地块绝大多数在岛外四区。
岛内和岛外是两个不同的世界，也是两个不同的市场，岛内楼市一直都很火，岛外容易踩坑。
2021年5月13日，正荣和中梁联手在厦门岛外的集美区拍下一块地，溢价率49.21%，楼面价31470元，总价18.8亿元，竞配建1700㎡。
这个楼面价是个什么概念呢？
超过了同样是厦门集美区的新城核心地段的中海杏林鹭湾，中海这个项目，是2019年厦门岛外出让地块中，唯一破3万的地块。
按照这个楼面价推导以及行业内普遍的预测，正荣和中梁拿下这块地，项目的售价每平米未来会在4.3-4.8万元+。
正常来说，房企拿地后都会做融资，以推进项目开发。正荣和中梁也不例外，在四证齐全之前，与厦门信托开启了合作：
从厦门信托处融资4.5亿元，贷款期限是一年，21年8月20日至22年10月19日（到期是8月19日，宽展期2个月）。
项目公司表面上正荣、厦门信托、中梁分别持股51%、44%、5%，其实是正荣持股51%、中梁持股49%，也是行业惯用的“明股实债”。
明股实债，意味着地产公司回购股权之前，信托才是控股股东，信托的钱大多也是募集来的，对自己的投资款和投资者负责。
这个项目除了前融外，还做了开发贷。
2021年8月，恒大暴雷，房地产市场急转直下。
NO. 2｜贰
2022年2月，这个项目计划办理新房预售手续。
中梁的说法是项目已达到预售标准，但厦门信托不同意用章印，拿不到预售证所以一直没能开盘。
此时，发生了一件事，2月11日，正荣地产和正荣服务股债双杀，锅嘛，自然是境外势力恶意做空
然后很快，几天时间正荣就暴雷了，并且在很短时间内就急速躺平，欧宗荣连像样的抵抗动作都不曾有。
彼时业内调侃称，就算猪被电杀了都会象征性抬下头以示抗争。
正荣之后，中梁很快也暴雷了，这是后话。
金融机构融资给房企，合同条款里肯定会有风控条例，风控条例中包含触发提前还款条件等。
正荣暴雷后，厦门信托跳出来了，要求项目按照3.2万元/㎡的股权作价处置。
正荣和中梁没同意，认为售价能达到3.8万元/㎡。双方拉锯，然后项目就停工了，长达八个月时间。
4月24日，厦门信托发函要求提前还款，这很明显就是触发合同的风控条例了。
项目要办理预售证，意味着要做一道土地解押手续，这个过程中，信托的抵押物可能会落空。
所以正常的程序是，项目一次性把4.5亿元的融资款还上，然后再办预售证。
这样项目就可以办预售证，正常销售，不会被信托卡着。
厦门信托的错在于：
1、拿走保险箱的方式和时机不对，这是趁着正荣搬公司，众人繁忙、注意力分散时，厦门信托方带走保险箱，保险箱里，装着项目公司公章等资料。
2、没有避嫌，引入了股东方之一的建发来做代建，会有利益输送的嫌疑。建发在分成上，要求售价超过3.5万元/㎡，溢价部分要抽成30%，管理费、营销费、分销费合计6%
但要卖出高溢价，确实需要一个被市场高度认可的品牌来加持。这方面，杭州有绿城和滨江，厦门是建发和国贸，国贸会相对差一些。
建发品牌在厦门有很强的溢价能力，因为品质很好，深得闽南人认可，“一生总要有一套建发房”。
这个，从正荣和中梁的说法上，也能体现。
NO. 3｜叁
按开发商的说法，如果这个项目售价能达到正荣和中梁预计的3.8万，那项目会亏3亿元，也就是说，这个是铁定亏损的项目。
算了一下，低于3.78万元/㎡售价，信托差不多就得亏钱。这也是为什么信托一直在意能项目单价卖多少钱。
信托曾反复发函问正荣和中梁，“如果卖不到3.8万元/㎡的情况下，要以什么方式保障还款？”
正常来说，房企签字画押承担连带责任，给信托做出保障承诺，这事就解决了。很可惜，正荣和中梁没有正面回答这个问题，只反复说“这个项目肯定能卖到3.8万元”。
这年头，口头承诺最不值钱，你去银行贷款，口诺承诺说肯定还款，银行会借款给你吗？
况且，去年10月份，这笔4.5亿元的贷款期限到期后，中梁和正荣违约了，并未履行偿还债务。
总不能项目最后货值覆盖不了成本，还让信托公司再出钱把项目做完吧？
信托的风控措施是必要的，要看本质，从专业的角度去看问题，而不是情绪化，直接扣一顶排挤民营企业的帽子。
凡事得有契约精神，不能耍无赖，“我弱我有理”最让人作呕。
我问了一圈厦门的地产从业者，得到的反馈是：
这个项目周边，售价在3.2-3.5万元之间算是很理想的，3.8万元的售价，只有市场火热的时候才能达到，去年下半年开始，肯定达不到。
交谈中，更有个暴躁老哥不耐烦地说，市场行情早变了，去年下半年，谁能把项目卖到3.8万元/㎡，他直播倒立吃
这时候，估计有人要扯什么正荣的责任心和担当的问题。
说个事吧：98年九江防洪大堤决堤时，欧老二立马脚底抹油，跑得最快，欧老大因此被抓进去整，欧老大一手带大的欧老三因此和欧老二结怨。
暴雷后急速躺平、慈善基金的实际受益者还是自己家族，哪怕学孙宏斌掏点钱到公司也好啊，都没有，这叫啥责任心和担当？
真正要替民营企业着想，替民营企业说话，应该是这样的《房地产，走过至暗时刻》，而不是“我弱我有理”。
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这几天，和一些地产行业的朋友闲聊，普遍问题是降薪、工资延发等问题。
有人说，他被降薪了，现在的薪资让他在上班摸鱼时，毫无愧疚感。原来这就是问薪无愧。
有人说，她现在每天的脸色都不太好看，这是相由薪生；有人说，他对工作提不起兴趣，不想干活，这是力不从薪。
有人说，他拿着一个人的工资，干着两个人的活，这是一薪二用；有人说，他拿着几千块钱的工资，受着几万块钱的苦，这是千薪万苦。
有人说，他工资下降了，但还是怕被裁员，死活不敢跳槽，这是死薪塌地。
有人说，现在收入每个月都月光，心里拔凉拔凉的，这是薪尽自然凉；有人说工资发不出来了，这是薪灰意冷，又叫哀莫大于薪死。
有人说想要的生活是星辰大海，但现实的生活薪沉大海；还有人说，他现在非常害怕被问一个月挣多少钱，这是提薪吊胆。
我就不一样了，连基本的生理需求都断绝，这叫随薪锁欲。
让我们泰然若素，与自己的时代狭路相逢。
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