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文章于 9月28日 下午 6:30 被检测为删除。
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深圳终于折叠:福田租客大撤退

鹿鸣财经 2022-09-28 11:33 Posted on 四川

The following article is from 维C公寓传媒 Author 寓姐


上面一道令,下面一道坎。时代一粒灰,个人一座山。


大疫三年,众生皆苦。


这文章标题不是危言耸听,也不是博人眼球,这是真实发生的情况。


从今年春节开始,疫情在深圳多个区域陆续爆发,福田区是重灾区,一切都以封控为重,封锁的城中村最长超过一个月。截至发稿,福田区依旧实行白名单管理。


被封的人有多憋屈,工作生活都受到限制,一旦解封就有人逃离。



维C公寓传媒走访的其中一个城中村,登记在册的常住人口是一万零几百个人,3月份那一波封锁解封之后,这个村子的人数急剧降到了六千多人,四千多个人离开了。


“村里静悄悄。”虽然是一句调侃,却也是真实写照。特别是疫情封控,执行白名单管理之后,人流自由进出根本不现实。人流肉眼可见的稀稀拉拉,有的小店关门大吉,有的店门则贴出“低价转让”的大字。


福田区的租房市场惨不忍睹,入住率下滑,租金下跌,租客逃离。有的品牌公寓现金流吃紧,急于甩手旧项目回笼部分资金。有的一手房东原本高高在上,现在主动降低预期,轮到公寓运营商挑挑拣拣。



40%的人离开



租期到了,我是要离开福田,封控太难熬了。有班没法上,独守村里的房子。”小谷住在深圳福田区某个城中村的公寓房,因为公寓距离公司很近,上下班步行,不到十分钟的路程,通勤时间是出乎意料的短,完全没有早晚高峰挤地铁的烦恼。


今年,福田区成为新冠疫情的重灾区,小谷所在的城中村也受到牵连,即便没有确诊病例,但因为所处的街道有确诊,街道管辖的村子不可避免地受到封控。


小谷说,“福田区动不动就封村,被封怕了,很焦虑。有一次很尴尬,客户约到了公司,但是我被封锁在公寓项目,太麻烦了。3月份封了16天,9月份封了7天。一年才12个月,将近1个月的封锁。


这样的封控,小谷确实忍无可忍,虽然对公寓项目很满意,也舍不得离开,但没办法,为了生活,为了工作,她选择离开。


我那些住在福田区的朋友搬到宝安区、龙华区、南山区,方便很多。”小谷说,自己也打算换个区域租住。


小谷所在的城中村,3月6日开始封锁之时,登记在册的人数是1万零几百人,3月17日解封之后实行白名单管理,这个城中村又做了一次普查,只剩下了6000多人。也就是说,2个星期的封控,解封之后,4000多个人离开,一个村子40%的人走了。


截至9月份重新封锁,再次更新的数据是,依旧是6000多人,离开的人并没有回来。


这是多么惊人的人口流失数据,这只是其中一个城中村的人口数据,难怪福田区从业者反馈空房越来越多!


当然,小谷代表的是一种类型的租客群,坚守福田区的租客,也大有人在。



空置率上升到警戒线



吴彪在福田区多个城中村管理数千间房,春节之前团队把整体入住率做到了98%,没想到,春节之后,新冠疫情反复迭起,入住率下滑,居然达到了85%的警戒线。


“2月份空房只有50间,3、4月份之后就空了200间房。只要一解封就有人离开,而且还只出不进。”说起这些,吴彪一脸的无奈。


“现在整个项目的空置率达到15%,而且租金还下降了10%以上。这两个数据一升一降,对公司现金流有一定的影响。”吴彪算了一下,“空置率上升,租金下滑,让我们消失了200万的现金流。


当寓姐问到所处城中村的人流情况,吴彪回答说,“这个数据都不用问网格,我们的租客有80%都换了一轮。


吴彪还提到了一个现象:以前租客离开,锅碗瓢盆及衣物全部带走,说明还留在深圳;现在租客离开,只带走衣服,其他的物品都不带,说明就不留在深圳生活了。


深圳每年人口流入的两个时间段,一个是春节二三月后,另一个是毕业季七八月。“只要有人进来,租房行情再怎么差也差不到哪里去。”吴彪经常跟做调查研究的人一起讨论,他对如今市场的总结是这样。


“经济需要放手,就像孩子的成长一样,你天天盯得紧紧的,这不能吃,那不能吃,肯定长不大,这些才是租房市场行情不好的根源。张翰在深圳运营管理20多个公寓项目,对市场发生的变化,他一针见血地抛出了这个观点。


在所运营管理的20多个项目中,有2个项目在福田区,张翰说,今年福田项目租金下降的幅度超过10%,空房有三分之一。而在2022年的封控之前,项目基本上是处于满房的状态,即便是2020年第一年的新冠疫情,项目都是满租的状态。


今年租客退租的原因,一是被裁员选择离开深圳,二是受够了福田反反复复的封控管理,三是对租金敏感度更高,换到更便宜的区域租住。


“现在都乱套了,没有稳定的预期,大家都把福田区拉入黑名单,租客逃离福田区。”张翰无奈地说。



业主求包租



张翰的身份还是福田某个城中村的业主,他给维C公寓传媒讲了一件就发生在他身边的事,原本有一个做餐饮的老板租了300多平米的商铺,餐厅已经经营6年。


因为疫情封控,即便是个人房东,张翰还是给出了“疫情封锁一天,当月租金全免;实行白名单管理,就减掉半个月的租金”的减免活动,但这家餐饮店最终选择了关店撤离,因为除了租金,这家餐饮店还需要支付三十多个员工的薪资,支撑不下去了。


一旦封控,都是企业在买单。”张翰说,现在都乱套了,一切都不可知。


对于是否还会继续拓展新项目,张翰说,“我们现在很保守,非常谨慎,除非看到有安全气垫的、哪怕从18楼摔下来也不会死,否则我们是不会碰新项目的。


关于是否拿新项目,不同的人都会有不同的判断。


前文提到的吴彪,虽然他所在的公司因为封控导致现金流吃紧,公司甩手一些老旧的项目以回笼资金,但这并不影响他拿新项目。


他说,因为业主的预期确实下降了,以前喝茶费至少要80万元,现在这笔费用只需要20万元左右就封顶了。而且,现在业主求着品牌公寓去拿房,拿房价格都好谈。


李铁经营的公寓项目在福田区最大的城中村之一上沙村,他最近也拿下了村里的6栋房子,正在报建做装修改造。


据公开资料,上沙村被分为上沙东村、椰树村、塘晏村、龙秋村和48栋,包含800多栋楼。


“这些楼栋被装修改造成公寓的比例不足2%。”李铁说,最近我们还拿下了上沙村6栋楼房进行改造,业主的预期是下降了,现在是求着我们去拿房,轮到我们挑挑拣拣了。


李铁经常跟网格员走动,随时了解村里的人口流动情况。


他从网格员那里得知,因为3月份的疫情,上沙村原本有6万多人,因为封控,导致1万多个人离开。但是,上沙村毕竟还是福田区比较大的城中村,人流还是回来了。


“富贵险中求,福田区的中心地位还是撼动不了的,困难只是暂时的”。李铁对福田市场还是充满期待。



免责声明:为保护受访者隐私,文中受访者均为化名。本文仅代表作者个人观点,不代表维C公寓传媒立场。


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