每经AI品房 | 规划刚起步，配套没到位，上海这个远郊项目为啥还是这么受欢迎？
金茂横沔玖境售楼处| 每经记者 包晶晶 摄
上海的买房人实在太难了。
咬咬牙买市区新房，被高积分和卡审核劝退；狠狠心看看远郊项目，单价动辄6万、7万块，本以为足够有竞争力了，没想到认筹接近300%，还是逃不掉摇号的命运。
在上海东南角，主打“张江南”“30万方低密度人居样本”“下一个蟠龙天地”的浦东新区金茂横沔玖境，自媒体对其的评价是“真正的以人为核心的中央活力区、定位之高、配套之优、生活之美好都令人难以想象”。
但实地到访过的人，都在感叹魔都楼市的独立行情。
9月7日，《每日经济新闻》记者实探项目现场，亲身体验了开发起步阶段的原生态场景。
记者从市区出发，来到接近项目的地铁13号线莲溪路站，在这里换乘浦东70路公交前往该项目。
对于非自驾族而言，横沔玖境的交通仍然是令人头痛的问题。从公交车站到项目的短短350米距离，由于川周公路尚未升级改造，记者与土方车、集卡货车同行，遇到两车双向交汇，必须小心避让。
地图显示，项目附近2条地铁开通（11号线、13号线），地铁21号线和机场联络线在建；因此从地铁站换乘公交，是最为便捷的方式。
去往项目的公交换乘点 每经记者 包晶晶 摄
对于自驾而言则友好得多，从外环接高架，大约30分钟左右可以到陆家嘴；从度假区高架可以上中环，约需20分钟。
对于横沔玖境，距离远、配套暂无、近距离墓景等，都是项目公布之后争议较多的话题。
记者通过导航查询，网友所说的墓地并非在册公墓。记者以买房人身份向置业顾问张燕（化名）求证时，她坦言：“不会迁走，是当地居民的祖坟。部分户型可能会看到（墓地），但大部分房子在南面，不受影响。并且这一小片区域几乎四面环水，只有一条小路通过去，加上四周树木浓密，一般情况下是看不到的。”
此外，项目北面的湿地公园，的确符合“低密度居住社区”整体规划，但由于整个横沔古镇规划刚刚开始，周边商业、医疗、教育等配套欠缺也是无可回避的事实，特别是医疗配套暂时需要依赖杨思、周浦或者张江地区的大型医院。
在定位地点，记者并未见到常规的营销中心或临时售楼处，而只有一片低矮的红砖墙，镶着2669四个数字作为门牌号标识。
售楼处的标志 每经记者 包晶晶 摄
门口的保安打开窗户告诉记者，“这里就是售楼处，认购结束了。”
市场就是这样魔幻，用脚投票和用钱投票的人同时存在。截至9月9日，该项目一期首推159套房源，已经认购了450组客户，认购率超过280%。
由于地处浦东外环外，开盘价也高达6.6万元/平方米，不少自媒体将横沔古镇对标青浦蟠龙古镇，有网友认为这是“饼画得好”。
由于横沔项目位于国际旅游度假区内，周边尚未进行大规模土地开发，距离项目最近的住宅，都在西边3公里以外的康桥镇，房价普遍在3.8万-4.5万元/平方米，并且商品房较少。
记者通过每经品房小程序查询发现，康桥镇的旭辉亚瑟郡、康桥名郡两个住宅项目二手房挂牌价均超过横沔玖境，分别为68839元/平方米和69769元/平方米。
直接点击图片进入每经品房小程序，获取项目数据信息
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其中，旭辉亚瑟郡2015年建成，物业公司为旭辉永升服务，小程序通过11大维度进行测算后得出，该区域年轻人占比高于浦东66%的住宅小区，通勤车速处于浦东新区住宅小区的10%位置，但在学校、购物、公交等方面仍然稍有欠缺。
事实上这一东一西两大古镇，是否有着类似的发展路径呢？
这要从横沔古镇的历史说起。“沔”，读音miǎn，意为水流充满河道，浦东康桥镇沔青村由此得名。横沔老街则位于沔青村川周公路、横沔港交汇处，与迪士尼乐园隔沪芦高速公路相望。
《上海国际旅游度假区“十三五”规划》已经提及，上海国际旅游度假区分为“一核五片”，其中横沔老街所在的西片区定位为生态保育旅游区，以水乡郊野景观为基底、以横沔风貌区为核心，打造集生态保育、古镇休闲、文化体验等于一体的生态间隔带先行示范区、服务张江科学城人文休闲新地标和与迪士尼乐园中西文化交相辉映的东方文化品鉴地。
地块现状 每经记者 包晶晶 摄
上海中原地产市场分析师卢文曦9月9日晚通过微信对《每日经济新闻》记者分析：“浦东和浦西不能简单地横向对比，各有各的特点。但从整个上海的定位和发展来看，浦东占据重要极点，开发开放也以浦东作为突破口，所以浦东有很多产业先行政策。这对于区域的发展，甚至整个浦东的发展都有很大推动。比如张江、迪士尼，作为重要的产业，也会带动很多基础建设，包括横沔古镇，会以旧带新。”
“在全新开发的区域里有一批蕴含历史文化的规划区域，从格局来看发展，该区域的发展潜力应该说还是值得期待的。”卢文曦补充说。
9个月前，上海2021年第三批集中供地中，中国金茂联合体以29.94亿元底价竞得两幅“城中村”旧改地块——上海国际旅游度假区西片区横沔城镇单元（02PD-0002-01）07-01、08-06地块。根据出让文件要求，07-01地块住宅套数下限440套，08-06地块590套，要求全装修住宅占比不低于50%，中小套型住宅占比不低于60%，并要求自持租赁房占比15%，保障房占比5%。
根据当时的土拍信息，两块地块楼板价约28569元/平方米。对比6.6万元/平方米的销售价格，开发企业在操盘时完全不会重演当下行业捉襟见肘的窘境。
“但是，6.6万/平方米，已经把未来几年的预期都加进去了。”近期有购房打算的吴女士9月8日通过微信对记者表示。
城市更新，无论在哪个城市，都不是一件容易的事。
特别是在上海，城市更新动辄以10年为单位计数。瑞安房地产深耕21年，才先后完成上海新天地、瑞虹新城、蟠龙古镇等商业、住宅地标级作品；新湖地产亦深耕21年，以旧改点亮苏州河颗颗明珠；如今在横沔古镇，一切才刚刚开始。
“通常这种大型的规划，5年，可以看到一个基本雏形；如果要相对成熟，至少要5-10年时间，才能看到比较完善的城市界面。”卢文曦说。
撰文| 包晶晶
编辑| 陈梦妤
封面图源| 每经记者 包晶晶 摄