又一“地产系”酒店出事，实控方深圳万润旅游深陷债务危机

作者 | 乔一天

来源 | 闻旅

近日，一则关于“惠州温德姆至尊豪廷度假酒店新增被执行信息，涉案金额超2亿元”的新闻引起各界关注。

深入了解发现，这只是其实际控制人深圳市万润旅游投资开发有限公司问题的冰山一角，其背后所牵连的错综复杂的连带关系和合同纠纷等问题逐渐暴露出来。

很明显，深圳万润旅游资金链断裂了。

01

酒店停业，拔出萝卜带出泥

早在2023年1月，就有知情人士透露，疫情的反复对滨海旅游的影响是显而易见的，没有人来旅游，酒店基本断了收益。惠州温德姆至尊豪廷度假酒店（简称：惠州温德姆至尊豪廷）的生意确实不好，出现了欠薪停业的情况。

天眼查平台显示，惠州市温德姆至尊豪廷度假酒店有限公司成立于2018年，是一家以从事住宿业为主的企业，其控股股东为深圳市万润旅游投资开发有限公司（简称：深圳万润旅游），属于深圳市万润旅游成员。

据了解，惠州温德姆至尊豪廷是由政府联合深圳万润旅游引进的旅游项目，酒店总占地面积约2.2万平米，共计房屋873户，由全球知名酒店管理集团-温德姆酒店集团管理，是惠东双月湾景区标志性的度假酒店之一。

从惠州温德姆至尊豪廷公众号来看，内容只更新到2022年11月9日。闻旅尝试从微信商城中预订酒店，预订按钮显示灰色满房状态，已无法下单。同样，在携程、飞猪平台上，也是无法下单的状态。

图源：双月湾温德姆至尊豪廷度假酒店

微信商城

天眼查平台还显示，该公司有自身风险115条，其中有5条限制消费令，内容涉及给付义务、买卖合同纠纷等问题。

同时，阿里资产上一则关于“惠州温德姆至尊豪廷”债权处置消息引起闻旅的关注，资产处置主体为平安银行总行。具体内容是，借款人惠州至尊豪廷度假酒店有限公司于2020年12月7日起分四笔提款，实际合计提款14819万元。截至2023年6月9日，合计债权本息14881.72万元。

抵押物为惠东县林发房地产开发有限公司名下位于惠东县港口滨海旅游度假区沙咀尾地段温德姆度假公寓的131套住宅、17套服务型公寓提供抵押担保。

值得注意的是，抵押物所属公司惠东县林发房地产开发有限公司（简称：惠东林发房地产）自身也处于风口浪尖上。天眼查平台显示，该公司自身风险144条，其中有5条高消费限制令。

追根溯源会发现，无论是惠州温德姆至尊豪廷，还是惠东林发房地产，实际控制人都为邓剑锋。而他们的问题只是冰山一角，背后更多错综复杂的连带关系和债务问题逐渐浮出水面。

02

抽丝剥茧，探究真相

天眼查数据显示，仅邓剑锋担任法定代表人的企业就有8家，有深圳市万润旅游投资开发有限公司、深圳市龙岗区裕丰实业发展有限公司、惠东县林发房地产开发有限公司等，涉及商务服务、零售业、房地产业、餐饮业、批发业等多个领域。

图源：天眼查

从多家公司的成立时间线来看，万润旅游版图从1993年以房屋装饰设计工程起家，在2000年左右涉猎房地产，后又从房地产延伸到旅游地产酒店的一个发展路径，旗下多家房地产公司和酒店公司有着密切的捆绑关系。

旅游业务主要围绕深圳万润旅游主体而展开。根据公开信息显示，2012年，深圳万润旅游将“打造跨国顶级设计酒店品牌系列”确定为地产板块业务的战略核心，以全面提升国人及海外高端游客的酒店度假体验为目标，在国内外的滨海、雨林、山地、温泉、人文、原着村等纯正的稀缺资源区域，开发打造一系列的主题度假酒店，璞玥和温德姆作为第一波的权重品牌面世。

根据计划，深圳万润旅游在6年内建设5个顶级高端度假酒店。除温德姆至尊豪廷度假酒店外，还有龙门璞玥温泉别墅度假酒店、南门海璞玥秘居度假酒店、巽寮湾君澜度假酒店、紫金古竹璞玥城市精品度假酒店、武夷山璞玥别墅度假酒店，北京胡同璞玥宅院度假酒店、澳大利亚莫纳什璞玥Townhouse度假酒店等。

闻旅试图查找上述计划中提到的其他酒店，只在携程平台查询到一家于2023年开业的“君澜美宿度假酒店(巽寮湾海世界店) ”，价格为94元~336元，其他酒店则查询不到。此外，从股权信息来看，这家似乎与万润旅游并无关系。

的确，关于深圳万润旅游投资的公开信息少之又少，但闻旅经过不懈努力还是联系到了一位知情人士。

“根本原因就是资金链断裂了！”据该人士透露，惠东双月湾集群式产权度假酒店成群，虽然背靠“大深圳”，但产品严重过剩，加之地产爆雷，直接压垮了深圳万润旅游最后一根稻草。

他表示：“巽寮湾、双月湾地产炒到最热时每平米3~5万元，现在跌了三分之二还无人问津。一窝蜂的跟进、一窝蜂的消费，好时非常好，淡时白菜价也无人问津。惠州温德姆至尊豪廷仅仅是个案，未来几年，这种大型集群式度假酒店，关门谢客的可能更多。

另一方面，疫情三年，深圳东部的巽寮湾、双月湾的酒店基本都是亏损，举步维艰的状态，即使疫情过去的2023年，他们仍然在垂死挣扎的边缘。以今年国庆节为例，巽寮湾、双月湾度假市场比疫情期间收益还差。”

事实上，深圳万润旅游资金链断裂早有端倪，除了停业的惠州温德姆至尊豪廷以外，早在今年7月，深圳市银通前海金融资产交易中心还公开披露一则关于深圳市龙岗区裕丰实业发展有限公司债权转让信息，债权总额为人民币（币种下同）8323.14万元。

抵押物则为惠东林发房地产名下位于惠州市惠东县港口滨海旅游度假区沙咀尾地段温德姆度假公寓52套物业，并已完成查封。

截至目前，天眼查平台显示，深圳万润旅游存在自身风险40条。

03

集群式产权度假酒店这条路还走得通吗？

一直以来，房地产将业务拓展向酒店行业早已是司空见惯的操作，相比于那些千亿级房地产的大举进军，深圳万润旅游可以说是小巫见大巫了。

据地产行业最新统计数据显示，2022年百强房企全年操盘金额仅6.5万亿，同比下降约42%。特别是到了2022年，有23家房企掉出千亿阵营，千亿房企数量锐减一半，业绩也大幅度缩水。

盈蝶咨询CEO胡升阳在闻旅《上海宝格丽酒店挂牌后，北京威斯汀大饭店也以28亿售价被转让》一文中分析道，很多酒店原本就是地产企业业务的延伸，当地产企业业务压力增大，需要资金周转流通的时候，酒店就成为可以被出售的资产，或者是抵押给银行。上海宝格丽酒店以及北京威斯汀接连被出售，也是当下地产公司周期下行，资金紧张甚至是断流而产生的一个结果。

但有一点不同的是，深圳万润旅游所走的集群式产权度假酒店。根据定义，产权式酒店就是由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。

每一套客房都各拥有独立的产权，投资者如购买商品房一样投资置业，将客房委托给酒店管理公司分取投资回报及获取该物业的增值，其实质就是迎合普通老百姓的不动产投资理财需求。

据酒店业资深人士林业透露，国内最早兴起产权式度假酒店模式的是深圳大梅沙雅兰酒店海景酒店，小业主收益无法得到保障而出现很多问题，政府发现问题后开始谨慎发展，甚至一度叫停。不曾想，这种模式却在全国热火朝天地推广而来，其中就有惠州巽寮湾、双月湾，海南三亚等地方发展如雨后春笋，大密集程度超出想象。

他特别提到自己在国内某城市参与的集群式产权酒店项目，属于同一类产品，目前也处于烂尾状态，开发商没钱，小业主收益至今得不到回报。“目前来看，这种模式在国内走的并不顺畅，投资大，回报周期长，风险性也很高，甚至出现了很多失败的案例。”

针对酒店投资这门生意，四川大学旅游学院李原教授表示，酒店业是一个永恒性行业，只要人类要生活，要旅行着，要追求不一样的体验便需要酒店，而且这种连接度、紧密性随现代社会文明程度与科技水平的发展将会越来越牢固，酒店业的上述特性让酒店对资本产生了极强的吸附力。

“但在发展过程中，资本的酒店并非都是理性的，往往非市场性的投资驱动导致酒店先天便具有极大的生存缺陷，流量不够，这不是依靠所谓品牌便能解决的问题。”李原说。

封面源于摄图网。

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