浅析《关于加强旧住宅区拆除重建类城市更新工作的实施意见》（征求意见稿）
The following article is from 正则房地产服务团队 Author 胡君燕
2023年9月21日，深圳市规划和自然资源局发布了《关于公布征求<关于加强旧住宅区拆除重建类城市更新工作的实施意见>（征求意见稿）意见的通告》（以下简称《实施意见》），向社会有关单位和各界人士公开征求意见。为快速理解、消化《实施意见》主要内容，基于法律角度，结合自身工作实践，正则律师团队胡君燕律师进行了相关梳理，现发布在本公众号，与大家交流探讨。
第一部分 内容解读
一、上位法依据
《深圳经济特区城市更新条例》。
二、适用范围
深圳市旧住宅区拆除重建类城市更新活动，具体而言，需要同时满足如下条件：
1.属于国有已出让（划拨）用地上经批准已建设居住功能建筑，或主导功能为居住的混合功能宗地上建筑。
2.建筑物建成年限在二十年以上。
3.根据规划需要建设重大城市基础设施和公共服务设施，或无法满足使用要求、危害公共安全、只能拆除重建方式解决，或经评估后需要拆除重建的。
三、基本原则
政府主导、规划引领、公益优先、市场运作。
四、职责分工
五、项目实施
第二部分 存在问题
经过以上梳理，结合市规资部门发布的《<关于加强旧住宅区拆除重建类城市更新项目管理的实施意见（征求意见稿）>编制说明》，《实施意见》或存在如下问题：
问题1：未能清晰呈现项目审批实施的整体流程。
《实施意见》第六、七至十五、十七、十八、二十、二十二条规定了项目审批及实施的整体流程，但没有形成连贯性。
问题2：项目审批实施整体流程冗长。
具体可见上述第一部分第五条“项目实施”之标黑部分。
问题3：未能清晰呈现前期服务机构的引入目的。
《实施意见》第六、十二至十五、十七条均提及了前期服务机构，意欲选取前期服务机构开展前期工作，垫资，以快速推进项目实施，但实际表述上却没有赋予前期服务机构相应定位，具体可见上述第一部分第五条“项目实施”第十三点“律师意见”部分。
第三部分 优化建议
针对上述存在问题，结合个人工作经验，提出如下优化建议：
建议1：明确出台目的，简化流程。
出台目的为确定工作流程，则其他与工作流程无关但又很重要的部分，即搬迁补偿标准、补偿费支付等内容，可另行出台配套政策予以明确，不易糅杂在《实施意见》中。
建议2：进行全面审查，完善内容。
《实施意见》更多讲述了项目实施流程，但不少细节内容也比较重要，需要单独及时出台配套政策予以明确，比如项目筛选标准、前期服务机构费用结算标准、市场主体选择流程等，减少不确定性。
建议3：意向搬迁补偿同意书或改为意向搬迁框架协议更为适宜。
建议4：注意论证经济、规划可行性。
一家之言，与大家交流探讨；不成熟地方，请多见谅。
供稿：广东淳锋律师事务所 胡君燕
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