火炬公寓卖出住宅价！均价1.75万/平，可入户可挂学位，值得买吗？
前不久，火炬区冒出来一个新盘，4月底首开低楼层单位，2小时劲销9成。
▲图源于项目
秉着多个网友咨询“该盘值不值得买”的需求，酷爱踩盘的房叔立马前去一探。
70年产权住宅性质
可入户挂学区
该项目即为万豪丽影公馆，处于中山港大道和番中路交汇处。整个楼盘位于大马路边，背靠着一家驾校，旁边200米是中山港壹加壹。
▲项目位置
据房叔了解，整个项目仅规划一栋楼，除地下车库外，共19层。
其中，1-4层为商场，尚未招商；5-19层为公寓式住宅，3梯23户，共约300余套单位，预计2020年底交付。
较具优势的是，不同于40年商业公寓，万豪丽影公馆在售公寓为住宅性质，70年产权，可入户，可挂学区。
▲沙盘
现场销售表示，项目主打层高4.9米复式，面积涵盖有32/39/42/47/54平，均价约1.7-1.8万/平，总价约85-90万/套，带装修出售。
因之前的开盘过，目前可选房源已不多。
▲价格参考
房叔算了一套位于11楼05单元47平复式的价格，该单位原总价94.3万，交5万锁房号后有一定优惠，折后价约81.3万。
住宅性质可做3成首付，按照上面的折后价计算，首付3成约29.4万，按揭56.9万，贷30年月供3357元。由于面积小，压力并不算太大。
层高4.9米复式
每户带小阳台，部分有黑厕
现场开放了32平和47平两套样板间，房叔带大家一起看看！
该户型属于15至22号单位，一字型布局，阳台为北向。
▲进门所见
约32平的空间里，设计成了两房两厅两卫，空间使用率不错。但美中不足的是，所带的2个卫浴，都没有窗户，采光度较差，即人们口中所说的“黑厕”。
▲卫浴
厨房为L型设计，空间不算小，操作上可供2人同时使用。需要注意的是，项目所有单位的厨房，均只能用电，不能用明火。
▲厨房
阳台做了挑高，设计较窄，目测1米左右宽，可放下一台洗衣机。
▲阳台
4.9的层高做成复式，二楼的卧室卫浴，无可避免有点压抑。靠近阳台一侧卧室，大小正常，可放下1.8米床。
▲卧室
远离阳台的卧室，面积偏小，只能定做榻榻米，且有窗户采光，是个“儿童房”。
▲卧室
▲47平户型图
02至12单位的户型都是47平两房两厅两卫，同样一字型布局，阳台朝南，看中山港大道。
▲南向阳台景观
无玄关设计，一进门就是厨房。
▲厨房
厨房对面设计了一个多功能房，可改成卧室，变成3房单位。另外，多功能房带有窗户设计，和阳台一样朝南。
▲多功能房
阳台比较大，有活动空间。
▲阳台
二楼为两个卧室设计，其中一个开间达4.4米，带衣帽间，位置正位于一楼多功能房的上方，因此，相同位置也设计了小窗户，可保证一定采光。
▲卧室
据现场销售介绍，交付时，房间靠近楼梯有墙，楼梯扶手则为玻璃。现场样板间展示的则是把墙打掉，显得空间较为阔绰。
▲红色虚线框部分交付时为墙
关于40/50年公寓、70年公寓，大家疑问已久。
以今天所踩的70年公寓项目万豪丽影公馆为例，实际上，这种公寓设计、住宅性质的复式，就是我们常说的“70年住宅产权公寓”。
根据@老邝教买房，这种公寓带有以下特征：
可入户可按学区上学，可做30年贷款，交易也只是正常的税费。所以，70年住宅公寓和40年商业公寓有本质上的差别。
就万豪丽影公馆而言，估计看中贷款30年和学区的比较多。按照学区划分，小学入读开发区一小、开发区二小。（实际以中山市教育局公示为准）
厨房比较简单，直接就在进门的过道里。但项目没有通燃气，不能用明火，只能用电。
按套内实用面积来计算，一般公寓价格其实并不便宜，公摊占了很多。
而且70年公寓不是居住式的电梯设置，比如项目的3梯23户，居住体验不太好。
有的在小区的边边角角上，但像项目单独一栋，也仅仅一栋，更没有小区园林。
据房叔查阅58同城租房信息，中山港壹加壹附近，50平以下的单间可租到1200元。
项目这种复式，该片区目前紧缺，装修好的可以租贵点，47平可以租1500的话，年化利率大约2.2%。
房叔有话说
这个70年产权住宅性质的万豪丽影公馆，到底应不应该买？
我们先看项目优点：近交通要道，周边有商业配套，产权住宅性质，可入户入学，总价低，首付月供低，门槛低。
但另一方面，住宅性质也有缺点，就是限购。买了一套再买房，就是“第二套”了，首付比例、房贷利率也没有首套来得优惠。
同时，公寓部分的“鸡肋”这里也有，不能明火、梯户比高、部分户型出现“黑厕”，层高4.9米比较矮、靠近大马路可能受到噪音扬尘影响等。
所以，大家买公寓要把地段、产品和周边环境配套等问题考虑进去，才能让公寓更加保值。
房叔开火炬群啦
扫我备注“入火炬群”
（不拉同行中介微商）
—房叔大家族—
房叔的大家族又来了一位新童鞋，它就是@肇庆楼市。
虽然他还是个宝宝，但他将扎根肇庆这座土壤，以“真实创造价值，传播带来影响力”为信念，为大家带来有趣、有料的楼市资讯。好内容在后头，长按识别下方二维码，关注我们吧！