【绝密】中山北站板块区域报告.pdf
一、板块在售项目及二手报价
二、板块新货及节点
三、刚需及改善客户，如何选择？
四、中山北站板块各盘望江情况
五、短期内可兑现配套
六、板块远期规划情况
七、大环境政策利好浅析
中山北站板块在售项目及二手报价
先看一张图，中山北站板块即中山民营科技园片区，位于岐港片区东，岐江河北。中山北外环快速路穿过，中山北站也在该板块内。
目前该板块在售的一手房较少，二手房较为丰富。
| 在售新盘【出品：中山房叔】 | ||
| 项目 | 产品 | 均价 |
| （万/平） | ||
| 大信君汇湾 | 195-275平 | 2.4 |
| 正德天水湖 | 90-117平 | 1.45 |
| 数据来源：房天下 统计时间：2019.05.15 |
从整个板块来看，刚需和改善户型都有，连别墅产品都有。
| 二手报价【出品：中山房叔】 | |
| 项目 | 二手报价（万/平） |
| 大信君汇湾 | 1.83 |
| 正德天水湖 | 1.45 |
| 大信海岸家园 | 1.49 |
| 长虹御江风景 | 1.31 |
| 华盈爱琴湾 | 1.6 |
| 中海龙湾国际 | 1.7 |
| 中海锦城 | 1.43 |
| 璐易豪庭 | 1.32 |
| 长虹蓝湾半岛 | 1.36 |
| 东港湾花园 | 0.99 |
| 碧海名苑 | 1.18 |
| 东河北别墅区 | 2.96 |
| 数据来源：安居客 统计时间：2019.05.15 |
板块新货及节点
靠近中山北站大多为商业地块，其中大信有2幅。而南侧主要为住宅区，预计年底推出2个住宅小区。
▲中山北站东南侧大信商业地块
大信海岸家园3期
大信海岸家园3期位于中山北站南面，中海锦城的东侧。
▲大信海岸家园3期
根据工地现场公示，项目名称为大信海岸家园三期1幢-7幢、11幢及地下车库工程，占地33333.3平，总建筑面积69193.99平，容积率1.5。
▲3期围挡
房叔目测最高的一栋已经盖6-7层，据房叔了解，项目预计年底推出，暂时未有户型图等。
大信海岸家园4期
大信海岸家园4期位于大信体育公园北侧，石岐中心小学大信学校的东侧。
房叔在现场看到，地块目前进行打桩和地下挖掘阶段，现场有泥头车不断进出。
▲4期实拍图
刚需及改善客户，如何选择？
刚需购房者：目前，该板块在售新盘，可选择不多，只能看天水湖。虽然门槛不高，但选择有所局限，可往岐港片区、岐江河对岸方向选择。【岐港片区板块梳理详情】
项目 | 主推(/平) | 均价(万/平) |
美林春天 | 81-124 | 15500 |
美的公馆 | 92-116 | 14800 |
骏珑盛景 | 108-111 | 15000 |
幸福汇三期 | 95-101 | 14000毛坯 |
雅居乐江玥 | 89-108 | 16500 |
万科金域蓝湾 | 120-135 | 17000 |
▲数据：房天下
另外，刚需客也可考虑二手房，可和业主商量各付各税，1.5万/平以下的价格仍有选择。
改善置业购房者：小房换大房，三房换四房的，这种类型可选二手房。
如天水湖、大信海岸家园、大信君汇湾、华盈爱琴湾、长虹蓝湾半岛等均有四房可选。
土豪型改善购房者：觉得150平以下都是小房子的，可以考虑大信君汇湾195-275平豪宅户型。
板块各盘望江情况
板块内南部江边的南向单位均可望江。
中海龙湾国际、大信君汇湾、大信海岸家园、华盈爱琴湾、碧海名苑南侧靠江的单位均可望江。
另外，大信海岸家园4期地块南向望大信体育公园，相同朝向的高层单位也可望江。
短期内可兑现配套
①深茂铁路：
深茂铁路深江段被纳入《广东省2019年重点建设项目计划》，预计今年动工。
根据今年328会场内的一张《中山综合交通建设图》显示，深茂铁路中山段接入中山北站点。
▲深茂铁路走向 图@flmoon2010
据知名地产博主@flmoon2010爆料，日前石岐区住建局公开选取测绘中介服务机构，对深茂铁路（石岐区）项目征地拆迁项目拟征地拆迁的土地和房屋进行测量。
这意味着，深茂铁路设站在中山北站已然板上钉钉。
▲公告截图
②石岐总部经济区下穿隧道项目：
今年3月13日，中山（石岐）总部经济区的地面道路工程水泥搅拌桩试桩工作顺利开展。【查看详情】
该道路工程从起湾道至华师路，途径板块的兴创路。
▲红色虚线为下穿隧道走向
③一河两岸城市建设项目：
该项目已在去年7月招标完成。项目的主要内容包括岐江河一河两岸总体研究及整体概念规划和重点地段城市设计两大部分。【查看详情】
▲中标结果截图
④中山城市轨道1、2号线
4月16日消息，中山市城乡规划局发出中标公示：中山市城市轨道交通线网规划项目将由中铁第四勘察设计院集团有限公司作为第一供应商。
▲下方蓝色圈住为城市轨道2号线
从规划图上看到城市轨道2号线穿过了该片区的西南角。在之前的路线规划中，中山北站为1、4、5号线的途径站点。
▲中山七条轨道交通线路规划图（规划中）
④中山环线快速公交工程
2018年7月26日中山市公共资源交易中心发布《中山市环线快速公交工程施工招标项目（第2次）》招标公告未来中山将会有一条环绕中山中心城区的公交骨干网络“一环”作为中山快速公交走廊。
招标文件显示，各路段站台具备施工条件时间安排如下：
康华路3个站，已具备施工条件；
长江路6个站台，计划2019年4月具备施工条件；
中山城轨北站内1个站台，计划2019年9月具备施工条件；
东明北路1个站台，计划2019年9月具备施工条件；
民科西路2个站台，计划2019年9月具备施工条件；
翠沙路3个站台，计划2020年3月具备施工条件；
翠景道5个站台，计划2020年6月具备施工条件。
▲快速公交岛式站台（康华路）
板块远期规划情况
①石岐总部经济区“两桥”连接板块
幸福桥沿起湾道跨越岐江河，幸福桥主跨度110米、桥长190米，宽30.5米，双向四车道，限速30公里/小时。
▲幸福桥效果图
复兴桥沿东华路跨越岐江河，主跨度110米、桥长190米，宽30.5米，双向四车道，限速40公里/小时，以复兴之门为设计主题。【更多详情】
▲复兴桥效果图
②中南虎城际线（中山-南沙-虎门）
该线路方案被深圳纳入城际铁路。
根据之前的规划，中南虎城际线（中山-南沙-虎门）将与深茂铁路共线，服务沿线横栏镇、中心城区、民众镇等，中山境内长度约27.00公里。
很有可能会停靠中山北站，具体如何设站还有待官方公布。
▲中南虎城轨 图@flmoon2010
③广中珠澳城际轨道
广中珠澳城际轨道规划经过广州南沙新区、中山翠亨新区、珠海横琴新区，路线总长约152.6公里，项目预估算投资约366亿元。
此前有数个规划图流出，广中珠澳城际轨道有可能途径中山北站。
▲广中珠澳城际轨道规划图之一 图@中山乐居
但根据今年328会场内的一张《中山综合交通建设图》显示，更有可能途径中山站，最终还看相关规划的落实。
图@flmoon2010
④欢乐海岸项目
去年11月，欢乐海岸目前项目一期用地已完成收储，正在着手开展一期项目(约500亩)供地工作和土地整理，城市设计和控规修编也基本完成，同时组合供地方案等也是在有序展开。
另外，板块中与欢乐海岸二期交叠的部分，除了沙嘴主题公园外，还有一处下穿隧道。
▲欢乐海岸二期与中山北站板块重合
大环境政策利好浅析
中山北站板块自身带有民营科技园，还处于石岐总部经济区北面，部分区域与欢乐海岸交叉。
▲各区域相对位置
房叔认为，中山北站是这个板块的最大优势，城市、城际轨道交通网络都从这里展开。
目前该板块只要规划落实，便逐步发展为环境优美、交通发达、配套齐全的体态休闲生活发展区。
房叔开石岐群啦
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