【首次曝光】中山西区彩虹板块区域性报告.pdf
区域性报告又来了！
这次是西区的彩虹片区
惊不惊喜，意不意外？！
其他区域已经安排在路上了
下面先来看看彩虹片区的吧！
一、彩虹片区在售项目及产品
二、彩虹片区各盘推货节点及价格
三、刚需及改善客户，如何选择？
四、彩虹片区各盘望江情况
五、彩虹片区竞品分析
六、未来还有约6幅宅地可供应
七、短期内可兑现配套
八、板块远期规划情况
九、大环境政策利好浅析
先还是看控规图，蓝色字样的楼盘，就是目前在售及即将入市的项目，共有7个盘。
▲彩虹片区规控
除了滨江一号在售公寓产品，其他都是住宅洋房。
项目 | 产品 | 标准 |
合景招商映月台 | 88/103/113/114/123 | 装修 |
博达外滩 | 155 | 毛坯 |
花海湾 | 81/102/112 | 装修 |
棕榈彩虹 | 89/97/99/133/141 | 毛/装 |
天誉虹悦1925 | 70/80/88/100/103/116/118 | 毛/装 |
碧桂园佳诚领英仕 | 89-101 | 将亮相 |
滨江一号 | 56 | 毛坯 |
数据来源：房天下、卓域地产 统计时间：2019.5.27 |
从整个板块来看，刚需和改善户型均有，可选产品极其丰富，毛坯和带装修项目比例，约占各半。
如棕榈彩虹一期产品为带装修，二期则毛坯出售；天誉虹悦1925部分早期推出产品为带装修，后期是毛坯和装修都有。
项目 | 价格 | 节点 |
合景招商映月台 | 1.7-1.8 | 在售 |
博达外滩 | 1.8 | 尾盘 |
花海湾 | 1.65 | 三期刚推 |
棕榈彩虹 | 1.35-1.75 | 二期刚推 |
天誉虹悦 | 1.6-1.75 | 在售 |
碧桂园佳诚领英卡仕 | 待定 | 将亮相 |
滨江一号 | 15000 | 尾盘 |
数据来源：房天下、卓域地产 统计时间：2019.5.27 |
目前，除了博达外滩和滨江一号两个尾盘，彩虹片区的整体均价1.6-1.8万/平。
即将入市的碧桂园佳诚领英卡仕，有周边项目销售吹风或将于明年推出，届时价格会参照周边项目价格。
另外在大信新家园二期北边，合生创展进军中山首个项目，于2007年拿的两个地块，于占地高达200余亩，至今仍未动工。
刚需购房者：喜欢实用率大的购房者，可以选择N+1户型，例如合景招商88平、天誉70/80/88平等、花海湾81平，都是高实用率户型。
置换型改善购房者：改善型购房者可以选择比较实用的四房，例如：合景招商123平、花海湾112平、棕榈彩虹133/141平。
土豪型购房者：这类购房者可以看看博达外滩的155平望江单位，无敌江景房。
看图就知道，滨江一号和博达外滩的江边单位，直接临江，不会有遮挡。
▲在售项目望江情况
另外，花海湾部分高层也能望江，低楼层有所遮挡。
▲花海湾高层望江情况 图：中山商报
另值得一书的是，目前正开始推进的上闸旧改，约9万平，与合景招商高价地相邻，未来可是临江项目。
彩虹片区北起外环路、南倚狮窑河及石岐河、西为105国道、东为岐港片区，规划401.32公顷。
该片区分别和岐港片、沙朗片区相连，连本地人都很难分清这三个片区的分界线。位于这三个片区的楼盘，就成为了彼此的竞争对手。
三个片区的客群相似，较大比例以中山本地客为主，购房主要用于自住；一定比例为投资客。
房叔前面在沙朗板块梳理中就对比这三个板块的优缺点：
板块 | 彩虹 | 沙朗 | 岐港 |
楼盘 | 7盘 | 9盘 | 4盘 |
地段 | 城区内部 发展成熟 | 近郊村居多 发展空间小 | 城区内部 发展空间大 |
商业 | 有大型商场 | 大型批发市场 | 有大型商场 |
交通 | 自驾+轨道2号线 （规划） | 自驾+轨道2号线 （规划） | 自驾+轨道2号线 （规划） |
医疗 | 板块内1三甲 | 板块内1二甲 | 板块内3小诊所 |
环境 | 彩虹绿洲公园、翠景公园 | 广丰公园、西区文化公园 | 规划欢乐海岸 |
出品：中山房叔 统计时间：2019.05.24 |
目前，彩虹片区内最强的配套是中医院和西区中心小学，两者对自住客户非常有吸引力。
尽管新近挂拍的彩虹片区地块，在2018年挂地中折戟，于开拍前中止，但该板块地块价值仍不可小觑。
一方面，西区最高地块坐落于此，另一方面，板块内可挂牌出让地块，仅剩6块。最重要的是，目前板块配套成熟度相对较高，已被众多购房者所接受。
▲合景招商映月台（图/11月拍摄）
2017年11月29日，占地约5.17万平，位于西区彩虹板块内富元装饰城南边的地块，被合景泰富以成交总价8.54亿元+竞配建面积54720平夺得。
该地块折合楼面价11304元/平，至今仍是西区最高地价。👉2018：中山真正的豪宅年，率先亮相的居然是它（价格惊喜）
此外，在盘点彩虹板块中的控规发现，板块内剩余地块已不多，板块进入兑现期，即配套建设趋成熟，居住属性突显，二手房价格上涨阶段。
从位置上看，宅地3位于待建高中与待建中小学之间；宅地5被星月彩虹、远洋一方、大信新家园与合生地块包围，都是相当不错的位置。
片区内规划还有2个学校
其中棕榈彩虹北边的学校为九年制，为48班中学、18班小学；远洋一方与大信新家园之间的则为36班小学。【更多详情】
▲规划截图
规划一所市直属公办高中
已写进《中山市2019年重点项目计划表》，将在今年列入重点前期预备表，做好动工准备。
根据文件描述，学校选址在西区彩虹片区105国道与翠景路之间，麦德龙(中山西区商场)北侧，面积150.3495亩，计划新建一所市直属公办高中，项目总投资暂定5亿元。【更多详情】
▲左侧箭头所指为高中
▲官方公示截图
“一河两岸”设计规划
继中标10个月后，中山自然资源局在本月发布了关于《中山市岐江河一河两岸城市设计》草案的公示，该规划也彩虹片区。【规划详情】
华润+仁恒操刀“马山旧改”
下穿隧道连接
从此前马山曝光的效果图上看，“马山旧改”将建成以万象城为主题的都市综合体，包括万象城休闲商圈、马安城市公园、岐江美丽水岸及时尚开放社区等。（以实际为准）。
▲马山旧改效果 图/以官方为准
目前，旧改进展顺利，计划于2019年5月31日启动第一期安置房入伙手续，其安置房就是位于彩虹片区内的星月彩虹花苑，目前一期已经封顶，正在着手后续工作。【更多详情】
▲星月彩虹花苑实拍图
随着马山进入重要性节点，房叔在《中山市西区彩虹片区控制性详细规划调整》发现，彩虹片区早已预留了一条通往马山旧改的隧道。
▲隧道示意图
西区上闸片区旧改
目前选定了中山市金立洲城市更新咨询服务有限公司，为前期咨询服务企业。【更多详情】
▲上闸片区旧改
中山城市轨道2号线
规划中，城市轨道2号线与彩虹大道共线。目前该规划已到招标完成程度。
▲中山七条轨道交通线路规划图（规划中）
按照规划，彩虹片区将发挥“北联南拓”的区位优势，以房地产为主导产业的片区，形成集生活、居住、商业贸易于一体的城市综合片区。
目前，彩虹片区已聚集了合生、大信、远洋、合景、招商、龙光等众多开发商。生活配套基本一应俱全。
商业配套方面，目前该片区主要依靠彩虹市场、麦德龙购物中心。虽然每个楼盘都配有一定的商业比例，但目前人流都不算多。
▲西区旧图，过河右下角为彩虹板块。摄/苏振飞
好在未来有相邻的万象城，未来，一条贯穿南北的彩虹大道与“马山彩虹隧道”，连接马山与彩虹片区，一个配套完善、充满活力的居住集聚区雏形正待呈现。
毋庸置疑，西区作为中心四区中唯一一个住宅房价没有过2万/平的区域，在未来一些利好兑现后，彩虹板块大概率是西区首个破2万的片区。
终于来了
房叔开西区群啦
扫我备注“入西区群”
（不拉同行中介微商）