【绝密】欢乐海岸+岐江新城强刺激！中山岐港板块报告首曝光！
上几回报告了
中山北站和彩虹片区
现在房叔来报告一下
以上2片区之间的岐港片区
岐港片区区域报告目录
一、片区在售一手和二手报价
二、刚需及改善客户，如何选择？
三、岐港片区竞品分析
四、短期内可兑现配套
五、片区远期规划情况
六、大环境政策利好浅析
先看岐港片区的地图，下图中黄色的区域规划为住宅，其中蓝色名称的项目为目前市面在售。
▲岐港片区
板块内多是成熟盘，几乎每个盘的一期都已有业主入住。唯一比较新的是美的公馆，17年初拿地，当年10月底面世，目前即将清盘。
在售项目【出品：中山房叔】 | ||
项目 | 产品 | 价格 |
美的公馆 | 112-117平 | 带装修1.6万/平 |
幸福汇三期 | 83-101平 | 毛坯1.45万/平 |
骏珑盛景 | 85-128平 | 毛坯1.35-1.65万/平 |
日华坊二期 | 80-121平 | 毛坯1.5万/平 |
美林春天2期 | 82-125平 | 装修1.55万/平 |
数据来源：卓域地产、中山乐居 统计时间：2019.06.06 |
整个片区的一手房价集中在1.35-1.65万/平的区间，毛坯比带装修价格低1000-2000元/平。
二手报价【出品：中山房叔】 | |
项目 | 二手报价（万/㎡） |
大信时尚家园 | 1.33 |
美林春天一期 | 1.43 |
幸福汇一、二期 | 1.41 |
日华坊一期 | 1.22 |
骏珑盛景 | 1.15 |
岐港小区 | 0.78-1.02 |
数据来源：安居客 统计时间：2019.06.06 |
二手方面，片区内二手房价格集中在1.1-1.4的区间。相同楼盘一手房比二手房价格高1000-2000元/平。
刚需客户：目前岐港片区一手房源户型偏刚需，但想要选到合适的楼层还需要慢慢淘一淘。必要时，也可考虑二手房。
改善置业客户：置业需求是小房换大房，甚至是小三房换大三房的购房者，片区内也有不少120平以上的房源，如美林春天二期、骏珑盛景、日华坊二期。
土豪型客户：如果觉得150平的房子不能满足需求，那么片区内只能去看看大信时尚家园一期的二手房，有152平左右的四房单位。
岐港片区东临港口河，南起岐江河，北跨北外环路至星辰花园。
北为沙朗片区、西为彩虹片区、东为民营科技园中山北站片区、南则是石岐老城区，岐港片区凭借地理优势，有着丰富的本地客群。
▲岐港片区周边
一方面，岐港片区是石岐区内仅剩的房价洼地；
另一方面，对比西区的沙朗片区和彩虹片区，岐港片区又有石岐区的优质配套，如学区配套。
房叔前面在沙朗板块梳理中就对比这三个板块的优缺点：
板块 | 岐港 | 彩虹 | 沙朗 |
楼盘 | 5盘 | 7盘 | 9盘 |
地段 | 城区内部 发展空间大 | 城区内部 发展成熟 | 近郊村居多 发展空间小 |
商业 | 有大型商场 | 有大型商场 | 大型批发市场 |
交通 | 自驾+轨道2号线 （规划） | 自驾+轨道2号线 （规划） | 自驾+轨道2号线 （规划） |
医疗 | 板块内3小诊所 | 板块内1三甲 | 板块内1二甲 |
环境 | 规划欢乐海岸 | 彩虹绿洲公园、翠景公园 | 广丰公园、西区文化公园 |
出品：中山房叔 统计时间：2019.06.06 |
对比之下，岐港片区的土地空间最大、发展空间最大，也是发展规划内容最多的片区。目前片区内规划了华侨城欢乐海岸、新中小学、公园绿地等。
学区方面，岐港片区多数小区学区划分到石岐高家基小学。（具体划分以政策公布为准）
①城市轨道交通2号线
4月16日中山市城乡规划局发出中标公示。公示指出，中山市城市轨道交通线网规划项目，将由中铁第四勘察设计院集团有限公司作为第一供应商。
从早期的规划可以看出，中山城市轨道2号线途径板块的南侧，线路与板块内岐港公路重合。
▲岐港片区
②一河两岸设计
继中标10个月后，中山自然资源局在今年5月发布了关于《中山市岐江河一河两岸城市设计》草案的公示，该规划区域涉及岐港片区。【规划详情】
▲一河两岸效果图
③中山环线快速公交工程
2018年7月26日中山市公共资源交易中心发布《中山市环线快速公交工程施工招标项目（第2次）》招标公告未来中山将会有一条环绕中山中心城区的公交骨干网络“一环”作为中山快速公交走廊。
招标文件显示，各路段站台具备施工条件时间安排如下：
康华路3个站，已具备施工条件；
长江路6个站台，计划2019年4月具备施工条件；
中山城轨北站内1个站台，计划2019年9月具备施工条件；
东明北路1个站台，计划2019年9月具备施工条件；
民科西路2个站台，计划2019年9月具备施工条件；
翠沙路3个站台，计划2020年3月具备施工条件；
翠景道5个站台，计划2020年6月具备施工条件。
▲快速公交岛式站台（康华路）
①欢乐海岸
去年11月，欢乐海岸目前项目一期用地已完成收储，正在着手开展一期项目(约500亩)供地工作和土地整理，城市设计和控规修编也基本完成，同时组合供地方案等也是在有序展开。
在2018年2月2日的招标文件中写着，欢乐海岸位于石岐河以北，规划范围东至兴利路、西至岐港片鸭利沙涌、南至石岐河、北至规划道路，共计1200亩左右。
▲岐港片区与欢乐海岸重合
房叔根据此前透露的文件及与对比规划，发现其与岐港片区高度重合。
在最新的规划中，该片区被规划为集生态、居住、商业、娱乐于一体，交通便利、配套完善的城市中心休闲区，与欢乐海岸的定位也一致。
▲宅地目前还是农田
房叔在实地探访中发现，在划在欢乐海岸二期的范围内，部分空地还是闲置状态，被种了不少作物。
②岐江新城
5月20日，中山市自然资源局发布关于《中山市岐江新城提升规划》征询意见的公告。
▲公告截图
岐江新城未来将布局中央商务总部经济、TOD商务、城市综合服务、高校科教园、创新产业园、文创产业园、文化休闲旅游区及乐享生态居住社区等主要功能。
▲规划效果图截图
其中岐港片区被规划为文化休闲旅游区。
③大约还有10宗宅地待出让
在欢乐海岸规划范围之外，岐港片区大约还有10总宅地待出让。多集中在北外环以北，目前这些宅地多被种了作物，或用作鱼塘。
▲岐港片区
▲部分鱼塘
少部分空地已经被围蔽，也有标识。
▲围蔽实拍
岐江河旁的宅地12、宅地13也已经围蔽，但围挡中未见有关公示牌。该位置的地块规划图上为宅地，是否会建成楼盘，还有待观察。
④新增一所小学和一所中学
去年5月公布的《中山市石岐区岐港片区控制性详细规划调整》中，片区规划了一所72班中学、30班小学，3所幼儿园。
公共服务设施规划图
▲岐港片区配套
最新小学，今年4月“中山人大”公众号回复关于岐港片区学校兴建问题，由于流程较复杂，目前尚未完成征地。
▲回复截图
去年5月，市规划局公示了石岐岐港片区规划调整方案。该片区未来将调整为集生态、居住、商业、娱乐于一体，交通便利，配套完善的城市中心休闲区。
改造后，石岐区岐港片区的居住用地和商业服务业用地将达到城市建设用地的68.81%。
这意味着，与一街之隔的西区彩虹片区相比，未来岐港片区从建设上将更加偏向于商住开发用途。
▲4年前的岐港片区 图源：中山置业
诚然，目前岐港片区的发展空间还很大，困境或许在于土地。
正如“中山人大”对学校落地的回应：岐港片区大部分空地都是农用地，农用地转为建设用地必须经过多个环节的法定程序，且时效比较长。
令人欣喜的是，欢乐海岸目前项目一期用地已完成收储，岐江新城的规划也提上日程，岐港片区的后续发展如何，房叔将持续关注。
房叔开石岐2群啦
扫我备注“入石岐群”
（不拉同行中介微商）