10500元/平起,房价≈地价!中山城区的机会,还有多少?
土拍大戏,上半场落幕,开始转入下半场。
据统计,2019年1-6月,粤港澳大湾区9个内地城市居住用地(含纯宅地、商住地、综合用地)共成交160宗,成交总价1592亿元!成交面积超2110万平方米。
城市 | 居住用地成交宗数 |
广州 | 22宗 |
深圳 | 5宗 |
佛山 | 35宗 |
惠州 | 37宗 |
东莞 | 7宗 |
肇庆 | 25宗 |
中山 | 0宗 |
江门 | 20宗 |
珠海 | 9宗 |
数据来源:克而瑞广州区域
中山以0宗地块的成绩,告别上半年土地市场。
转入7月,中山迎来本年度第一场土拍。
位于中山西区彩虹片区一宗宅地,将竞价出让,起拍楼面价达10500元/平,封顶价15000元/平,要知道,这是非同一般的数字。
一方面,其在2018年10月首次挂出,当时起拍楼面价5400元/平,对比此次,涨幅高达94%,起拍总价上涨超9亿。
另一方面,其是中山截止目前,交易门槛最高的居住用地,为首个要求出让后实行“成品住宅标准”销售地块。
▲西区89亩地块
不少人心存疑问,为何地块起拍价和要求这么高?
房叔梳理了地块背后信息,或许可以从这里窥探一二。
进击的大湾区,饥渴的半年
过去半年,大湾区的互联互通正在快速形成闭环,深中通道正加紧拉近中山与深圳的距离。
桥梁工程方面,中山大桥正在进行承台施工;岛隧工程方面,沉管隧道首个管节钢壳已顺利出运至珠海牛头岛沉管预制智慧工厂。
▲深中通道伶仃洋大桥 图源:中国水运报
海上巨龙正在成形,深中通道对岸的深圳,更是出现了史诗级土拍:全场80组房企争夺、举牌343次、成交总价高达224亿……
然而,深中通道这头的中山,过去半年成交宗数为0,最近的一次土拍是2018年11月15日。
至今,中山土地市场已经饥渴了大半年之久。
西区房价冲2万
产业、轨道、旧改爆发
再看本次挂拍地块,所在的西区。
房价方面,根据房天下数据,目前西区在售一手房价稳定在1.2-2万/平的区间。
项目 | 均价(万/平) |
时代美宸 | 1.5 |
合景招商映月台 | 1.75 |
雅居乐剑桥郡 | 1.5 |
海伦时光 | 1.4 |
华盈四季蓝天 | 1.4 |
博达外滩 | 2 |
中庄翠庭 | 1.4 |
中泰上境 | 1.2 |
顺心居 | 1.2 |
天明海怡湾 | 1.3 |
花海湾 | 1.5 |
棕榈彩虹 | 1.7 |
力高君御世家 | 1.45 |
心悦湾 | 1.3 |
天明海怡湾 | 1.3 |
美和馨苑 | 1.15 |
天誉虹悦 | 1.63 |
数据来源:房天下
片区房价“稳”、“硬”,并且,这大概率会是下一个房价冲破2万/平的片区。
这不仅是因为西区的置业需求稳定,更是源于西区教育、医疗、商业资源上的密度。
教育配套上,随着中山一中教育集团与落地西区,片区的教育提升有了新的方向。
除此以外,片区即将兑现一所24班规模公立小学,西区中泰上境小学。还规划新增一所公立高中,年底马上动工兑现。
▲西区中小学分布示意图
医疗配套上,西区有中山最新的三甲医院,中山市中医院。其提供的医疗支持,覆盖了西部城区,辐射半个中山。
▲医疗资源分布图
西区商业底蕴深厚,在上世纪80年代,曾有中山“尖沙咀”的美称。
整体占地面积上,板块呈南北长条型,商业也呈南北分布。
▲商业分布图
如此高浓度的配套资源,催生了更多可能性。
产业爆发,建立总部型企业
2018年西区完成地区生产总值144.1亿元,增长3.5%;进出口总值55亿元,增长22%,增速排全市第一。
单在2018年一年里,西区新增规上企业8家、亿元企业2家、限上企业30家。
以西区彩虹北的沙朗为例,该片区拥有全市最大汽车街,以及世宇游戏、大洋电机、铨欣智能等大批明星企业。
▲中联创沙朗汽配园效果图
西区2019年计划,在产业上的笔墨毫不吝啬。
其中提到,将推动企业技术改造提升,建设科技孵化平台,引导智能化改造,并扶持部分企业建立“总部型企业”;
同时重点将金昌工业区打造成中联创智能制造产业园;在彩虹北的沙朗片建设特色商业街区。
轨道2号线,串联两大产城高地
城市轨道2号线,规划横穿西区。其大致总线路为:小榄-东升-西区-石岐-东区-中山站-火炬区-马鞍岛,线路长54.6公里。
其一期工程,起自小榄镇民安路和环镇北路路口,自西向东布设,是连接中心城区与西北副中心的东西向快速客运走廊。
也就是说,2号线的走向,连通了翠亨新区和岐江新城两大产城高地,再通西北副中心,黄金走廊莫过于此。
▲轨道交通2号线走向示意图
值得一提的是,中山城市轨道2号线还谋划连接佛山地铁11号线,中山紧连佛山,将进一步跟上广佛发展节奏。
旧改爆发,大城焕新
三旧改造、城市更新意味着什么?
广州越秀区的杨箕,“嫁个杨箕佬,生活乜野都变好”,这一句话足以说明一切。
其中,还诞生了片区最顶级的物业——富力东山新天地。
去年12月,项目网签一套住宅,价格为99405元/平。至于保利在琶洲的旧改项目,其录得最高价格,亦为67443元/平。
▲越秀杨箕村改造万人宴
而有旧改项目做标杆,周边物业的价值,也是快速攀升。
比如琶洲村附近的会展世界城,二手价达到6.1万/平,杨箕村周边的富力东堤湾和东山领汇,二手则分别是8.3万和9.2万/平。
这就是城市更新的魅力。
而中山,旧改进度最快的西区马山,已经进入最后搬迁阶段。未来华润+仁恒将至少投入100亿。
▲效果图
马山片区将建成以万象城为主题的都市综合体,包括万象城休闲商圈、马安城市公园等。
包括马山旧改在内,西区还有广丰、上闸、下闸、长洲旧改,共有五个板块正在推进,共计约265万平,分布在西区各处。
▲西区旧改分布图
腾笼换鸟,大城焕新,下一个十年,西区将迎来高光时刻。
如此黄金前景,自然令开发商、购房者时刻关注,每个人都期待西区这次土拍。
久旱逢甘露,下一个2万+要来
不过,也因为期待已久,地块一旦进入公开拍卖阶段,很可能直接到冲到最高限价,竞配建人才房将到最高面积。
不信?有例为证。2017年2月22日,同为主城区的东区,公开出让紫马岭地块,吸引了多家房企争夺,经过132轮竞价,最终以总价36772.95万元+23040平米人才房配建成交。
目前该项目尚未面世,周边房价已2.3万/平,将来售价不难想象。
那么西区呢?可想而知。
▲繁荣的西区
而当一个区域出现高价地时,会产生怎样的连锁反应,来看中山火炬华佗山土拍的经典例子。
2017年8月3日,火炬华佗山地块以总价17.21亿+131520平米人才房配建拍出,折合楼面价1.31万/平。如今该项目预计今年推出。
值得关注的是,地块出让后,周边项目迎来一轮爆发,以附近健康花城为例。
拍地时二手价位9615元/平,现在则是12951元/平,不到2年,升幅3336元/平,而最大涨幅则是出现在土拍时期。
所以,有新地块出让的西区,正处在一个价值爆发的前夜,考虑到其价值体系,出现新的2万+并非不可能。
风口之上,抢滩彩虹北第一盘
因此,在西区爆发之前,抢得一套物业就是题中应有之义。
那么,在日渐高涨的西区房价之下,还有没有普通刚需,可以触摸的机会?
答案,必须有,西区彩虹北第一盘:时代美宸,距离西区竞拍地块直线距离2公里,是不可多得的黄金选择。
▲项目与地块距离
作为是时代地产在该片区“首期首发”作品,时代美宸的价值不止当下。
首先,“低开高走”的金科玉律,首期首发的产品,性价比往往最高。随着项目后期建设逐渐完善,房产的价值进一步攀升。
尤其是,时代在该板块一共布局200亩综合体,包括住宅、酒店、公寓等。片区内最大的社区配套,价值不难想象。
其次,项目临近2号线城市轨道(规划中)隆平路站,大约相距800米。
▲项目位置
可以说,项目位处于黄金交汇处,两大产城高地与邻城的交互。
再有,时代美宸带来片区最高装修标准,片区标杆当之无愧。
单单是厨房,就有西门子的炉具三件套、柯拉尼的洗碗盆及水龙头、大自然的橱柜、西蒙的开关面板每一个都是国际一线品牌。
▲装修细节示意图
工艺上, 采用拉片式铝膜,确保施工安装不会错位,渗透率可以减少95%以上;采用水电明装技术,便易检修……
值得一提的是,时代地产还将参与美化片区的建设,由内而外,拉高片区整体“颜值”。
▲装修细节示意图
房叔再分享几个小细节,项目园林是片区内少有的1000㎡亲子空间,地下车库双层设计、车位比1:1.03 、还有女性专用车位等,细节之处见用心。
看到这里,一定很关心价格对不对?准备好尖叫声吧。房叔获悉其首付只需要13万起,即可入手一套精装三房。
其目前均价15000元/平,价格和西区即将竞拍的地块最高限价一致!房价≈地价,入手中山城区的机会,还有多少?
再看一张对比图,你更能明白它的不可思议,它的可贵。
也就是说,这种极为难得的上车主城区的机会,可遇不可求。
对于美好的事物,不要等到失去,才追悔莫及,记好地址和电话,行动吧。
咨询电话:0760-8889999
售楼地址:西区港隆南路16号(地图导航时代美宸)
房叔开西区群啦
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