坦洲！坦洲！

坦洲镇

被称为“珠海后花园”

在2018年全国百强镇排行榜中

坦洲镇排名第49位

在中山乡镇中仅次于小榄

大家对于坦洲镇情况的呼声颇高

于是房叔梳理了一番

下面就一起来看看吧！

坦洲区域性报告

目录

一、坦洲镇一手楼盘及产品

二、坦洲镇一手楼盘价格涨幅

三、坦洲镇二手楼盘

四、刚需及改善客户，如何选择？

五、坦洲镇竞品分析

六、短期内重要配套及规划

七、大环境政策利好浅析

坦洲镇一手楼盘及产品

1

坦洲镇，位于中山市南部，与珠海香洲区一路之隔，北接三乡镇和神湾镇，西南面隔珠江口与珠海斗门隔海相望。而坦洲镇的住宅区，主要集中在东部。

据房叔不完全统计，坦洲在售一手盘有16个，价格在1.25-2.3万/平之间。

▲数据来源：房讯网、卓域、房天下

产品方面，涵盖了刚需和改善户型，选择较多。大部分楼盘为带装修交付，而尚都名苑、逸骏星园、优越香格里五期等则为毛坯。

并且，有楼盘已是尾盘，如汇乔金色名都、誉峯名门为清盘状态，可供选择的产品不多，楼层选择也比较受限。

坦洲镇一手楼盘价格涨幅

2

价格方面，坦洲镇10月一手房均价15853元/平，近一年来，坦洲镇一手房价有所下降，近几个月则保持持平。

▲图片来源：安居客

不妨来看看一组对比数据，不少楼盘今年10月均价，同比去年10月持平，或有所下降。

	2018年10月    均价（万/平）	2019年10月   均价（万/平）
中澳春城	1.95	1.7-1.9
佳境康城	1.9	1.8-1.95
海伦国际	1.6-1.8	1.45
誉峯名门	1.85	1.7-2
锦绣国际花城	1.47	1.25-1.27
御城金湾	1.7	1.4
汇乔金色名都	1.4	1.4

▲数据来源：房天下、房讯网、卓域

而不少楼盘降幅明显，如御城金湾去年10月在售均价1.7万/平，近日加推开盘均价1-1.2万/平。【御城金湾加推开盘回顾】

坦洲镇二手楼盘

3

据安居客数据，坦洲10月二手房均价11130元/平，环比上个月，以及同比去年同期均为持平。

▲图片来源：安居客

除了较老楼龄的小区，例如宏景园和怡康花园，价格在1万/平以下，多数二手楼盘在1.1-1.71万/平之间。

项目	价格（万/平）
佳境康城	1.52
誉峯名门	1.45
中澳世纪城	1.33
优越香格里	1.36
金斗湾畔	1.21
中澳春城	1.44
龙光海悦熙园	1.54
优越香格里	1.36
汇乔金色名都	1.31
海伦印象别墅	1.71
御城金湾	1.24
逸骏星园	1.30

▲数据来源：房天下、安居客

总体来说，一二手楼盘价格差别不大，有些楼盘二手房已进行报价。

如汇乔金色名都一、二手相差900元/平，御城金湾、优越香格里一、二手相差1600元/平，佳境康城则相差2800-4300元/平。

刚需及改善客户，如何选择？

4

刚需购房者：对于刚需来说，坦洲片区可以选择的一手或二手楼盘较多。

一手楼盘如锦绣国际花城、蔚蓝四季、奥园香槟花园，价格在1.3万/平及以下。

▲坦洲镇航拍图

置换型改善购房者：坦洲片区内，改善型产品也比较多，一手楼盘方面，如佳境康城、蔚蓝四季、锦绣国际花城，都推出了120平及以上户型。

土豪型购房者：这类购房者可看看中澳春城199平户型，或是优越香格里183平产品。

坦洲镇竞品分析

5

坦洲与三乡相连，三乡镇楼盘达21个，因此成为坦洲在售楼盘的竞争对手。

这两个镇区的客群也比较相似，大部分为珠海客，主要以自住为主；但也有一部分为港澳、外地投资客。

	坦洲	三乡
楼盘	15盘	21盘
地段	住宅小区集中 城中村居多	住宅小区、别墅、 旅游景点多
商业	有大型商场	有大型商场
交通	自驾+城轨5号线（规划）	自驾+城轨5号线、9号线（规划）
医疗	坦洲医院	三乡医院
环境	坦洲山公园 全民健身广场	温泉小镇 三乡公园

相比较之下，坦洲距离珠海路程较近，这是对自住客户的吸引因素之一，而三乡有一定的价差优势，成为投资客的青睐。

教育方面，坦洲全镇则划分为东北、东南、西南、西北四大学区，三乡同样以学区划分形式。【中山各镇区学区划分】

板块内重要配套和规划

6

坦洲园已引进项目

将打造四大产业组团

据《中山市产业平台（坦洲园）空间规划》显示，坦洲园，位于坦洲镇东北部，将细分成新兴产业园、现代物流园、创新升级园、先进设备园四大产业组团。

▲坦洲园规划图

作为中山九大产业发展平台之一，截至今年6月，坦洲园已落地项目14个，在谈项目8个，力争2020年园区总产值实现50亿元。

坦洲快线全程无红绿灯

未来将接入深珠通道

10月中旬，坦洲快线（一期）工程已完成总工程量的30%，根据施工安排，预计全线通车目标时间为2021年8月28日。

坦洲快线起于南外环路与城桂路相交处，终点位于坦神公路与环洲南路交叉处，一期工程将沿城桂公路架设高架桥，全线无红绿灯！

▲坦洲快线走向图

且最新文件显示，伶仃洋通道（即深珠通道）在城桂路以东段新劈路线与翠山路分开，在城桂路以西段大部分和中山规划的南三环（横五线）共线，绕过华发观山水楼盘北侧后共同跨过105国道然后分离。

▲深珠通道线路图

令人惊喜的是，以后从中山城区出发，走坦洲快线或南朗快线转伶仃洋通道去深圳方向，比珠海市区过去还近。【坦洲快线最新动态】

香海大桥预计2021年建成通车

无缝连接珠海斗门与中山坦洲

横跨珠海、中山两市的香海大桥，采用高速公路技术标准，为双向六车道，主线设计速度为100公里/小时，支线设计速度80公里/小时。

项目北起坦洲互通立交，向南至梅华路后，继续向西经坦洲镇、珠海金湾、斗门区，先后与广珠西线、中山西部外环高速、江珠高速公路相交，终点止于斗门区湖心路。

▲香海大桥线路示意图

更重磅的是，西部外环高速南终点，从此前的坦洲镇香海高速，现在往南延伸至珠海洪湾接洪鹤大桥高速。

据了解，香海大桥预计在2021年建成通车，届时，小伙伴们去往珠海，乃至港珠澳大桥将更加便利。

与珠海“断头路”陆续打通

多项交通被提上议程

砸1229万元！造贝路北延段（至珠海边界）道路工程获得审批，项目起点为珠海边界，接中山临时路，终点接翠屏快速路。

另外，珠海公路局发布民意征集，拟在上冲片区建设5条市政道路，其中三台石路延长线，将连接坦洲德溪路。

▲造贝路北延段效果图

此前，珠海中山已有《跨界道路建设项目合作协议》，两地将共同建设13个重点项目，包括5条公路和桥梁，以及8条城市道路。

随着各大“断头路”的陆续打通，今后中山坦洲往返珠海，又多了新选择。

中山南部组团规划出炉

各项交通重磅在列

中山南部组团（三乡镇、坦洲镇、神湾镇和板芙镇）交通规划出炉，其中，广中珠澳高铁经过坦洲但不设站，全线长约152.6公里，预投资约366亿元。

而城市轨道5号线将设多个站点，包括板芙北、板芙、板芙南、三乡、美富、坦洲等，最终与珠海串联。

▲南部组团交通规划图

这也意味着，坦洲与香港、澳门、珠海等中山周边城市的联系，将不断加深。

位列6大市级商业中心之一

坦洲裕洲商业中心将辐射珠海

当前，坦洲镇内缺乏大型商圈，针对于此，官方同样释放了重要信息，未来，中山将形成6大市级商业中心，15个地区级商业中心，还将打造19条重点特色商业街区。

并且，在农贸市场、农产品批发市场、商业流通基础设施方面重点发展，全面辐射粤港澳大湾区。

▲中山市级商业中心规划

其中，6大市级商业中心总面积为637公顷(6370000平方米)，而坦洲裕洲商业中心，将辐射至珠海香洲、乃至横琴。

板块现状及政策利好浅析

7

坦洲镇住宅扎推，库存压力不小，是出现横盘现象的原因之一；且本地居民基本持有自建房，城中村居多，是另一原因。

该镇80%为珠海客自住过渡，学区匮乏、以及珠海与坦洲之间的“断头路”两不管等问题，同样是现存的一大弊端。

而想要进一步去库存，市政配套也需同步跟上。

▲坦洲镇航拍图

但随着各项规划的出炉与落地，如果推进得当，坦洲镇或成为未来中山南部组团集居住、科技、商业等功能为一体的重要镇区，乃至珠中江的“重要交通枢纽”。

房叔开坦洲群啦

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进群方法同上

（不拉同行中介微商）

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