广州8年涨500%！深圳10年涨7倍！大湾区最具爆发力资产，其实是它？
站在风口之上，猪都能起飞，但前提是，找到风口。
近日，Mob研究院最新发布《2019新中产焦虑洞察》。其中，理财焦虑名列前三大焦虑之一，引发全网共鸣。
中产家庭，手握几十万“流动资金”，却找不到投资方向？
▲找不到投资方向，是门学问
股市徘徊在3000点以下，已经有整整四年，很多资深股民只能自嘲：如果套请深套；
银行理财年化利率4个点，跑不赢通胀，更跑不过“猪肉”；
▲飞涨的猪肉
P2P，违约的风险实在太大，到头来真的是只剩下一个P；
而去香港买保险，更是早已被死死封住了各种射门角度……
看遍了一圈，最后还是把目标定在钢筋水泥的不动产上。
在不动产投资的市场里，流传着一套投资法则：普通家庭买公寓，企业主买写字楼，高净值人群买商铺。
商铺吸引到投资都来自“高级玩家”，不信？
早有先例。
著名影星梁朝伟，持铺4年，净赚5070万。
比他更大手笔的，星爷，不爱炒股就买铺，现在手中持有约15亿投资项目，号称明星中的“铺中之圣”。
▲赚钱好手商铺
高净值人群已抢占先机，显而易见，商铺投资存在巨大的风口。
然而市场上商铺种类繁多，带来的收益不尽相同。
著名地产专家刘德科，就曾总结过一套商铺的优先级：优质社区底商＞购物中心外挂商铺＞购物中心分割式商铺＞专业市场列分割式商铺。
优质社区底商，何以位居鄙视链顶端的王位？处于金字塔的顶端？
众所周知，如今电商的冲击下，专业市场、购物中心的商铺们首当其冲。
而优质社区底商，因为傍着社区常住人口，尤其是大社区，自身拥有稳定的庞大消费群体，简直“碾压”其他商铺形式。
精打细算的中山人，也懂得这些道理。
2018年，中山24镇区中，社区商铺库存超千套的有6个，分别是沙溪、火炬、古镇、坦洲、东升和石岐，整体成交价在14697元/㎡，出租价格在40-47元/㎡。
另一个关键数据显示，中山优质社区商铺，租金收益达到80-100元/㎡，年收益率高达4.5%，相较于平均水平足足翻了一番。
▲数据：某机构统计
还有一个关键，在于“优质”。
不难解释，比如，紧邻大社区，靠近大商圈、公园，地段好，周边有交通枢纽等等。
其中，好地段、邻近大社区、紧邻高入住率社区，必不可少。
我们以中山部分小区为例，大型高入住率社区与租金对比一目了然。
▲数据来源：乐有家、58同城
毋庸置疑，地段可决定人流，但对社区底商而言，比邻的社区体量大小、入住率高低、学区或近景点等属性，便决定了商业盈利规模的大小。
那么，中山还有适合高净值人群入手的优质社区底商吗？
摊开中山地图，拥有“优质”属性的社区底商着实不多，主城区内，西区雅居乐剑桥郡的优质学区商铺值得关注。
其属大社区，靠近大商圈、交通枢纽，还临近2所学校，如果铺也能颁上称号，其可算上是“三好学府铺”。
究竟是哪“三好”？
其整个项目毗邻城市主轴博爱路，中山的“南一环”。
随着博爱路与翠景道的立交通车，这条连贯东西的超级大动脉与周边的“毛细血管”联系更加密切。
剑桥郡处于立交一侧，出发到东区、火炬，不过是穿过几个隧道的路程。
同时，与项目相距4公里的西区候机楼，于近日再升级，成为中山旅游集散中心，粤港澳三地五大机场的游客，在这里汇集、分散。
▲中山市旅游集散中心成立 图源：文旅中山
交通主轴和枢纽双擎发力，只是一方面，另一方面，还有内外商业助力。
剑桥郡项目内，壹加壹综合商业体已签约入驻，商业中心体量过万平。
还有项目外，除了开业多年的博爱西永旺超市，项目1公里范围内，有中澳商业体、大信新都汇沙溪店建设中。
这三大黄金商业，周边数万居民逛街、购物，再也不用舍近求远。
不难预测，这将打破以往的商业结构，城市大动脉x三大黄金商业，这里重塑整个西区的商业布局。
以后中山人消费的商圈，又增加一个博爱西商圈了。
作为大社区，剑桥郡目前已有3万常住人口，周边还有多个成熟小区，1公里范围内，超2万户家庭入住，常住人口近10万人。
| 小区 | 户数 |
| 愉翠雅园 | 753 |
| 宝嘉上筑 | 3153 |
| 天海城 | 528 |
| 海伦时光 | 816 |
| 蓝波湾 | 1922 |
| 雅居乐剑桥郡 | 10000 |
| 时代倾城 | 4331 |
| 雅居乐世纪城 | 2000 |
▲周边1公里范围小区 数据来源：乐有家
同时，铁城中学和铁城小学一共近4000师生（入读稳定后），带来最稳定的高素质人流。
目前其他商铺的运营情况，以初中门口为例，就有补习社、艺术培训机构进驻。
此次推售的社区商铺，位于内街，2所学校中间，同时深嵌居住区内，可谓“左右逢源”。
参考学校周边大多数业态分布，以各种培训辅导为主，衍生出小吃店、特色文创店、文艺咖啡店等，集教、学、娱、食等于一体。
房叔还注意到，和4000师生高净值人群，打交道的商业，会产生惊人的爆发力。
前不久，深圳一个12万人流量的小铺，做成某英语培训机构，10平米的店，有人出价100万一平，贵得惊人，人流和业态双管齐下，价值不言而喻。
再来看中山，在老城区民生路中，沿街商铺不断更新易主。
但仍有一家课外辅导机构，运营近20年，至今仍收生稳定，就凭其50米外的石岐实验小学。
▲运营多年的教育机构，相距学校500米
学校源源不断的生源，也给“学府铺”注入生生不息的客源。
所以说，市场上，大社区、学区铺，从来都是资本追逐的目标。
以深圳南山核心商圈海岸城为例。从2007-2012年，5年之内，租金涨到每平米500至1500元，售价每平米7至12万元，租金、价值都暴涨一波。
到了2018年，租金上涨到了每月每平米1000至3000元，售价20-50万/㎡，最高涨了7倍！而且优质商铺几乎没人放盘。
▲海岸城保利剧院 图源：摄图网
在广州，大社区祈福新村，最近8年来，社区商业街租金从每月70元/平，飞涨至350元/平，升幅500%；
天河豪宅社区汇景新城，优质社区铺的租金，在450—500元/平，而珠江新城写字楼的平均月租金，不过205元/平；
▲祈福新村
再看中山，根据2018年中山市房租参考价，东区社区商铺租金大约40-90元/㎡·月，而大社区如万象花园，社区商铺租金参考价达90元/㎡·月。
要知道远洋大信中，餐饮商铺的参考价也是90元/㎡·月，租金追平商业体商铺。
而实际上，市一中周边的商铺租金可达244元/㎡·月（数据来源：乐有家），比盛景尚峰写字楼还要高，盛景尚峰平均月租金大约90元/㎡·月，东区大多数写字楼也是60-80元/㎡·月。
▲市一中周边
相较而言，剑桥郡批优质的社区底商，建面约158-218㎡，空间阔绰，可灵活切割，可做餐饮、教育、娱乐服务，多业态发展。
更令人惊喜的是，现在入手剑桥郡商铺，起价13800元/㎡，这可是10万人的大生意。
好了，能不能将赚钱的机会牢牢抓在手上，就看大家的速度了。