终于！中山跨城新路动工，翠亨直通珠海北！(楼价比地价低1万/平)

终于动工！

就在今天，位于中山南朗海湾城九期旁的断头路动工，打通后将直接通往珠海科创北围的新湾七路。

这意味着，海湾城铭爵玖悦一带通往北围的距离，将从8-10公里缩小至500米范围内，交通瓶颈再打破。

刚动工

海湾一路对接北围新湾七路

此次动工的海湾一路延长线位于名爵玖悦与海湾城相交处，旁边为友联地产等多个中介公司。

▲施工位置 图/2018年

▲航拍现状图

从今天早上的现场上看，多个工作人员在现场施工，本作为围挡的广告牌被撤下，挖掘机正在进行清理工作。

▲施工现状

该路为海湾一路延长线，是珠中的断头路之一，对面为目前珠海炙手可热的科创北围。事实上，上半年时，北围的新湾七路早已动工建设，一切只待中山对接。

彼时文件显示，根据市政府工作会议纪要【2018】93号“研究珠中跨界道路建设工作会议纪要”，为加强珠海高新区与中山翠亨新区的联系，需开展新湾七路北延段工程建设工作。

▲批前公示

文件还提到，新湾七路北延段工程属于北围新增道路，无规划条件，其道路建设标准与北围片区已建新湾七路标准一致等级为城市次干路，道路红线宽34米，双向4车道。

该路打通后，将南朗一带与珠海北一带打通，或可进一步联通人流。

投入约1.8亿

海湾二路明年4月动工，接新湾六路

值得一提的是，按照节点，同样的地方还有另一条珠中跨界道路，将在2020年4月迎来动工，其即为海湾二路。

该道路属于原有道路原址改造，道路改造起点与海湾一路相交，终点与规划（支路）相交，总长度3093.117 米，红线宽度 34 米、36 米、40 米、50 米。建设内容包括道路工程、交通工程、照明工程、绿化工程、给排水工程。

▲批前公示

海湾二路总投资额约1.8亿元，从地图上看，几乎就位于珠海北站轨道下方。从施工图上看，该道路需跨越规划河涌建设一条桥梁，桥梁均位于直线段。

按照规划，海湾二路延长线对接的是珠海北的新湾六路，为TOD规划内。

▲概算批复

目前，海湾二路已在招标监理，最新节点时间显示，该道路将在2020年4月动工，计划工期13个月，于2021年5月完工。

珠海北围卖地 

地价最高2.9万/平

科创北围，“何许板块也”？

就在2018年11月，珠海科创北围推出3幅地块，最终一地块溢价成交，楼面地价15863元/平，另两地块终止挂牌。尽管地价没有创新高，但门槛难降却是不争的现实。

再往前追溯，更令人咋舌。在2016年至2017年的几次土拍潮中，唐家北围创造了珠海目前单价最高的商住地——29120元/m²。

▲唐家北围地价一览

至今，雅居乐、格力、仁恒、招商、华发等一众实力开发商的竟合，这个定位珠海北站TOD新城的片区正在崛起。

高地价与板块发展不断的“拉扯中”。

一方面，雅居乐项目（地价2.8万/平以上）已正式发售，目前主推平层，均价2.5-2.7万/m²平，有所上调；

其他项目上，龙湖首开天钜主推118平三房，折后毛坯均价2.5万/m²；万科翡翠中央主推109平四房，折后均价2.5-2.7万/m²；招商雍华府同样售价在2.5万/m²左右。

▲唐家北围现状图

另一方面，10月份，短短一周时间，唐家北围6幅地块被终止出让。

▲多幅地块终止出让

地块均不大，宗地面积在1.48-2.8万m²之间，起始楼面价比起片区内以往的成交楼面价，并不算惊人。

特别是跟2016年8月时的狂热相比，市场有些过分清冷。

▲2016年北围市场的疯狂

今年，北围共成功出让4幅商住地块，出让时间均为夏季，分别由华润、天地源、清能、万科拿下。

进入第四季度，土地市场回落颇为明显，北围土地终止拍卖的现象更是突出。有业内人士分析，影响因素主要有二，其一市场下行明显，其二年底了房企多数资金比较紧张。

不过，区位较好的地块，依然会有房企关注和出手。

为了增加北围的板块价值，2019年以来，该区域动作频频，富士康、礼和中学、大型综合综合体，先后进驻。

地价高企，购房成本难下，在许多业内人士看来，唐家北围整体销售价不会低。

房地价严重倒挂

225米断头路打通后，房价将如何？

因此，新湾七路北延段的打通，或将给翠亨与北围两个板块，带来诸多显而易见的变化。

其一，交通互联互通更为紧密，从开车要绕至8公里缩至不到500米，这225米的断头路打通，翠亨新区一带通往北围中心，尽在1公里之间；

其二，目前，北围已形成了不少的产业，未来可能会形成部分人买房至翠亨一带的可能，形成双城生活；

▲图/珠澳楼市 拍于2018.10 已获授权

其三，当然，以坦洲为例，这两个板块的生活氛围，存在进一步提高的可能性；

其四，即是房价的“拉扯”，最终两者或更接近于“扁平化”；

项目名	户型	价格
文信朗庭	94-119㎡三四房	12500元/㎡ 毛坯
锦绣海湾城	90-143㎡三至四房	13000元/㎡ 带装修
保利碧桂园领秀海	83-138㎡二至四房	带装16000元/㎡
锦盛恒富祥	95-115㎡二三房	13000元/㎡ 毛坯
名爵玖悦	79-121㎡二至四房	13000元/㎡ 带装修
佳兆业·上品雅园	88-125㎡三四房	带装13500元/㎡
万科中天西湾汇	76-88㎡复式三四房	26000-34000元/㎡
卓越海畔山	85-93㎡三房	12500-13000元/㎡ 带装
锦绣海湾城	53-76㎡LOFT公寓	15000-15500元/㎡ 带装
君华天汇	37-70㎡loft	14000元/㎡  带装
悦盈尚寓	20-66㎡住宅公寓	14500元/㎡

目前，根据南朗指标楼盘报价，各项目价格区间维持在1.25-1.6万/平。相比之下，南朗楼价比珠海北地价要低。

整体而言，南朗楼价和北围地价价差高达惊人的1万/平。

如此情况下，这条225米的跨界道路一打通后，无疑带给了翠亨新区巨大的想像力，也带给北围更大的可能性与考验。

欢迎扫二维码添加房叔微信

加入楼市群 实时探讨中山楼市 

↓  ↓  ↓

无备注，不通过

【示例：入楼市群、入翠亨群】

（不拉同行中介微商）

【工程】开启快速施工，深中通道施工便桥"打通"

【价格】刚曝光，中山200+个楼盘最新房价一览

【产品】供求比0.7，中山的纯别墅这么稀缺？

【深圳】85.2亿！新腾讯距深中通道才10km