2020年，中山的7大热点板块

注：本文纯属个人见解

大家好，周末愉快！

2019年，中山在迷茫、休整和重振中度过。

在年末之际，幸好，人们对那一声久违的虎啸，渐有期待；也幸好，中山在尝试努力把握住这不容错过的历史大机遇。

值得庆幸的是，在这两年的腾笼换鸟中，渐有“全新”抑或生机勃勃的板块生成。

这种板块生成，通常意味着城市的开发逻辑，即各种资源不断寻找新的叠加空间，从一个板块到下一个板块地不断拓展。

那么，今天就由此来探讨一下明年的可能性热门板块。它的标准，可被归纳成三个级别。

其一，舆论层面。关注度高、曝光量大、话题性多，粉丝交流群里大家讨论得也起劲。

热点板块内的新盘，尤其受关注，营销节点被反复询问、开盘被直播、战报被分享，甚至有人主动索要置业顾问的电话、微信号。

其二，市场层面。板块内供需两旺，成交量很瞩目，在售楼盘经常荣登周榜、月榜头条。

尤其关键的一个特质是“日光盘”频出，就算不日光，也能销售个八九成，开盘后一周就做到推售房源卖光，后续每一批次都形成销售惯性。

其三，价格层面。这类板块往往有一定的“一二手倒挂”，导致购房者认为“买到就是赚到”，而且有涨价的预期。

事实上，为什么会有涨价预期？主要来自四个维度，城建规划、关键交通指向地、土拍、房企品牌。

尤其是第四个，优质的房企品牌就像“板块开瓶器”，足以带动整个板块的涨价。

万科、龙湖、雅居乐、时代等，这些优质房企能带给一个板块的能量，可能比政府规划的背书、生活配套的堆砌更直接、更粗暴。

“卖得快不稀奇，卖得又快又贵才牛逼。”今天我们就来预测一下，明年中山有哪几个“热点板块”，能够在舆论、市场、价格三方面做到全热。

NO.7 

马山片区

“拖延之王”——马山旧改，今年又一次放了鸽子。

2019年，最大的声响，是安置房验收和城市设计出炉。但最新消息显示，目前马山片区仍停留在拆旧，安置房预计要到明年初才交付。

一直以来，在西区政府的顶层设计下，马山在打造空间上，拥有更高能级。

城建规划上，马山片区将包括万象城休闲商圈、马山城市公园、时尚生活社区、岐江魅力水岸，还包括250米高楼等，也计划有轨道穿过，未来的交通、配套都可预期。

房企品牌方面，华润+仁恒的超级组合，已经预见了整个板块的价值起点。

留给大家的，还有三个悬念。

第一，2020年能开建不？之后进入两年打基础、五年基本成型，八年全面竣工的阶段；

第二，小道消息称，或会挂地，不知道会是怎么样的操作方式？

第三，北有上闸、西有长洲、东有安栏路、南有下闸，马山作为打头阵的最大块旧改，不容有失。

由于中山尚无旧改先例，马山在明年能否如期而至，大家对“鸽子王”还是将信将疑，姑且将其排在热点板块的第七名。

NO.6 

南区渡头

这是一个大家或许蛮陌生的板块。

补充一个知识点，板块生长周期，一般以启动、增值、滞涨、兑现和衰退五个周期前进，约以15年时间生长。

南区渡头就是位于目前的启动期。因为历史土地遗留问题，征地一直是中山板块推进难点，这也是该板块推进难点。

土拍计划上，2019年全市供地计划中，南区渡头三块地，共计10万平占地赫然在列。但石岐总部经济已先行挂出，渡头仍未挂拍。

有相关人士表示，该板块有约150亩用地在谈，但因历史遗留问题还没完全恰谈完毕，大概率将在明年推出来拍，已有不少品牌开发商盯着。

好处是新力翡翠湾已经提前将该板块“亮相”，以及之前曝光的拍地计划控规图中，还规划有中小学，想像空间还是不少。

NO.5

中山站-中山北

中山打造以“这两个高铁站的双TOD枢纽”，已是相当明确。

中山站上，有350km/h的广中珠澳高铁、大湾区最快广州地铁18号线、深茂高铁联络线、直连岐江新城和翠亨新区的主轴世纪大道快速化；

中山北站上，除了本身规划一个桥梁直接对接石岐总部经济外，深茂铁路深江段站点、中南虎城际线共线和东明北路快速化；

很明显，一个主外，一个主内。就算目前欢乐海岸仍然搁置，也是有活力空间。

大型的交通，对城市发展的作用自然不用多说。可惜的是，两站的规划在近几年一改再改，却仍停留在纸上。

此外，中山站与中山北已有不少用地被提前“占领”，剩余大片待开发土地的区域不多，如何好好利用，是近几年中山思考的大命题。

好在，多个大工程上都终于尘埃落定，已准备动工。

NO.4

西区彩虹

按理说，西区彩虹算是一个“高起点高规划”的居住板块，是中山探索板块推进的较成功案例。

从板块生长周期上看，已经进入兑现期阶段，也是西区中唯一可能破2万的板块。

近一年以来，已有合景招商映月台开始走向豪宅路线，此前1925等也是高开，量价都走得不错，但后期的低走，及棕榈彩虹上个月的冲量，都令人虎躯一震。

那么，下半年西区彩虹的看点在哪里？

第一，是新盘的持续表现。除了万元地价越秀、8000地价宝嘉，板块内还囤着合生、幸福汇四期、中澳、碧桂园项目。

此外，马山的安置房星月彩虹，也是有住宅地可卖；

第二，是会再有地挂拍吗？从图上看，板块至少还有4块宅地可拍，只要市场渐起，过万地价应是板上钉钉。

第三，则是西区高中即将开建，其规划80个班，按省一级标准建设，也有推动作用。令原本配套就不错的彩虹，锦上添花。

作为西区最高贵的地方，彩虹板块不止是明年的热点板块，大概率接下来拍卖的地块，都会以豪宅产品打造。

NO.3

博爱七路

博爱七路，一定依然是明年最热板块。

其实在近两年，博爱七路的新盘，“好卖度”一直在中山位列第一，价格也是临火炬逼近2万，临东区过2万。

一方面，这里是大盘+品牌作品聚集地，无论是之前的万科柏悦湾，还是目前的金色年华、万科金域中央，都是叫好叫座；

另一方面，博爱七路有不错的优势，近深中通道出口，临东区配套，部分项目还占着稀缺的景观资源。

好玩的是，接下来博爱七路还将诞生多个重磅作品。

华鸿即将在博爱七路打造一座豪宅，据说标准相当之高；与万科金域中央同时拿地的深圳颐安，明年亮相；与金色年华相邻的高低配项目傲峰花园，也已经建到预售阶段；金色年华也还有二期100亩以上的体量未开发……

即便这几个项目不是那种“日光盘”频出的产品，它也绝对是一个舆论热点，皆是高端产品，且各有不同，相比纯住宅扎堆的彩虹西区，明年的博爱七路要有趣得多。

NO.2

石岐总部

石岐总部经济，这是各个光环最齐备的板块了，没有之一。房叔的同事之一，就是最看好这个板块，emm，只要拍地顺利不差钱。

它不仅完全符合板块生长的周期要素，而且更重要的是，它是城市打造的重中之重。

第一，高起点高规划，它是岐江新城的“起步区”，随着上个月规划成果最终定稿，正式进入大推进阶段。关于规划，之前也写过很多，就不再赘述；

第二，配套先行，根据建设规划周期，综合开发基础设施及公共配套工程项目，投资45亿，建设期为三年，预计将在2021年底打造完成。

第三，政府牵头，板块内配套推进看得见。且各地块都很“干净”，不必再为征地烦恼；

第四，开始第一批拍出宅地，起步地价为中山前二，1万/平起，将在于12月25日9时30分、15时30分网拍。

是的，这个起步价，比马鞍岛还高。

石岐总部经济区核心区域，规划面积1.1平方公里，总投资超500亿。东边还有另一块总部经济嗷嗷待哺，作为1万地价打底的板块，这一次它不容有失。

NO.1

马鞍岛

同为中山新中心，仅凭借一个优势，马鞍岛比石岐总部经济更具备想像力。它就是——离深中通道近。

近一年，种种迹象表明，湾区各大城市，纷纷将资源倾向于珠江口。中山的珠江口，就是这里。

是的，它代表着中山未来对外的一扇窗。

除了目前政府始终坚定不移的城市向东外，近期，马鞍岛各大基建、工程和产业，终于有所提速，不失为一个好消息；

另一个开瓶器则是，万科前不久的热烈开盘，给予了其他房企不少信心。不完全统计，至少有不下5个业内人士，来咨询我们实际开盘情况。

大家都知道，一直以来，只要万科进入某个板块，那个地方基本上都会被带起来。

就在昨天，一个购买了西湾汇的粉丝以折后价29220元/平的单价，买了万科88平的产品，依然令人再次惊讶；而关于开盘数据，近期，该项目已进入首开清盘倒计时，也是一个佐证。

还有一周，马鞍岛第二次宅地即将开拍，这次不用现售，且是连续三块。收到爆料，已有多家开发商在提交报告当中，年终大戏，值得期待。

嗯，马鞍岛写了太多了，今天就不多写了。目前，包括很多读者一看到马鞍岛都会质疑：真的发展得起来吗？从目前上来看，进度的兑现程度，确实有待提高。

总而言之，明年一句话总结即是：“豪宅看城区，投资买东部。”

就写到这里，我继续埋头搬砖去了。

注：对今天这个话题，你怎么看？欢迎投票，并在留言区和我们讨论。

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