探底1万，摸高1.8万！西区10盘实探：优惠满天飞，多盘卖现楼
开门见山，我们来探讨一下西区。2020，中山考验之年，也可能是西区最为自信的一年。
近日，房叔连踩西区10盘，除了有最新楼盘价格分享外，还得到了不少有趣的信息。
下面我们先睹为快。
棕榈彩虹目前主推第三期1/2栋，建面约86-116三-五房，均价约1.45万/㎡起，毛坯出售。
该项目与天誉·虹悦1925是一马路之隔。
相较于板块内其他楼盘，棕榈彩虹配套相当强。
除了自带两大商业中心、一个电影院外，小区内还有三个游泳池、草地滚球场、园林和商业街等。目前，第四期正在建设中。
户型方面也颇有亮点，108㎡户型为3+1房，而“+1”的位置在客厅主阳台上，采光十分好，但面积有限，功能未达到睡房的要求，比较适合做书房。
而116㎡户型则是3+2房，“+2”的房间位置分别为阳台及入户的半赠送空间。
除了三期，目前，项目还在售一二期尾货，大都是1楼带赠送花园单位，折后均价为1.3万/㎡。房叔离开现场时，销控板上还有3套在售。
需要注意的是，位于项目旁的越秀地块，目前正在建设，计划在今年第四季度开卖，届时售价将在2万/㎡上下。
从整体上看，棕榈彩虹带有“港味”，十分注重私人会所打造，在销售的介绍当中，也可以有所感受。
事实上，由于地处西区彩虹、自身配套优秀、户型N+2、售价约1.45万起等亮点，加之就在越秀1.06万楼面价旁，该盘成为西区热门关注项目，也是必然。
花海湾目前在售三期14/17栋，建面约81-112㎡三四房，三期为半包围设计，与项目一二期有一马路之隔，但园内配套基本集中在一二期。
价格方面，带装修均价约1.55万/㎡起，从现场放出的10套秒杀房源中看到，近期该项目有一定优惠幅度，折后价约1.5万/㎡，有少量还是中楼层。
值得一提的是，目前所售楼栋18层以上，均可看到岐江河，视野不错。销售向房叔表示，望江户型价格要高于均价，且所剩不多。
户型方面，相比于西区其他项目，花海湾拥有较稀缺的81㎡小三房设计。尽管“+1”的房间较小，需要定制榻榻米，但胜在总面积低。
作为一个销售周期较长的项目（7年），花海湾三期的户型设计和装修都颇有亮点，但展示面较差，沙盘甚至出现凹陷，影响整体品质感。
另一方面， 由于独立于一二期外，三期要享受园内配套，可能没旧业主这么便利。
综上，片区内中上的价格，并带有片区稀缺的80平小三房，是适合刚需客户的备选项之一。
合景招商映月台目前主推1/2/4栋，建面约103-143㎡三四房。在售均价1.7万/㎡起，带装修；而1.7万/㎡也是西区目前的楼价之最。
两年前，映月台以折合楼面价11304元/㎡，拿下该地块。对比之下，目前1.7万/㎡的售价，称之为“成本价售卖”，并不夸张。
户型方面，三个户型均方正实用，动静分区明显，阳台朝南向，较有特色的123㎡户型，采用大横厅的设计，采光优秀，空间感十足。
房叔在这里要特意指出其户型之中的彩蛋：
比如下面A户型123㎡户型，厨房空间基本和餐厅相同宽度，阳台的采光面和书房+卫浴采光面一致。
又比如103㎡的竖厅设计，餐客厅一体，整体空间是完全长方形，餐客厅之间的面宽相同。
这样的设计，完全避免了不必要的琐碎空间，完全没有犄角旮旯。提高空间利用率，还给人非常舒适的感觉。
映月台的设计感及品质感，颇具吸引力。
项目在中式的运用上，比较点到即止；以中西元素混搭，创意充足但显得不够纯粹。
该项目少有地拥有装修/毛坯两种选择，而毛坯折后价1.45万/元，在彩虹片区内价格较低，项目临近中医院，自带运动场地、儿童游乐场、会所等配套，整体中规中矩。
另外首开价格为1.8万/㎡，相比之下，目前的价格还是回落了不少，是个上车的机会。
时代美宸在售6/8/9/10/11/12/13栋，建面约98-139㎡三四房，均价约1.45万/㎡，带精装。其中1-5栋为两梯五户；6-14栋为两梯四户；部分单位将在10月前交楼。
销售向房叔表示，时代美宸与东区时代云来建造工法和交标甚至一致，不同的是少了小米智能家居及中央空调。
在售价仅时代云来一半的情况下，性价比颇高。
交标高在样板房也有所体现，立邦漆刷墙、装修用料、使用品牌都有明显标识，均来自一线品牌；（最终交付产品按照购房合同为准）
户型上，使用率不错。以128㎡户型为例，双阳台南北通透、客厅开间3.9米、厨房采用动线更适合做饭的U型厨房，主卧套间也是开阔。
方直彩虹公馆目前在售1/2栋，主推建面约95-119㎡三四房，带装修价格约1.35万/㎡起，可半年内免息首付分期，在7天、3个月和半年的时间里各付一成。
销售向房叔表示，项目分两期开发。一期为目前正在推售的洋房，二期则为小高层及别墅，小区内打造有自建幼儿园、泳池、及公交转接站等配套。
而另一个较刚需的95㎡，2+1户型，“+1”房价也能做一个独立客房，性价比同样不错。
得益于前别墅、后住宅的空间设计，该盘容积率达到了刚改项目中少见的1.5，且户户景观无遮挡；小区内还设有6大主题园林、3000平商业，算得上是小而精致的项目。
户型方面，项目定位为低密度人居生态社区，户型使用率较高，方正得体，阳台朝南景观开阔，89平能做三房，且每个房间大小都适中，不足的是只有一个卫生间，不太方便。
值得一提的是，该项目为准现楼发售，预计在6月30日前交楼。
作为一个总户数不到400户的项目，心悦湾洋房仅4栋。但麻雀虽小五脏俱全，小区内囊括有商业配套、运动场地及社区园林，且容积率较低，可以满足生活基本需求。
可惜的是，该项目缺少品牌效应，加上毛坯出售，就均价1.25万/㎡而言，性价比不算突出。当然，如果能以近期1.05万/㎡特惠单价入手，还是十分值得入手。
中泰上境目前在售5栋，主推建面约107-116㎡三四房，均价约1.2万/㎡起，毛坯出售。
项目配有12栋两梯四户高层洋房、230套联排别墅，作为一个大盘，中泰上境的配套不少，公立小学、幼儿园，还有少量商业。
户型方面，项目主打刚需高使用率，就115㎡为例，整体方正，双阳台南北对流，带入户花园。
凭借着不错的性价比，此前中泰上境，多次开盘即售罄，热度很高。
从整个上看，中泰上境优劣明显。一方面，位于公园旁、价格低；另一方面，地段较差，周边配套尚缺。但从价格+小学+附近公园上看，作为一个刚需购房者，仍然是合适的购房选择。
除上述楼盘外，房叔还踩盘了雅居乐剑桥郡，目前该项目仅剩极少量150㎡五房的户型，均价1.4-1.5万/㎡，预计将在年末推售新一期住宅单位。
另外，海伦时光住宅已经售罄，目前在售车位，价格为8-16万/个。
通过这次踩盘，房叔发现了以下信息：
其一、西区现楼、准现楼项目多，在此次踩盘的项目中，在售并在今年交楼的项目有6个，购买准现楼将大大缩短购房时长，对于刚需客户是一个利好消息。
其二，西区各盘价格基本与去年第四季度持平，面对没有如期而至的楼市小阳春，西区的房价颇为坚定。
在疫情期间，仍能稳住阵脚，不禁令人反问，底气来自哪里？
从实际的踩盘中，不难发现，几乎每个项目都必提的两点——欢乐海岸以及万象城。
这两个能辐射西区乃至整个中山的百亿级巨型项目，辐射力自然不必多说。今年以来，这两个项目也迎来相关进展：
欢乐海岸工程已经进场动工，而马山旧改也已复工，正在清除围蔽区内的旧建筑。
除此以外，从项目入市的角度，今年待入市的新项目当中，越秀、时代以及宝嘉，均以高端项目打造；以越秀西区项目为例，楼面地价1.06万/㎡，破2万或是大概率事件。
剩下的三大重点悬念是，沙朗新小学今年会来吗？西区新高中什么时候动工？马山旧改今年能否有实质进展？