深度踩盘 | 本土品牌+邻东区+精打造！1.6万/平值不值？

年初，房叔踩遍全城，在形形色色的楼盘中穿梭 ，经常一天下来，常常因为各楼盘过于“相像”而缺乏印象。

例如，快消类的楼盘，总是打着形形色色的特价、折扣来吸引客户；再比如，概念类的楼盘，主打深中通道利好，把区域图缩小比例，显得项目与深圳近在咫尺。

▲盛景尚峰

这类楼盘千篇一律，然而沉下心复盘，总有几个楼盘显得“万里挑一”。

它们或品质与地段，令人惊艳；或打造成地标性配套，成为周边楼盘“傍大腿”的存在，甚至写入楼书中。

今天，房叔就挖掘一下这类“被傍大腿”的开发商代表：迪兴实业。

十年旧改

昔日旧厂房，今日CBD

时间回到2008年，中山正式启动旧城镇、旧厂房和旧村庄的“三旧”改造工程，计划建设和推进一批在全市具有代表性的“三旧”改造项目。

其中盛景尚峰被列入了广东省和中山市重点建设项目中。

彼时的“盛景尚峰”地块还是一片工业区，从地块上只能看到一片灰白色的铁皮厂房，旁边是城中村。即便背靠紫马岭公园，也少有人烟。

▲十年对比

然而旧改进度惊人，2009年年底盛景尚峰就完成封顶并投入使用。经过十年的发展，盛景尚峰完成了旧厂房到城市地标，金融商务中心的转变。

值得一提的是，项目改造前产值仅2亿元，改造后，每年总收入翻了好几番，毋庸置疑，盛景尚峰是“三旧”改造发展现代服务业的成功样本。

▲乐有家二手数据

如今，盛景尚峰已成为中山重要的金融商务中心，周边亦有不少二手房“傍上大腿”，将盛景尚峰写入配套。

而盛景尚峰自身的二手价格，更是达到了2.6万/㎡，几乎持平了周边紫马天赋新房的价格。

▲贝壳二手数据

房叔在二手交易网站上发现，虽然项目挂牌数、成交数都不多，楼龄也有近十年，但价格却十分稳定。

产业版“盛景尚峰”杀到

“央字头”企业进驻

然而，盛景尚峰的传奇仍在延续。

2016年，迪兴实业以大数据、文化产业作为侧重点，开始在火炬开发区新建并投入运营德宝怡高·创新创意 综合城。

▲德宝怡高外立面

为何称为“产业版”盛景尚峰？

其一，师出同门，被列为十三五重点项目。德宝怡高，是迪兴实业继盛景尚峰和紫马奔腾后又一力作。虽区位承接盛景尚峰，但品质有增无减。

品质上，作为深耕中山28年的本土企业，在楼盘规划时就充分将自然融入艺术生活中，阶梯式的园林设计，让艺术空间与自然相结合。

▲项目园林

打造上，60米的超宽楼间距，保持生活私密度与舒适度；低至1.94的容积率和超30%的绿化率，也保证了社区足够舒适。

值得一提的是，项目的商务区已被纳入“中山市十三五重大建设项目”，有政府的大力扶持，未来发展潜力不容小觑。

其二，文化创意和大数据融合创新。与盛景尚峰主打的金融商务不同，德宝怡高商务区由火炬大数据中心（省级）、创新创意艺术·街和创意创业文化·街组成。

▲东映影视

目前既有东方国信、政数大数据等互联网相关企业进驻；又有东映影视、趋向设计等艺术类企业扎根，名副其实的创新创意综合城。

其三，进驻率达40%，“央字头”企业进驻。

直至2019年末，中山市火炬大数据中心（省级）进驻率就已经达到40%。成功吸引一批龙头企业进驻，如：中国铁塔、中山万科、道格拉斯（中国）、影和医疗等企业，其中不乏名声响亮的“央字头”。

▲官方截图

去年，国内顶级医疗机构上海联影智慧医疗投资管理有限公司、香港康健国际医疗集团有限公司正式进驻中山。

不久后中山影和医学影像诊断中心、中山宜康健康体检中心选址落户德宝怡高商务区，预计投资1.5亿，将于近期正式运营。

▲官方示意图

这两大业内巨头的进驻，无疑是看中中山对医疗领域需求的扩大，同时也看中了德宝怡高未来的潜力。

未来，两所项目还将打造成全方位的健康管理机构，为德宝怡高引入健康产业。

其四，仍在追求“不一样”。在火炬各个项目都在打深中通道概念时，德宝怡高就以创新创意综合城的理念成功出圈。

一方面项目规划建设了占地约300亩的“德、宝、怡、高”四个功能板块，各个板块对应着不同的职能，以突显“不一样”。

▲项目效果图

另一方面，配套的引进都由板块的功能决定，如：宝区着力于酒店旅社及艺术创意类商业引进，形成繁荣的社区商街。

以保证园区的配套做到不千篇一律，甚至让人眼前一亮。

那么这个综合城有多强？周边项目都要“傍大腿”。

据了解，周边项目缺乏商业、商务配套，楼书中甚至将中山市火炬大数据中心（省级）、创新创意艺术·街和创意创业文化·街等列入配套，增加卖点。

▲泛会所

然而德宝怡高的“野心”还不止于此。作为中山的本土企业，迪兴实业力求将德宝怡高构造成一个城市微中心。

不难猜测，若德宝怡高再发展些时间，未来规模会比盛景尚峰还要大。

地处东区火炬交界处

扼守三条城市主干道

实际上，从位置看，德宝怡高也能从周边众多项目中脱颖而出。

其靠近花园路和东江路两条城市支干道，相较中山路、博爱路等主干道而言，车流量少，交通噪音的影响也更小。

▲社区园林

另外，小区内还配建有泳池、跑道、亲子活动区、高尔夫景观公园等配套。加上低至1.94的容积率，居住体验比较舒适。

再踏出社区门，在项目三公里范围内，拥有从幼儿园到大学的全学龄段教育资源，包括火炬第四小学、长江小学（在建）、实验中学、中职院等。

▲区位图

再来说说项目的位置，项目位于火炬开发区，三面承接博爱路、长江路和中山路三条主干道，周边享有中山高铁站、BRT快速公交线，往东还能接驳深中通道和港珠澳大桥。

哪一个不是技压群芳？

加之位于火炬和东区交界处的属性，业主可以通过中山路直达盛景尚峰商圈，如果不塞车，也不过十分钟左右。

此外，近日花园路的工程改造招标公告已经公示。

▲官方截图

未来花园路将会改造成双向6车道、设计时速40km/h的城市次级道路，无疑方便了周边居民的交通出行。

文化、科技、大数据集聚

四大板块各有特色

接着，我们细说四大板块。

主打创新创意的德宝怡高，在功能板块的起名上也颇有新意。德、宝、怡、高分别对应文化、艺术、生活、创业四个板块。

▲项目平面图

德区由创意创业文化·街和人才住宅配套组成，汇聚多元业态。因此，进驻的企业主要以“影视制作、教育培训、文化艺术、创意体验”等业态为主。

值得一提的是，该街区已被纳入《中山市文化事业与文化产业发展“十三五”规划》，2018年还被认定为市级众创空间，目前招商进驻率已达70%。

▲创意创业文化街

宝区则由3栋住宅、联排别墅和创新创意艺术·街组成。其中街区围绕着青年就业创业培训、印象文化馆、高端餐饮等进行多方面打造，让项目加入更多高格调的商业配套。

▲创新创意艺术街

怡区打造为高端住宅配套区，以低密度为特点，当中还有商业别墅区，值得期待。据了解，项目业主多为白领、教师等各界精英。

高区代表着创业，由11栋甲级商业现代楼宇和2层地下车库组成。招商业态也以高新技术为主，如：人工智能、生物医疗、数字经济等领域。

▲招商业态

与德区相似，高区也被纳入“中山市十三五重大建设项目”，还获得广东省级大数据产业园区的称号。

主打95-143㎡二至四房

“老带新”现象常见

有意思的是，德宝怡高于近期收楼，其中不少成交的客户都源自业主、或者老友推荐，他们或二房换四房改善，或为自身养老准备，又或为子女购置婚房。

那么，项目究竟有什么魅力，能让这么多业主心甘情愿的“老带新”？不妨先看看它的产品如何。

目前，该项目主推宝区1/2/3栋，主打建面约95-143㎡的二至四房，在售均价为1.6万/㎡，毛坯交付。

▲项目沙盘

该项目目前开放了三套样板间，接下来跟房叔一起来看看这三个户型有何亮点。

先来到97㎡的两房两卫户型，从户型图上看，传统的竖厅设计和方正的户型。

▲97㎡户型图

步入主卧，可以看到飘窗并不大，但胜在朝南且私密性高；虽然是大二房设计，但独卫占了主卧近1/5的空间，实用率一般。

▲97㎡主卧

整体而言，97㎡的户型比较一般，这个户型较为适合老人养老使用，对刚需客和改善客来说，吸引力一般。

值得一提的是，该户型望中职院和实验中学两所学校，景观有所保证，这方面颇有吸引力。

另一边的150㎡四房两卫则相对宽敞很多，双阳台同一朝向，四开间朝北，但总体利用率不算高。

▲150㎡户型图

一进门，房叔就看到开放式厨房和入户花园组成的空间，加上4.4米开间的生活阳台，颇有酒吧吧台的感觉。

▲吧台既视感

客厅面宽约4.2米，南北对流，连同阳台，显得空间感十足。

▲样板房客厅

最后是2栋的135㎡ 三房两卫，双阳台南北对流，比起150㎡的户型，实用率要更高一些。

▲135㎡户型

进门可以看到一个近9㎡的入户花园，可选择封闭式的设计或改造成杂物间、书房。

▲入户花园

悬挂式的壁橱设计，利用上走廊的空间，实用率较高。

▲悬挂式壁橱

与前两个样板间相比，3栋虽遮挡了样板间部分景观，但60米的楼间距，还能望在建的别墅区和小区园林。

▲望小区花园

项目一楼则采用了泛会所的设计，如一栋的架空层用作书吧、会客厅，二栋用于健身运动等。

▲一楼会所

周边房价方面，项目周边一手项目不少，距离项目较近的在售楼盘，均价在1.7-2.1万/平之间：

项目	产品	价格（万/㎡）
天奕国际广场	105㎡	带装修2.0
金色年华	100-136㎡	带装修1.7-1.9
广联博爵‍	88-116㎡	毛坯1.8-2.1
富逸城臻誉‍‍	133-136㎡	毛坯1.7-1.9
合强熹时代	95-120㎡	带装修1.7
统计时间：2020.07.02 数据来源：贝壳找房

可以看到，火炬临东区，新盘众多，且货量十分庞大。就所在片区来看，项目1.6万/㎡的均价稍有“惊喜”，但同价位项目众多，竞争激烈。

若大数据中心、文化街、艺术街等配套能够运营得当，未来形成地标性的商圈。德宝怡高将会有更强的竞争力。

房叔有话说：

如果说盛景尚峰是顺应时代发展的高端产物，那么德宝怡高，则有更多新时代的标签。

在2019-2020这两年，官方工作报告中提出：谋划推进博爱路、中山路、康华路向火炬区、翠亨新区腹地延伸。

▲官方截图

中山向东的趋势发展，意味着对接深圳后，陆续会有大量高智、高收入、高管和人才入驻。

在这种背景下，位于博爱路和中山路之间的德宝怡高，无疑处在了发展的黄金时期。

或许德宝怡高的野心，除了复制盛景尚峰的繁荣外，还能爬到后者未能企及的高度？而你又怎么看，欢迎留言讨论。

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