多盘刺破2万/平！火炬这个板块，凭什么半年涨1500元/平？

火炬邻东区，价值几何？

在几天前发出的《短短半年，中山这个区域“集体”涨价！》中，一条关于火炬邻东区价值的评论，引起大家的热烈讨论。

东区有丰富的教育资源、生活配套，火炬邻东区虽能享受东区的配套，但很多资源难以分上一杯羹，比如教育配套。

但回顾近期，陵岗板块共5盘涨价，甚至有3盘刺破2万/平。

房叔搜寻了一番，找到了一份陵岗板块的规划。恰好发现了几个比较有代表性的项目，或许能解开火炬邻东区板块集体涨价的“秘密”。

注：该规划于2017年发布，未来不排除变动的可能性，请以政府信息为准。

房价逐渐走高？

板块集体奔2万/平

该片区在中山六路以南、博爱路以北、东接广珠东线、西临长江路，规划范围约424.22公顷，包含多个在售一手盘。

无论是“价”还是“量”都保持较高水准，有盘年头涨到现在，也有盘名列成交榜单前列。

远洋新天地：带装均价2万/平起，涨价1000元/平；广联博爵：短短半年，上涨约2000元/平；合强熹时代：半年涨价1500元/平，销量较佳；德宝怡高：清尾货，新一期即将推出；金色年华：涨价1000元/平，三期即将面市；

原因可以归纳为下面几点：

1、今年以来，谁涨的最快？这里首要提到的就是广联博爵，从该项目的楼价走势图可以看到，广联博爵今年涨了近2500元/平，直线奔向“2”字头。

该区域“2字头大军”除了广联博爵外，其中还包括金色年华、远洋新天地等盘。

项目	产品	均价（万/㎡）
远洋新天地	110-117㎡三至四房	带装2-2.35
金色年华	85-283㎡三至四房	带装1.9-2
广联博爵	88-116㎡三至四房	毛坯2.05
合强熹时代	95-121㎡N+1房	带装1.8
东方名都	113-118㎡三房	毛坯1.67
德宝怡高	95-143㎡二至四房	毛坯17
水木年华	二手房	1.6
实地璟湖城	二手房	1.3
合生帝景苑	二手房	1.2
翰林名苑	二手房	/
傲峰花园	在建	/
数据来源：卓域、贝壳 统计世家：2020.10.14

2、低价盘正在减少。目前东方名都已进入清盘阶段，而德宝怡高性价比较高的德区也即将卖完，将来低价盘的选择越来越少。

3、在售的大盘上，未来体量也是十足。金色年华二期，共计180多亩地将投入使用；远洋新天地尚有不少储备用地，大约1000套未开发。

新盘方面，傲峰花园绿网逐渐拆除，或在年内入市。作为华鸿璟悦轩相似的项目，高层住宅配别墅的项目，注定价格不会低。

4、供应的项目不算多，但不少项目比较抢手。在中原8月份的楼市报告中，该区域的金色年华和远洋新天地就分别以113套、93套位居榜单前列。

5、虽然规划有待落实，但整片区域还将新建8所学校，几乎每个成片住宅区都配备了幼儿园。

另外，所谓“路通财通”，待景观路和花园路打通，连接两条城市主干道，对该区域的发展有着重要推进作用。

教育资源不足？

尚有8所学校待建，推进较慢

作为可容纳4.9万人口的板块，片区内现有的学校并不能弥补学位的紧缺。因此陵岗片区在教育配套下了不少功夫。

就像刚刚提到的，板块内几乎每个连片的居住区都会配上15-20班的幼儿园，不仅如此，小学、初中、高中均有所补充。

房叔将新增学校的位置梳理了一遍：

①4所幼儿园。位置分别在：水木年华花园（18班幼儿园）、实验中学左上角（20班幼儿园）、金色年华（15班幼儿园）、实地璟湖城（18班幼儿园）；

②2所小学。位置分别在：水木年华花园南侧（42班小学）、傲峰花园北侧（48班小学）；

③2所中学，位置分别在：合生帝景苑南侧（54班高中）、翰林名苑西侧（54班初中）。

也就是说，除了已有的4所学校外，陵岗片区还要建4所幼儿园、2所小学和2所中学。

交通怎么样？

花园路改造提上日程

整体上，陵岗片区规划总面积4.24平方公里，规划人口4.9万人，规划在交通上也有发力。

其一、规划中针对六条道路进行了相应的调整，其中的亮点有：

1、景观路由下穿方案改为上跨桥方案，目前陵岗片区的景观路部分还未开始建设，打通后接驳中山六路与博爱七路，将大大缓解目前长江路与东江路交汇处的拥堵情况。

2、落实南外环与博爱路立交方案，调整9米道路类型，将16米道路调整为9米。

3、花园路及12米道路调整道路线形。

▲花园路“断头”路段

目前花园路路况并不乐观，在金色年华二期东侧出现“断头”现象，但近期花园路有所推进，预计明年4月份完工。

购房者怎么看？

虽然该板块有不俗的潜力，但购房者又是否买单？房叔曾采访过几位在火炬的购房者，不妨看看他们怎么看（想看原文戳这）。

W先生：“首先是考察地段，比如，这个盘与深中通道接驳的交通距离近不近；其次是周边配套，日后生活周边配套很重要，平时购物、生活需求这些要基本满足。”
深圳客E姐：“第一，火炬区GDP全市最高，但房价还比东区低，投资成本相对较低；第二，东区配套已成熟，这意味着房价高，不太适合投资；第三，目前，翠亨新区尚待开发，预计需要超过10年发展时间，直白讲，我不想买套房子用来养老。”
中山本地人C小姐：“我是觉得，人应该要有追求一点，到更城市化的地方，博爱路一带的环境氛围就很好。”
有两套房的D先生：“我们看了附近几个楼盘，东区、火炬都有，本地人喜欢实在一些，不能看实地样板房、带普通装修、质量麻麻地、或公摊面积很多的，都被PASS掉了。”

以上几位购房者，有刚需、改善，也有投资客，他们入手火炬的理由各不相同，或许可以代表大部分火炬买家。

或许，火炬因为环境问题，令不少准备入手的买家望而却步。

房叔还是那一句，要结合自己的实际情况，实地多看几次才知道值不值得买，多做功课才是正理。

附陵岗片区航拍图：

房叔开买房交流群啦

扫我备注“火炬交流群”

其他镇区

进群方法同上

也可识别进深圳小分队群

（注：只拉“深圳人”，需要备注）

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