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【首次曝光】中山科学城周边区域报告.pdf

胡大鸽 中山房叔 2022-08-24

南区,正在蜕变的前夜。

2020年8月7日,南区官方首次提到南区会对标东莞松山湖,打造属于中山的科技创新园。对于南区市民而言,这也是久违的重大喜讯。


毕竟,南区前几年几乎没有什么声音,除了南区即将新建一所高中外,再无更多振奋人心的消息,此次科学城一出,立马引起了南区人民的一片叫好。

再看房价,据安居客上显示,南区5月住宅均价14662元/㎡,比起西区均价15078元/㎡还要低至400元/㎡。

那么,在各种利好的加持下,市区房价最低的南区,值不值得入手?

今天,房叔就给大家带来最新最全的南区板块梳理。

1

南区利好梳理


近年来,南区无论是产业、交通还是教育、商业等,都开始走向正轨,向着对标松山湖去努力。

产业板块:科学城三大科学装置启动招标

中山科学城位于南区先施二路南侧,是今年重要的头号工程之一。




4月30日,中山市发改局发布了中山科技创新园项目(中山光子科学中心项目、中国科学院理化技术研究所中山先进低温研究院项目、中山市工业技术研究中心项目)勘察、初步设计。



昨天进度正式推进至发改局核准招标的阶段。


根据文件显示,三个项目共占地约32.6万㎡,共投资约23.4亿元,总建面约31万㎡。


值得一提的是,招标的三个项目中,光子科学中心、先进低温技术研究院曾被南区官方多次提起,这两个项目也出现过在此前曝光的效果图中。

而工业技术研究中心投资额最高,占地最大,大概率会是本次招标的重要落实对象。


教育板块:南区高中、K15学校、良都中学集团化

南区新建高中位于南区树木园西侧永安一路,于今年3月12日正式奠基动工。


据了解,南区新建高中总投资5.7亿元,计划工期18个月,可提供4050个学位,计划2022年9月招生

| 南区高中效果图


日前,中山新闻公布了南区中澳滨河湾西侧小学的规模及进度。按照规划,该小学占地约2.8万㎡,规模为36个班,位于悦秀片区。



而该规划小学是悦秀片区唯一一所规划小学,据中山南区消息显示,该小学就是谋划中的南区第一小学



据南方+消息显示,今年会加快推动南区科学城K15学校启动建设。在效果图上,该K15学校就位于科学城的教育集聚组团,学制从幼儿园到高中。

▲科学城效果图

去年12月,中山市南区街道办事处、中山市第一中学集团化办学签约仪式在南区良都中学举行,“中山市第一中学教育集团良都中学”正式揭牌。

这标志着,中山市南区良都中学成为继西区中学、铁城中学后又一个正式纳入中山市第一中学集团化办学。


今年1月,中山南区街道举行良都小学、北台小学扩建项目动工仪式。

根据扩建目标,良都小学新增36个教学班,预期今年年底交付;北台小学扩建至36个教学班,预计今年9月完成主体工程。

| 良都小学效果图

交通板块:18号线、中开高速途经

3月24日,广州公共资源交易中心发布了南沙至珠海(中山)城际西线南延至珠海前期方案研究项目和南沙至珠海(中山)城际中山段沿线征地拆迁摸查及费用测算项目。

在招标文件中,首次提到18号线中山段会设计中山市(南区、东区、石岐区、南朗站、翠亨新区)。



更为重磅的是,经过南区的18号线西线并不会是终点站,而是有继续向南延伸衔接珠海的需求。

关于这条西线的初步走向,在官方发布的中山科学城效果图中有所展示。


18号线西线从东区方向延伸至南区,再经过科学城东侧后通往珠海。另一侧还有中山4号线从中山三桥穿过。

据南区2020年建议提案办理情况显示,南区有广珠西线高速和105国道两大对外交通干线,未来还将有中开高速广州地铁18号线西线经过。

现在,正积极推进西环路的改建、圣都路和汇贤路的新建、大力推进断头路的打通和道路“白改黑”工程。



旧改板块:恒美园山仔白石环工业区今年动工

在旧村改造方面,南区目前出现旧改信号的两个村,分别是恒美村、福涌村,以及恒海花园片区。

其中,恒美村早期有过开发商介入,但仍未有进一步消息。有村民指出,村子还有相关问题还未解决。

另一条福涌村,在19年富力集团已经在村里设下前期咨询办公室,但近年来也没有太多消息。



恒海花园片区在去年4月正式开展“三旧改造意愿”摸查工作。该区域在2018年9月,被列入中山6大试点更新片区,但一直推进缓慢。

▲摸底调查

旧厂改造方面,恒美园山仔白石环工业区近期被频频提起。据官方称,该片区更新条件最成熟、更新意愿最强烈、发展前景也最广阔。



南区今年将迅速启动片区策划工作。按照“方案早批复、项目早动工”的目标,力争成熟区域年内动工,打造科学城第一个转化区和承载区

商业板块:远洋商业地块+天虹商场

关于南区的商业配套,有望今年亮相的则是中澳滨河湾旁的天虹商场


该商场于2019年11月正式合作签约,是天虹首次进入中山市场之作,据现场展板显示,预计在今年12月正式开业


| 12月开业


另一个潜在的商业供应,则是远洋南区的新项目。


该地块来是南区大信的新商业广场,但因搁置多年,所在地块从纯商业变为半住宅半商业,现在也已经由远洋重新接手打造。

 


根据各方面的声音,远洋会打造成住宅+商业的综合体项目,参考的对象为东区远洋世家+大信活力城的配置。

2

南区各盘推货产品及价格


目前,南区住宅项目不算少,在售的项目共有7个。不过合生帝景城、新力翡翠湾等项目接连售罄后,四个新项目即将接力上场。


整理:中山房叔
统计时间:2021年5月8日
项目
均价(万/平)
产品
碧桂园凤凰城

带装1.2

别墅毛坯2.5

105-231㎡
珠光御景雅苑
带装1.35
87-119㎡三至四房
世茂福晟香山天地
带装1.1-1.3
109-135㎡三至四房
天基叠彩领峰
毛坯1.272-105㎡N+1房
德商樾玺
带装2.4-2.8
196-540㎡大平层
碧桂园柏坦尼雅
带装0.85起21-67㎡公寓
中澳滨河湾
毛坯1.55
31-63㎡复式
嘉盈商住小区
备案价1.93-2.6
89-119㎡三至四房
| 数据来源:房天下、贝壳


嘉盈商住小区,备案价在日前已经公布,底层单位单价最低19370元/㎡,顶楼单位单价最高,为26000元/㎡


现场方面,项目靠路的两栋进展较快,绿网已经脱落一半,售楼部处出现了项目的推广名:懿臻山



海粤风景明轩,分两期建设。共建14栋6层住宅,2栋25层住宅,1栋19层商业办公楼和1栋5层居委会。


现场来看,一期的小高层项目已经封顶,二期项目还未正式动工。据工作人员介绍,项目大概率会在今年亮相。


海伦堡玖悦云府位于南区第一小学北侧,项目总占地约1.5万㎡,建面约6.8万㎡,因为体量不大,整体也仅有3栋高层住宅。


现场方面,项目地块上已经有多个施工机器进场作业,靠近白石南路的楼栋已经拔地而起,现场工作人员称现在是全力赶工当中。


远洋南区项目,该项目共有两宗地块,较小的一块备案名为禧瑞天著花园,较大的一块备案名为禧悦天著花园。



现场方面,一是两宗地块都已经动工,禧瑞天著花园进度较快,施工机器也更多;而禧悦天著花园目前还在打桩,有望摆脱市区驰名“鱼塘”的称号。


| 禧悦天著花园打桩

另一方面,现场围挡上出现了“世家2.0 全龄智慧社区”的宣传海报,再结合东区远洋世家+大信活力城的打造,远洋南区项目大概率会定位为改善、高端。



更重要的是,远洋世家带一个大信活力城,南区远洋项目恰好也带商业面积,会是下一个“远洋大信”吗?


3

南区板块竞品分析


南区板块的主要竞争对手还是另个“邻居”——西区和东区,西区和南区同为市区价格洼地,备受刚需青睐,而东区配套齐全,但房价又太高。


板块
南区
东区
西区
楼盘
7盘
10盘
19盘
地段
与东区、西区相邻
兴建科学城
岐江新城的C位
配套最齐全的镇区
往东市区,往北东升坦背
商业
大信新都汇
多个大型商圈
天悦城
交通
自驾
自驾
自驾
医疗
南区医院
博爱医院
中医院
环境
树木园
紫马岭公园
岐江公园
出品:中山房叔 统计日期:2021.5.8


南区方面,板块均价14662元/㎡,在售盘最少,但近期博达、远洋等开发商相继加码南区,楼市逐渐热闹起来。


东区板块均价24000元/㎡,是除马鞍岛外房价最高的镇区,近期入市新盘不多,但楼盘加推价格呈上涨趋势。


西区板块均价15078元/㎡,价格主要呈两个水平,一是沙朗等地,均价1万出头;二是彩虹片区,均价基本都在1.5万/㎡以上。


4
大环境利好浅析


今年1月,南区街道发布了一份南区2020年建议提案办理情况公开,曝光了接下来的南区,除了侨乡、“电梯”、“詹园”、五桂山,还多了一层科技色彩


这也意味着,与一河之隔的石岐、东区相比,南区从规划上更加偏向于科技产业的开发。


|南区


诚然,目前南区发展空间还很大,困境或许在于能否有效的推进科学城建设。


不过,令人欣喜的是,三大科学装置来到招标、勘测阶段,工业园旧改全力为科学城让路,一切都让科学城的建设提上日程。

“要把南区,打造成湾区一流科技产业集聚区”这句人大代表的建议,也终于有了盼头。




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