5月18日，马鞍岛挂出2宗综合用地，1宗商业商务用地，三宗地块仅保证金就去到36.275亿，起拍总价更是高达119.35亿。截止发稿前，湖畔科创产业园和文旅城均有有开发商报价，来势汹汹。
马鞍岛在去年，供地基本都以北部为主，南部除了雅居乐北塔、榄菊博物馆外，鲜有土地供应。此次不鸣则已一鸣惊人，一次性挂出3宗地块，涵盖文旅、商业商务、产业、居住等领域，这次“集中供地”成了南部大开发的前兆。翻查2020年的土拍，如果房企想进驻马鞍岛，只需要竞得一宗宅地；而今年，房企进驻马鞍岛，要先吞下综合体，才能拿到几宗宅地。业内人士直言：以后纯宅地、纯商地的出让会更少，综合体打包的方式会更加普遍。
就比如这次土拍，门槛相当高，无论是地块总价还是拿地要求，都是对开发商财力和实力的考验。
码头综合体地块，总占地约66.89万平，位于中山翠亨新区起步区东五围，与客运港码头接壤，包含知名的“未来之门”。
该地块单保证金就有23.64亿，起始楼面地价为人民币5072.6元/平方米，即起始总价为78.8亿元，保证金和总价已经预定了土拍榜的第一。
再看拿地的几个拿地的要求。
1）要求建设会展中心、联检大楼，再由政府回购；
2）需建标志性双塔形式超高层建筑，含一家五星级酒店，须全部自持。
投拓B哥认为项目有大面积的酒店、国际公寓这种物业形态，在马鞍岛还没有能与之对飚的项目（雅居乐北塔未入市），未来的定价和市场接受度，都相当值得关注。
文旅生态城位于翠亨新区西四围，总占地约503617.2平（折合755.4260亩），性质涵盖居住、商业商务、娱乐康体、体育等。地价方面，该地块保证金11.46亿，起始楼面价4493元/㎡，起始总价为38.2亿元，同样未拍已预定土拍史第三，若有竞价，还有可能超过雅居乐北塔的记录。
1）要求投入主题乐园的建设费用不少于15亿元，且在运营后3年内通过国家4A级旅游景区评审。值得一提的是，中山被评为4A级景区的景点有中山詹园、红博城等，具有有一定的含金量。2）需建设五星级标准酒店、购物中心、医美中心、公寓等。其中五星级酒店要么能在2年内获取中国五星级酒店认定，要么引入国际品牌五星级酒店（万豪、希尔顿、凯悦等）进驻。
3）住宅项目需要在主题乐园竣工并投入后，才能销售。这也意味着政府更希望开发商能把更多的建设力度，投入到主题乐园上。
这个超级文旅用地当然也不止主题乐园、五星级酒店，它还将打造一个翠亨生态文旅体育中心，与中山奥体隔河相望。
“它会改变马鞍岛完全是产业、或者目前荒凉的一个局面，起码在形象方面有质的提升”，中原植建军向房叔表示，“现在更希望配套先行、再到住宅，这样良性的开发进度，这次文旅用地起了个好头。”
湖畔科创产业园位于翠亨新区西四围、西五围，总占地约7.1万平，用途为商业用地和商务用地。
起拍楼面价3306.2元/㎡，起始总价为2.35亿元，虽然地价不算高，实际上要求相当严格。
1）地块交付后，与《财富》杂志中前100强企业中的欧洲企业的中国区域公司保持不少于10年的协议合作关系。列举一下前100强的欧洲企业：大众、宝马、西门子等，个个来头都不小。2）引进创建至少1家省级以上创新平台认定，每年获得专利授权不少于5项，每年获得发明专利授权不少于2项等。
对此，投拓B哥表示地块要求一家世界五百强进驻龙头企业的牵引作用，能带动所属行业上下游产业的聚合，对于整个马鞍岛长远发展来说，奠定了良好的产业基础。
上半年，马鞍岛万科、保利、粤海、招商、雅居乐五盘集体亮相，热度从单盘，逐渐向多个盘发散。下半年，各盘结束集中开盘后，都会进入持销的状态，到时候将会是各房企真刀真枪对拼的局面。
从已有的资料来看，马鞍岛这5个项目产品都很接近，户型大多在70-120㎡这个区间；除了偶尔出现特价单位外，价格基本维持在2.5-3万/平之间。在这种背景下，马鞍岛的均价已经到了高位，想要拉动马鞍岛的均价，除了深中通道的开通，配套落地才是关键。“房价在短期内不会有较大的增幅，首先供应量是增加的，三宗综合用地出让后，还需要很长的建设时间。”投拓B哥虽然不看好短期内的影响，但表示“长远来说，随着深中通道和配套完善，房价突破3万是迟早的事。”中原植建军持另一种看法，他说“就算没有这三宗地块出让，今年马鞍岛均价也有可能突破3万/平，如果出让顺利，还可能会超越这个价格。”中山楼市观资深观察者谢仲娟则认为：“马鞍岛的房价已经直逼3万，抑制其上涨空间的，更多是银行收紧贷款的政策。不然，马鞍岛破3万是随随便便的事。”
实际上，35平方公里的马鞍岛，也存在着“南北差距”。
马鞍岛北部以产业为主，此前出让的众多宅地基本集中在北部。此外，还有翠湖公园、西湾外国语学校、纪念小学等配套，宜居圈正逐渐形成。反观马鞍岛南部，建筑物都很罕见，想开车参观，也不一定能找到路。购房者来看房，基本不会踏足南部。下周挂拍的三宗地块，成了马鞍岛南部打赢“翻身战”的第一步，若能顺利拍出，也意味着南部正式进入大开发阶段。
投拓B哥认为南部以科学城为中心，包含文旅、医疗城、商务城等文化休闲区。这些区域的居住氛围都要比北部优越，虽然兑现期较长，但价格更高，更值得期待。
植总从房价来看，南北虽然有差别，但并不会形成价差，购房者会看中你的品牌、配套，但他不会形成一个南北碾压的局势。
谢仲娟对马鞍岛南部的期许上表示：“前海一直在说扩容，而马鞍岛南部商业占地较大，这可能会承接前海的一些产业，但具体落实下来，还需要人才引进和政策的支持。”
如果说南部的几大配套可以落实，是改变大家对马鞍岛“睡城”印象的机会，更能凸显它的新中心地位。但不论怎么说，马鞍岛的热度，已经不用再去证明，关键的是日后的发展情况。届时，三大地块同时拍出，究竟会是哪一家开发商继续加码？还是新面孔首入？
6月23日，我们将第一时间报道土拍信息，欢迎关注。