终于明白！为什么，中山没有天价学区房

在中山，学区房究竟值不值钱？

今年两会、中央政治局会议，都罕见点名了“学区房”，还首次提出“防止以学区房名义炒作房价”。

| 防止炒作学区房

消息一出，广州、上海、深圳等城市纷纷响应号召，打出一套组合拳限制炒作学区房。

反观中山，限制学区房的热度甚至不如房贷利率高，大家照样该买买，该卖卖。

那么，中山的学区房为什么没能在楼市掀起一点水花，究竟输在了哪里？

这次，房叔就从中山为什么没有天价学区房一事，来跟大家探讨。

万人摇号，优质学位录取率仅有5.3%

首先就是教育资源分配的问题，放眼大湾区，越是经济发达的地区，教育水平也越高，中山也是这样。

应对教育分配的问题，中山就用了摇号这个相对公平的方式。

就小学来说，城区普遍要比镇区要好（教育设施、硬件等各方面来说），但小学主打素质教育，初中才是进入名校的敲门砖。

| 朗晴轩小学

这意味着无论你的小学是好是坏，都有机会进入不错的初中，成功洗牌。

举个例子，2019年中考，在纪中、一中、华师公费、侨中录取数据中，前8个学校合计就有3239个学生能进名校，几乎是“垄断”的地位。

那么，这8所学校怎么进呢？

像一中初中部、纪中初中部、侨中初中部、实中初中部这类市直属的初中，需要通过摇号来决定生源。

比如华侨中学镇区组招240人，如果有400人报名，则需要从这400人中抽出240人；而城区组的学生，则是在4所市直属初中里随机派位。

然而，在2020年，参与摇号的城区组就有5337人，录取比例约为20.2%；镇区组12573人，录取比例约为5.7%。

| 近2万人需要摇号入学

这也意味着家长可能不需要好的学区房，孩子也不要求有出色的成绩，但运气一定要好。

再看三鑫、纪雅、君里这类民办学校的入学门槛。

别看部分民办学校学费贵，其实能不能顺利入学也要看运气。热门的民办初中招生基本分为属地+属地外。当报名人数超过招生计划时，需要由摇号来决定。

以下是房叔收集到的5所热门民办初中报名情况，基本可以佐证热门民办初中相当抢手，摇号概率不比市直属学校容易。

| 想当年，君里还是自主招生

当优质学位靠摇号而非学区时，学区房的概念自然也炒不起来，天价学区房更是无稽之谈。

中山民办教育要强于公办教育

细看2019年几大名校的生源排行，霸屏前列的初中几乎清一色是民办学校，就连市直属的中学也被“压一头”。

再把时间拨回2021年，今年的民办初中战斗力依然凶猛。

据各校中考战报显示，三鑫双语学校中考有24人为屏蔽生（总分A超过560分或总分B超过550分），占比40%以上，全市第一。

反推过来，就是今年中考大约有60人的成绩被屏蔽（实际以官方为准）。

| 三鑫双语学校中考战报

再看4所热门民办初中的屏蔽生人数，一共53人。其他公办学校的屏蔽生人数还没放出，但也撼动不了这些民办学校的“垄断地位”。

那么问题来了，为了能进入名校，你会选择高价的民办学校还是买入公办学校的学区房？

以华师附中为例，一学期的各项收费为：学杂费+住宿费+伙食费+校服费+国际课程费+体检费，一共40115元/学期。

| 华附初中学费（网友供图）

如果以小学公立、初中私立、高中公立的顺序就读，光是初中三年的费用就可能去到约24万元。

实际上，小学开始读私立学校，初中就有直升本校的优势。从小学读起，初中再直升，9年学费大约去到50万左右，足够给一套市区次新房的首付。

九年连读，办学集团化趋势明显

中山的公办学校采取的是“学校划片招生、生源就近入学”的总体要求，再结合实际，采取单校划片、多校划片结合电脑随机摇号等多种方式招生。

因此，你可以选择所处小区对应的义务教育学校，也能在几大私立学校中搭配选择。

如果是提前做好功课的家长，会物色好不错的9年一贯制学校旁的小区，或者买入普通公办小学学区房，强化初中学位。

| 纪念中学

但是中山的民办教育太强，导致公办小学的学区房卖不出优势，像朗晴小学学区的恒大绿洲三期，二手均价1.6万/平；就在学校旁的朗晴轩，均价1.8万/平。

| 朗晴小学学区

此外，在中山公办教育与民办教育互相竞争的过程中，集团化办学在近几年逐渐成为了一种趋势。

| 中山集团化办学

中山一中、实中、侨中等公办高中率先响应集团化办学的号召，纷纷接管了西区中学、北区中学、铁城中学等，做到统筹优质资源，尽量让地区间教育平衡。

集团化办学后，教育成绩也有了突飞猛进的变化。

比如西区中学在一中接管后，2020年中考四大名校上线74人，普高上线率增加6%。

| 西区中学去年中考战报

铁城中学更是呈现黑马之势，四大名校上线108人，普高上线234人，就连西区中考第一名也出自铁城中学。

| 铁城中学去年中考战报

除了集团化办学外，中山各地不余遗力地新建扩建学校，据不完全统计，2021年至少会有85所学校新建或扩建，至少提供7万+个学位。（新增学校）

|石岐总部小学

“弱化”课外教育，“强化”学校教育

从7月开始，教育政策仿佛“日更贴”一般，一个月接连发了几条重要政策：

7月9日，教育部发布支持暑期托管服务的通知

7月24日，学科类培训机构统一登记为非营利性机构

7月26日，9月起，广东义务教育学校推行课后服务

7月29日，中山不再审批新的学科类校外培训机构

一方面，校外的学科类培训机构遭遇“毁灭性”的打击，要么转为非营利性机构，要么转做非学科类的培训。

另一方面，学校的老师责任更重，广州已经开展小学生暑期托管服务试点，下一步会在各城市推行；中山从下学期开始，义务教育学校要做到每周五天，每天2小时的课后服务。

按教育机构朋友的话来说，现在已经准备转行。国家正在“强化”在学校的教育，“弱化”校外的教育机构。

| 教育机构老师谋求转行

那么，对学区房有没有影响？

在教育机构日渐式微的情况下，学校教育愈发重要，办学条件优秀的小学会更受欢迎，与之对应的学区房可能会有所上涨。

但如同上述所说的，名校挤破头也不一定能进，学区房涨价也有限。就好像问中介、销售，这个楼盘一定能读XXX学校吗？他们也不敢给肯定的回答。

最后，家长追求学区房，也是为了给孩子一个好的学校，好的教育环境。实际上，尽量多教导孩子，效果可能更好，毕竟最好的老师就是家长自己。

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