超详细！凯茵新城板块梳理！断货多年，这个“富人区”还有新盘
有的人离开了江湖，但江湖仍有他的故事；有的楼盘早已售罄，但楼市仍有它的传说。
说的就是今天的主角——凯茵新城。
| 实景图
今年8月，凯茵新城03区梵登一套高层298㎡住宅成交，成交单价25939元/㎡，成交总价775万。
| 老实说这个户型有点奇特
这个总价更是刷新了今年二手成交总价排行榜，直接跻身第四位，是前十榜单中唯一一套平层产品。
那么，凭什么一套户型不算优秀的大平层，能卖出东区新房的价格，甚至仅仅在24天就能成交？
在梵登四周走走，不难发现这里的湖景确实不错，随手也能拍出不错的照片。
| 左为雅湖半岛，右为梵登
如果只是景观好看，这个价格也难免有些虚高，但地处凯茵新城这个“富人区”，它确实有实力也有底气卖出这个价。
这次，房叔就以居民的角度出发，带大家从各个维度看一遍凯茵新城。（凯茵豪园、凯茵又一城、保利林语这次就先不说了，想看的请留言，点赞高的话考虑盘一盘）
“我觉得住东区不如住凯茵”
看看大家怎么说？
凯茵新城是个神盘。
就像所有的社交软件终点都是微信一样。在房叔的交流群里，讨论起二手房，最后得出的结论大多是“不如买凯茵新城”。
| 二手房的终点是凯茵新城
毕竟这个被称为“养老圣地”、“中山富人区”的超大组团，一直是有口皆碑。
凯茵新城怎么样？
听听大家是怎么说的
业主A：凯茵太适合我这种有孩子的人了，小学二、三年级的时候还要接送去三鑫，长大点就自己走路上学了，省时省心。
业主B：几年前买房纠结过买东区还是凯茵，最后还是在雅湖居买了套大房，不是说不看好东区，只是我爸妈更喜欢凯茵，住起来比较舒服。
业主C：在中介那里挂了套望湖景的三房，时不时会有人来看房，不过都嫌太贵。拜托，那些朝北不望江卖1万5的，能和我一样吗
租客D：一房一厅1400元/月，小区园林很好看，物业也算负责，我已经很满意了。毕竟在东区的小区单间都要2000+...
（欢迎业主在评论区补充）
在这几天，房叔疯狂的跑中介门店，除了听业主对凯茵的看法外，还听到了几个比较新颖的看点：
1、你知道凯茵为什么叫“富人区”吗？在十几年前，中山公交不算发达，想买凯茵首先就要有辆车，以前有车的人，家庭条件都不会差。
| 楼下偶遇的迈凯伦
2、把整个凯茵叫富人区夸张了，你见过卖1万/平出头的富人区吗？还是要看位置的，如果是住老组团的还不算是富人，主要还是看别墅区的有钱人。
是的，在凯茵竟然也暗藏着鄙视链。
比如你跟别人说自己住雅湖居，别人会说挺好，但你说自己住梵登，别人看你的眼神瞬间就会不同……
13个大组团认不清？
刚需选雅湖居，改善首选梵登
买房前首先要做的事情就是把周边的规划拿到手。
在最新的《火炬开发区宫花南部片区控制性详细规划》中，房叔奋斗了一天一夜，终于把凯茵新城的各个组团全部梳理了出来。
在整个板块黄色的居住用地占了绝大多数，其次是绿色的五桂山脉、橙色的高尔夫球场和2宗教育用地。
| 不存在05、11、13等区
看位置，凯茵新城就坐落在南外环南侧、翠亨快线西侧，交通便利，地段上也没得挑剔。
接着，我们来看凯茵新城的各个组团。凯茵实在是太大了，即便是居民也很难搞懂它们的区别，房叔也只是略懂皮毛（欢迎补充指正）。
凯茵新城共有13个大组团之分，大组团还分一期、二期等，每一期都有名字，让整理的人们分分钟怀疑人生。
但看完航拍图后，对凯茵新城各组团的位置和定位会更清晰一些。
| 建议横屏观看
我们就挑几个交投比较活跃的小区来聊聊。
雅湖居
雅湖居楼龄8-16年不等，全为小高层住宅，背靠山景，面朝梵登、瑞士园。在凯茵新城的二手关注度仅次于雅湖半岛，
据贝壳显示，雅湖居挂牌均价14521元/㎡，相比上月有所下跌，目前共有111套房源在售。
这个盘优点很明显，配套非常齐全，三鑫凯茵和纪雅学校就在雅湖居旁，接送孩子也只是散步的功夫。
小区内部绿化率相当高，园林里的一草一木都已经长好，平时散步人也不多，比较安静。
物业也算尽责，基础的清理、消杀等工作都有完成，但是要吐槽一句：小区的水景除了下雨的时候，其他时候基本不见有水。
| 这让人怎么溺水...
个人认为雅湖居价格不高的原因有两个。
一个是位置不算好，在凯茵新城卖得贵的住宅，需要能望湖景、望高尔夫，雅湖居两样都不占。
另一个是小区的楼龄和梯户比，有一梯两户、两梯四户的楼栋，但也有一梯四户、一梯六户的楼栋，楼龄也以10年以上的居多。
梵登
与雅湖居一路之隔的就是梵登，这里是凯茵里少数几个做到人车分流的住宅小区。
它有着组团里最高的辨识度，抬头能看到楼顶有塔尖，毫无疑问就是梵登。
| 神似城堡的塔尖
除了楼顶有个塔尖外，这里的房价也是整个组团中（除别墅外）的塔尖存在。
据贝壳上显示，梵登仅有49套房源在售，挂牌均价24312元/㎡，如果是高层一线湖景的单位，不少挂到2.7万/㎡。
在开头也提到，能在一众别墅中，梵登能跻身二手房价TOP4，除了单价高外，还要够大。
挂牌的房源中，最大的是一套约580㎡四房单位，总价1680万，最小的是137㎡三房，总价298万。（均为最高价和最低价）
也就是说，梵登的入场门槛就是298万，三成首付约100万，月供10218元/㎡，但这只是低楼层的户型，想要好的房源，手里至少备好500万。
| 粉丝提供的梵登景观
雅湖半岛
挂牌196套，单价21739元/㎡，雅湖半岛是凯茵新城交投最为活跃的组团。
可以说，雅湖半岛跟梵登看的是同一个湖，区别就是梵登大多朝南望湖景，而雅湖半岛部分朝北望湖，价格也就拉开了差距。
| 左为雅湖半岛，右为梵登
如果不介意朝向，雅湖半岛是不错的湖景上车盘，比如一套6楼西南朝向望湖的户型，单价2.29万/㎡，总价280万。
| 户型图里没有餐厅
这个湖景说实话完全不输梵登。
| 粉丝提供素材
值得一提的是，雅湖半岛的缺点有人车不分流、小区没有泳池、楼龄近13年等，但上车门槛比梵登低，还是吸引了一批购房者。
其余组团房叔就不一一点评，看房前可以先参考下图的房价和房源，再结合自己的荷包情况，找到自己心仪的房子。
| 楼龄以房源建成时间为准
“富人区”还在升级
接驳深中通道、“新”南外环等都会来
作为一个成熟的板块，你很难在日常生活中挑出什么毛病，毕竟这里的配套都是“咫尺可得”。
光生活氛围来说，各大组团楼下的底商入驻率比大型超商还要高，一条街上几乎找不到空置的商铺，理发、零售、饮食、蔬果...各种商家覆盖。
只不过凯茵新城没有菜市场，如果钱大妈、菜园满足不了你，那只能去更远的长江市场。
| 楼下走一圈什么都有
嫌底商太分散，这里还有本土品牌壹加壹商场，在工作日也能看到不少人在逛。
所以常有人说，凯茵的底商要甩保利林语一条街...
| 保利林语底商，大多为中介门店
值得一提的是，在凯茵，除了个别组团外，泳池基本是标配，到了夏天，泳池人也不少。
此外，不少住在凯茵的港澳人士，还喜欢去雅景大酒楼。（有点小贵，但出品和环境也很不错。）
| 图源：雅景大酒家
但板块要保持更新迭代才能有活力，在这一年里，凯茵的交通、教育等领域都进行了蜕变。
交通方面，南外环已经开拆，在多个方面进行了改造升级。
1）景观路与南外环交叉部分，完善现状缺失辅道，并在桥底设置掉头，实现该路口所有交通转换功能，并在南外环出口道设置一组公交停靠站。
除了南外环外，中开高速已经确定设立火炬西枢纽，凯茵新项目东城麓峰花园与出入口相邻，约20公里可达到马鞍岛深中通道。
广中珠澳高铁与凯茵新城也有不小的关系。
在最新的轨道规划图中，广中珠澳高速在纪雅学校与保利林语之间过，有专家称该路段可能为隧道，但动工期间或多或少会对雅湖居、南畔山的居民有影响。
教育方面，凯茵片区内的纪中三鑫凯茵学校从36班小学调整至54班的九年一贯制学校。
| 三鑫学校还有9班的幼儿园
这也意味着，凯茵片区将会有两所高端的民办初中（三鑫学校+纪雅学校）。
其中，纪雅学校往年的中考成绩都能稳居全市前五，三鑫学校的初中办学效果如何，新学期很快会有结果。
如果觉得这两个学校费用太高，可以选择就读公办学校，博凯小学就是个不错的选择。
万科柏悦湾旁新盘已封顶
凯茵最新组团9月亮相
那么，想买凯茵新城只能选二手房了吗？其实不然，凯茵一带有两个新盘正在陆续动工当中。
东城麓峰花园
9月开展厅，凯茵新城最后一块拼图
另一边，在观岭商住小区东北侧的正是凯茵新城的最后一块拼图——东城麓峰花园。
目前，东城麓峰花园正在施工中，靠近广澳高速的两栋住宅已经露头，建至三四层高。从项目出发可以快速抵达火炬西枢纽，从而通往深中通道。
但在最新的备案文件中，项目占地约17万平，建面约46万平，共建设17栋高层住宅、9班幼儿园、商业等。
据业内人士透露，东城麓峰花园一期主推约100-143㎡的户型，预计9月中旬在凯茵新城淘金街开放展厅，感兴趣的购房者可以留意。
观岭商住小区
高层+别墅，主打高端居住
其中一个新盘位于万科柏悦湾旁，目前已经封顶，备案名为观岭商住小区。
| 航拍图
| 效果图
据承建商官方号宁波宁丰建设上显示，该项目一期在去年7月封顶，一期由5栋26-32层高的高层住宅组成，小区内还配备有泳池。
也就是说，另外20栋可能为二期的别墅产品。
写在最后
凯茵新城不愧是中山住宅的标杆产品，这几年稍大的组团，就可能会拿中山下一个“凯茵新城”说事。
但一眼望去，整个中山能和凯茵新城相提并论的也只有远洋城，毕竟它们都有不少共同点：圈层！学校！居住氛围！
如果你是为了养老，选凯茵准没错，安静舒适不受打扰，不在乎朝向、楼层，甚至能挑到1万/平左右的房源。
好了，话不多说，努力搬砖，争取早日搬到梵登。