怎么回事？！中山房价降了，但我买房怎么还这么难？
今年的国庆，确实没有买房的氛围。
国庆前，我们资深的买房顾问“五叔”察觉到了市场的冷淡，不由得发出了“感受不到十一买房氛围”的感慨。
再看中原最新发布的国庆市场报告，今年9月、10月供给量都达到了新高，而成交量却不及供给量的一半，和去年的成交量相比，更是惨淡。
其实，惨淡的成交数据，和近期楼市的各种调控有着千丝万缕的关系。
东区1.8万/平，镇区5字头
这个市场到底怎么了？
不耸人听闻，我们讲几个真实的案例。
案例1：东区总部旁，两大纯新盘同一天开盘，价格都在1.8万/平起，可以手牵手入选东区单价最低新盘。（开盘回顾）
| 开盘现场
案例2：西区某盘“让利”，均价降至1.53-1.63万/平，效果相当显著，国庆成交约51套。
案例3：国庆节最后两天，阜沙某盘打出5999元/平任选楼层和户型，该盘此前均价7000-8000元/平，这回直接“打骨折”。（促销回顾）
越偏离核心区域的镇区，降价促销的幅度就越大，国庆最火的几个盘，无一例外是镇区打折最狠的新盘。
| 来源：中山中原
影响市场的原因，无非两点。
其一，年底快到了，房企要冲KPI；
其二，买房的口子收紧。
冲KPI的方式有很多种，降价促销永远是效果最好的那个，但想在中山买房，就不是一件简单的事情。
怕踩雷、房贷不批...
购房者遭遇“尴尬时刻”
最近的中山，房贷利率破6，外地人二套停贷，楼市风向多变...购房者在这个多事之秋买房，就很容易遇到“尴尬”的事情。
尴尬之一：房贷利率太高
购房者想买房遇到的第一道坎，就是房贷利率。
C小姐在今年年初买了中山某新盘，终于等到了房贷批下来。当时申请时的房贷利率大概在5.4%左右，而且也跟客户经理确认过利率的问题。
但伴随着房贷审批的通过，她还被告知现在房贷利率涨了，银行让她重新签订购房合同。
银行方面态度强硬，如果不配合或不签约，他们可能会退件或不放款。
尴尬的时刻就来了，一方面C小姐急着等这批贷款下来，毕竟开发商那边也在催她；另一方面，又觉得自己很吃亏，莫名其妙多交几万。
尴尬之二：放贷慢/不放贷
来自深圳的X先生看上了中山东部的临深楼盘，首付预算有50万，想找房叔推荐楼盘。
房叔本人条件反射的建议他先看中山东部的二手次新房，价格比新盘低，楼龄也比普通二手房新，性价比较高。
他告诉房叔，二手房几乎不怎么放贷款，而可选的一手楼盘都是些无人问津的“尾货”。
| 示意图（@广州房产 原创图片）
除了X先生外，不少外地人多多少少都面临着房贷不批的窘境。
特别是在各大银行重申“外地人有房在供，买二套停贷”的通知后（回顾）。直接劝退了想来投资的外地客。
尴尬之三：没有购房资格
在前几年，由于购房名额有限、购房资格受限，让部分房企、中介私底下跟外地客达成了一个协议：
你给我钱，我帮你搞定购房资格或名额。
不知道大家还记不记得，今年4月，南方日报报道了《1200元即可获得购房资格？地产放言中山限购形同虚设》。
此举一出，钻漏洞的行为很快被制止，外地客的购房资格还是没能办下来。
如果外地客还没下定，那么从今年4月开始在中山交社保，到本月刚好交满半年，拥有了宝贵的购房资格。
但尴尬的是，半年过去了，不少外地客的购房资格还是没能办不下来。
怎么办呢？开发商给了两个方案，一是别买了，当初交的定金也就别退了；二是自己去想办法解决购房资格，但过了网签时间，还要赔偿滞纳金。
尴尬之四：借钱买房也不行
看中心仪的房源，首付又不够，怎么办？大多数人都会选择跟亲戚朋友借钱，最后拼拼凑凑拿出一个首付，日后再慢慢还。
这时候，银行来句：“我们要严查首付款的来源，如果有不明来源进账，那就不放贷”，这就很尴尬了。
比如这位网友，在中山签了认购书，但因为严查首付款来源，导致银行按揭不过。
雪上加霜的是，他希望开发商能退还定金，但开发商不乐意了，毕竟房贷不批，是你自己的贷款出了问题。
尴尬之五：时刻担心踩雷
如果说前面的问题都能用钱来解决，那么不慎买到停工/烂尾的房，那真的是“家门不幸”了。
W小姐在今年全款买入中山东部的某知名房企新盘，但随着该房企股价大跌、高层下课、以资抵债等操作后，W小姐开始慌了。
一开始，她只是咨询该楼盘有没有停工，只要还在动工一切都好说。
三个月后，W小姐房源所在的楼栋，几乎没有任何新动态，进度方面一度停滞。
这回，W小姐终于忍不了了，她希望该楼盘能重回正轨，起码把房子建好后再出事，或者开发商把房款退回，以免自己天天闹心。
但尴尬的是，她当时买的时候是特价房，就算房款退回，也买不起该片区其他的新盘。如果去闹事，又影响正常生活工作。
反正横竖都是亏，怎么办？
市场冷淡、折扣横行
我建议你这样看房
大多数人，这辈子可能只有一至两次买房的经验，如果不慎踩坑，对于一个家庭来说，将会面临无家可归，无法落户等问题。
所以在买房这件事上不要偷懒，我们有必要在头脑上武装自己。那么，在市场冷淡，折扣横行的环境下，购房者应该怎么看房？
第一，趁房企疯狂打折的期间，多看房，大胆谈出自己能接受的价格，在同片区里多做横向对比。
| 没有最低，只有更低
年底是开发商冲业绩的时候，这段时间折扣活动不会少，多跟销售交涉，迟早会有捡漏的机会。
第二，买房之前，要查清楚房企的债务情况，认准三道红线。一般来说，越少踩线的房企就越安全。
第三，准备签约时，多留个心眼。仔细阅读合同，对于违约事项、补充协议等重要条款要多加注意，尽量为自己争取到更多时间凑首付、做网签。
第四，外地人如果没有购房资格，建议老老实实交齐半年社保后再来买房，如果想要投资，无论是本地客还是外地客都要记住“长期价值，稀缺投资”。
“长期价值”就是在限售、二手房指导价的大环境下，通过炒房短期做高杠杆的时代已经结束，现在需要有更加长远的眼光。
而“稀缺投资”，则是挖掘到一个版块、一个楼盘里，有不可再生、无法替代的资产。
| 江景也是稀缺资源之一
当然，如果你能全款买房，那么上述的大多数问题都与你无关，开发商会帮你铺好路，你只需负责岁月静好。
最后，外地客的减少，已经影响到了成交量数据，开发商为了快速回款，势必会打出高折扣、低单价的营销手段。
对于本地客来说，这可能是“最好”的时代。