中山楼市小阳春，会来吗？
一年之际在于春。
3月第一天，转眼之间春节、冬奥会结束，马上进入气温回暖的三月份，而新一年的购房计划也提上了日程。
对于不少买家来说，今年的购房计划要提前做好，因为中山楼市面临着一个楼市命题：上半年会不会有小阳春？
实际上，部分城市已经有回暖的迹象。譬如广州，新房价格止跌回升；东莞春节网签套数涨9倍等，对中山来说，能否跟上小阳春的大部队，成了关键。
一套“组合拳”稳楼市
今年小阳春势在必行？
一般来说，2月份因为过年成交数据低迷，积压的需要会过渡到3-5月份，这段时间被称作楼市的“小阳春”。
比如在2021年，2月份成交数据全年最低而3-5月数据有大幅回升。
| 2021年小阳春趋势显著
若把3-5月份当做是“小阳春”的整体，那么在这三年里，它在全年的占比是这样的：
| 年份 | 3月网签（套） | 4月网签（套） | 5月网签（套） | 全年网签（套） | 3-5月占比 |
| 2019 | 4217 | 4517 | 4158 | 63750 | 20.2% |
| 2020 | 3977 | 4026 | 4322 | 53864 | 22.8% |
| 2021 | 5602 | 5288 | 4991 | 51667 | 30.7% |
即便在疫情期间，小阳春成交量依然轻松占比20%以上，2021年则达到了约30%，说明春节过后往往会迎来成交高潮。
春江水暖鸭先知。小阳春能否到来对于房企、中介、甚至地方财政来说都很重要，所以接连的一套组合拳打了下来。
首先是宏观上的调控，全国超15座城市降低首付比例，50座城市发布宽松政策，意在提供良好的购房环境。
| 来源：中原地产研究院
其次，在信贷方面给房企“松绑”。
2月10日，全国性商品房预售资金监管办法出台。内文中指出当监管账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可由房企提取使用。
最后，则是买家入市的门槛在不断降低。
比如近期新鲜出炉的公积金新政，贷款额度增加10万（回顾）。首套房贷利率降至5.3%，且还有下探的空间等。
全国各地也轮番出现降低首付比例和首套房贷利率的“猛药”，大家就差把“最佳买房时机就是现在”喊出来了。
2.17：菏泽下调个人住房贷款首付款比例；2.19：重庆、赣州有银行执行首付20%；2.1：福州公积金贷款，二套由五成变四成；2月：苏州首套房贷利率4字头；2月：南京房贷利率普遍下调，放贷速度也快；2月：吉林延吉鼓励农民进城买房，发放全额补贴贷款；
一石激起千层浪，不仅开发商心里乐开了花，就连众多楼市媒体都开始惊呼——中山小阳春，马上来了！
但，2022中山楼市会不会迎来小阳春？论调还不能下得太快。
满屏“低价房”
小阳春恐怕激活不了
毕竟中山正经历着一边“火热”，一边“寒冬”的魔幻楼市。
雅居乐万象郡从加推前一天火到加推当天，进售楼部要靠挤，进去想了解却没人有空接待，买房刷卡还得排队。（回顾）
| 现场人气图实拍
海伦堡玖悦府挤满本地客户，售楼部内外有近300人（包含中介销售）看房，就连载我的滴滴司机，都说心动。（回顾）
| 现场人气图实拍
当然，除了这两个盘外，还有近期火热的西区中南、火炬雅居乐赢家等项目备受关注。
这样的火热场面，背后则是特价房的强大吸引力。从市中心到镇区，从高端盘到刚需盘，无一不宣告有“低破天际”的特价房。
雅居乐万象郡：6字头起，大多为7字头、8字头；
海伦堡玖悦府：8字头起，集中在天地楼层；
雅居乐赢家：6字头起，主打住宅式公寓；
中南时方境：首付5.5万起，月供3800元起；
雅居乐民森迪茵湖：7字头起；
碧桂园凤凰城：带装修7888元/平起；
招商禹洲云鼎府：特价房1.5万/平起；
...（注：以上价格多为特价房，不代表楼盘均价）
市场热度是有了，但低价带来的负面效果也显而易见。市场信心的逐渐缺失，当低价盘不断刷屏，买家就会有中山就应该卖这个价的想法。
| 类似发言并不少
二手方面亦是如此，以二手标杆盘万科柏悦湾为例。
挂牌268-350万的139平四房户型，同样是中间楼层的单位，去年小阳春钱能卖到近258-260万/套，今年反而降至250-255万/套。（户型基本相同）
| 今年小阳春前
| 去年小阳春前后
另一边，才刚开年，中澳滨河湾五期就冒出一套低楼层的128平四房，原挂牌价163.8万，现在直降近15万，总价149万。
在贝壳上，成交的房源价格普遍比挂牌价格要低一些。除了成交的房源外，挂牌的房源也不少会经历下调价格等情况。
与二手房中介聊天时，他也说：现在业主卖房，我会建议挂牌价格调低一些，至少要比市面价格低2-3万，这样才好转手。
多盘小阳春杀出
谁能引领风骚？
再来看看中山的新盘供应情况。
据房叔统计，3-5月，中山预计会有9个新盘会入市，进一步增加供应量，这其中不乏有华侨城、凯茵云顶、华鸿水云轩六期等标杆项目。
这其中东区三盘最受关注，东区大龙项目、奕翠园以及华鸿水云轩六期都预计在今年小阳春入市，同处东区核心地带，单价破2万/平几乎是板上钉钉。
古镇在今年赚足眼球，去年保利首入+万科4进古镇，证明了开发商对片区潜力的认可。两盘详细信息早有人曝光，古镇市场即将迎来混战。
此外，其余镇区新盘也轻装上阵，南头雅居乐、沙溪金溪龙泽花园以及小榄越秀新盘，也都预计在小阳春期间入市。
其他标杆盘也会在近期推出新盘，这里我们更值得关注华侨城新品蓝楹湾以及中山108的新品。
至于各个片区新盘的最新进展和产品情况如何？房叔日后再详细说说。
专家发言
“缺少外地客，今年小阳春有点难”
兼听则明，偏听则暗。房叔采访到两位楼市专家，一起看看他们认为今年小阳春会不会来。
中山楼市资深观察者，谢仲娟
小阳春期间，楼市“冰火两重天”
谢仲娟：按道理来说，国家政策在宽松，且经过去年年底的一波降价潮。开发商的定价应该是稳定的。但是，从我们中山这种情况来看，就是为什么开发商反而会降价呢?
首先，国家在对个人层面的一些购房政策，或者是一些宽松政策，都是往宽松的方向走。但对于开发商而言，信贷政策没有放松，导致开发商依旧缺钱。所以他们为了三道红线“合格”，采取了比较激进的措施。
以雅居乐为例，其他城市的降价还只是小打小闹，但在中山价格直接腰斩。也因为雅居乐在中山是大本营，它对整个楼市的影响是要大于其他开发商。所以，我们会有中山楼市降价的感觉。
多米诺骨牌效应，其他开发商如果资金链短缺，也会跟进。比如海伦堡，它们同样因为资金链短缺等因素，采取了低成本出手的情况。
我个人，对今年小阳春还是抱有希望的，但是因为中山这种降价潮的一个特殊性，会拉长客户对价格的一个承接能力，可能价格就会出现冰火两重天的情况。
就是价格到位的项目，客户量会比较多；而价格维持市场正常价的项目，客户量则会较少。那么，小阳春可能出现部分项目火爆，部分项目出现冰点的情况。
用我们行业的话来说，出现这样子的情况还是好事，至少你的购买力还在。毕竟如果降价都没用，那市场真的完蛋了。至少在这一波降价潮来说，它的用处还是非常明显的，只要价格真的降到一定的程度，就能吸引到客户。
当然，从我个人的分析来说。这种低于成本价，甚至低于地价的行为，并不算是好事。因为这样违背了市场规律，正常的房地产开发，它需要有一定的盈利，现在的降价潮并不是长久之计。
所以，我预计经过这一次降价潮后，会有收回的迹象。
植建军：小阳春估计有点难，毕竟降价不是长久的趋势，也不是绝大多数项目能采取的行为。
可能有极个别项目能通过大幅度的降价带来一波的成交，但这种成交不可持续，毕竟客户买升不买跌的心态占主导，一个不断降价的市场和项目是吸引不了长期的购买，这更多会是对信心的打击。
另外，支撑中山绝大部分成交的外来客户群：深圳因疫情的影响及本地的降价，二手房的低迷极大影响了奖金流动性，近期大量出来购买的可能性不大，香港更为严重，上半年通行都难以实现，单纯依赖本地客户，难以形成小阳春。
虽然各地的政府纷纷出台，银行利息也在持续降低，一些关联税费也在调整，但现在最大的问题：信心的问题，这些利好政策的出台会有一定情况的提振，但在基础面不变的情况下，影响有限。
在以价换量的背景下，只要小阳春期间开发商能狠下心降价，并不筹没有客户上门，成交量也会持续回暖。
那么，你认为这么多利好同时砸下来，中山小阳春会不会如期而至？来评论区，说出你的看法。