干货！石岐二手房咋选？我花了一周，整了个攻略

大家还记得一个多月以前，房叔整理的150万能买到的东区二手房文章吗？

当时评论区有不少粉丝朋友强烈要求要看其它区域的，于是房叔决定，今天就再来一篇。

不过，这一次要写的，是评论区留言较少的石岐。

前段时间石岐学区划分率先公布，引起各位家长热议。所以房叔决定，先整理石岐的二手房，供有需要的朋友参考。

注：石岐区学区划分尚未最终确定，下方各二手小区的学区划分仍存在变数，具体以官方为准。

关于石岐的一点感想

根据惯例，在讲二手房前，我们先来聊聊石岐。

不知道各位对石岐的印象如何，但在房叔看来，石岐是一个矛盾的区域。为何这样说呢？

首先，石岐作为中心城区一部分，历史相当悠久。按照石岐街道官网的一句话来说：石岐是中山城市原点。

| 石岐街道官网上的石岐简介

作为中心城区的一部分，石岐各项配套资源都不逊色于东区，每天来往于此的人流、车流也相当庞大。

教育方面，不谈教学质量（当然不是说石岐的学校不好），石岐的公办小学数量要比东区多；商业方面有大信、假日、兴中、华发四大商圈；医疗方面也有三甲医院——人民医院……

不过，石岐的历史悠久不仅体现在石岐的文化上，也体现在石岐的环境面貌上。

在石岐，你可以看到有许多老旧房屋，这些房屋往往都有几十年的历史，外墙灰扑扑，到处都是“历史痕迹”，跟大家所认为的繁荣的中心城区，似乎有点出入。

此外，石岐还有一“痛点”，那就是狭窄且复杂的交通道路，走过的朋友想必深有体会，房叔在这里就不详述了。

总结而言，石岐就是历史气息浓厚（各种意义上）的中山城市中心区域之一。

石岐一二手房价情况如何？

在房价方面，石岐的表现与东区不太一样。

东区是普遍站上2万+，而石岐是“两极分化”。石岐有不少项目迈入2万+，也有个别项目在1.25-1.4万/㎡左右，价差较大，能够满足更多层次的购房者。

项目	户型	均价
臻铂公馆	33-41㎡ 公寓	待定 带装修
金鹰半山花园	84-250㎡ 二至五房	1.9万/㎡ 毛坯
天明东华阁	129-145㎡ 三至四房	2.1-2.2万/㎡ 毛坯
欢乐海岸天鹅堡	99-168㎡ 三至四房	2.1万/㎡ 带装修
龙光玖悦臺	99-130㎡ 三至四房	2.25万/㎡ 带装修
香滨水岸	105-116㎡ 三房	1.38万/㎡ 带装修
正德天水湖	108-140㎡ 三至四房	1.65万/㎡起 带装修
华发广场	79-113㎡ 二至三房	1.3万/㎡ 毛坯
华发首府	99-119㎡ 三至四房	2.3万/㎡起 带装修
永成御景轩	82-121㎡ 二至三房	1.25万/㎡ 毛坯
岐江壹号	32-94㎡ 公寓	1.75万/㎡起 带装修
城光悦景	99-140㎡ 三至四房	1.5万/㎡ 带装修
完美金鹰广场	41-57㎡ 公寓	2.1万/㎡ 带装修
数据来源：房天下、贝壳找房  统计时间：2022.5.12

按照最小面积来算，最低总价约103万就能拿下石岐一套住宅。

至于二手房，房叔也统计了个表格（表格中二手小区仅为部分，个别建筑年代较为久远的小区并未计入其中）：

表格中可见，石岐也有不少建筑年代相对久远的小区。基本上没有电梯或者仅部分楼栋加装了电梯的小区，建筑年代都在2010年以前。

那么，这些小区对应的价格如何呢？可以看下表（未计入税费）：

经过统计，我们不难发现，石岐二手房价格差别也相当大。

一些楼龄较新或者地段不错的小区，二手房价格也会相对较高；而楼龄较久远、没有电梯的小区价格较低；单价1万/㎡以下的房源占近一半。

石岐二手房怎么选？

既然石岐有这么多低价二手小区，是不是随便选都可以呢？

当然不是！

要知道，这些低价的二手小区中，基本上都是些“老破小”。正因为如此，所以我们才要更仔细、谨慎挑选。 

配套成熟区

就房叔个人而言，首推靠近石岐总部一带小区。

这个位置的小区地段优越、配套成熟、居住氛围浓厚，且相较于石岐其它板块，周边城市面貌要更好。

不过，地段好意味着价钱不会便宜，总价120万以下的次新房房源相当少。

预算在150-200万的，可以考虑雅居乐御滨名门、时代云图等。价格虽高，但小区整体都不错，各有优点。

①雅居乐御滨名门，小区内部绿化较好，楼间距开阔，还能望江。目前放盘有约99-170㎡三至四房，总价168-390万。

| 小区内部 来源：乐有家

小户型预算刚好，但较大一点的户型就有点够呛。

②时代云图，周边学校云集，目前有约79-140㎡二至四房，总价128-320万。

小区楼栋呈围合式分布，靠近侨中一侧楼栋楼间距宽阔，中间是小区的园林。

| 小区园林 来源：乐有家

这个小区比较推荐建面约98㎡三房，户型方正，带入户花园，赠送面积多。

| 建面约98㎡户型图 来源：乐有家

若是预算在100-150万，推荐天明豪庭、泓景苑，这两个小区在最近公示的学区划分中，都被划入岐江实验小学（尚未最终确定）。

①天明豪庭，虽然小区楼龄较旧，但小区绿化好，人车分流。目前放盘的户型有88-165㎡三至四房，总价125-243万。

比较推荐建面约89㎡三房，带双阳台、三开间朝南，适合刚需家庭。

| 建面约89㎡户型图 来源：乐有家

虽然小区整体不错，但车位方面相对欠缺。

②泓景苑，跟前面提到的几个小区一样，这个小区的绿化也相当nice，且有小高层可以选择。

| 小区内部 来源：乐有家

这个小区虽然价格能够到，但户型打造并不出色，个别户型无景观阳台。

自住舒服区

比较看重居住舒适感的朋友，可以考虑青溪路片区。

青溪路作为中山最美林荫路，周边环境优美。该道路自去年6月动工改造，直到今年4月末开放通行，如今道路拓宽，更加便利周边居民出行。

| 改造后的青溪路 来源：中山住建

这一片江景项目较多，比较推荐的有万科金域蓝湾、帝涛湾。

①万科金域蓝湾，项目体量大。不仅有高层洋房，也有低楼层大户型看江单位，小区还自带商业体。

| 小区内部 来源：乐有家

小区共有好几期，目前有建面约83-137㎡三至四房（包含君澜组团），总价约110-260万。

不过，若是要买的话，100多平户型会好一点，小户型较普通。

②帝涛湾，虽然年代较久远且是步梯房（部分有电梯），但小区内部环境是真的好。

| 小区内部 来源：乐有家

入手价格不高，总价63-138万即可买到一套。

配套集中区

说到配套集中度的话，兴中道附近一带是个不错的选择。小学、医院、商场、高等院校……周边都集齐了。

只不过，选择这里要做好旧小区较多的准备。

虽然兴中道附近也有次新房选择，但价格偏贵，对于预算不多的买家来说并不友好。

预算不多的买家，可以选择颐和山庄、富豪山庄、顺景新一居等旧小区。或者预算再加点，选择星际豪庭这样相对较新的小区。

次新集中区

次新集中区主要指的是大信+天水湖那一片，以及欢乐海岸附近一带。

这两个片区内能够选择的次新房较多，对于房子的楼龄有要求的朋友，可以多看看这两个片区内的项目。

| 中山北站片区

| 华侨城欢乐海岸片区

要说两个片区内哪个项目较好，房叔认为主要是楼龄上的差别，周边配套相差无几，可以根据个人喜好进行选择。

不过，这两个片区都有一个共同的“弱点”——学区，对学区有要求的朋友要谨慎考虑。

价格坚挺项目

除了房子的居住舒适度外，相信也有很大一部分的购房者，同时会在意房子的价格是否坚挺。

结合这两方面来看，房叔比较推荐幸福汇和富逸臻园这2个项目。

①幸福汇好在哪房叔说了不算，我们可以看看群友怎么说：

至于价格方面，据乐有家数据显示，幸福汇二手价格趋势相当平稳，近一年来基本维持在1.3万/㎡左右。

②富逸臻园这个小区，房叔有位同事相当看好。

该小区位于“石总”附近一带，周边配套成熟，项目品质好。虽然楼龄已有十几年，但小区保养不错。

不过，这个项目的价格不低，近一年的成交价保持在2.4万/㎡左右水平。

房叔有话说

近段时间以来，中山不仅出台了新房相关的政策，二手房方面也有不少利好政策。

比如二手房公积金贷款，框架结构二手房20年以内楼龄，全都可以公积金首付三成买房；中山市楼梯房和20年以上的自建房，不纳入家庭住房套数认定。

这些政策的出台，都将促进中山二手房市场的发展。

更何况石岐虽然新房分为限购区与非限购区，但二手房不分。现在买二手房，是个好时机。

若有买房计划的朋友，可趁现在抓紧机会上车。

以上是房叔对于石岐二手房的一些见解，若是大家有什么不同看法，欢迎评论区留言探讨。

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