火炬，要拆出一个“新濠头”？
一周内，火炬濠头改规划+上下陂头旧改6项招标，双双推进。
日前，中山自然资源局发布了关于《中山火炬开发区濠头片区控制性详细规划调整（2022）》成果的公告。
其中的重头戏，无疑就是旧改。
仔细整理完规划图，你会发现一个惊人的秘密：
规划图中，一共涉及火炬濠头村旧改和上下陂头旧改项目，释放土地超55万平。
什么概念？
整个濠头片区，控规面积也不过264万平，旧改的片区就占比20.8%，这也意味着火炬准备“拆掉”整个濠头的旧村，力度空前。
这样的魄力，甚至是东区、石岐所不能比拟的。
| 官方公示规划
但火炬为什么这么做？目的也很简单，为了盘活低效存量用地，实现居住升级，再提供学校、商业等配套。
这一套组合拳下来，实现濠头的华丽转身。
新增小学+初中
释放超55万平低效用地
先简单看看这次控规调整了哪些内容。
首先是两大旧改片区的控规大调整，据不完全统计，至少有10宗三类住宅用地，调整为了二类住宅用地。
可以看到一片深黄的村居，释放成了浅黄色的宅地，官方规划人口4.9万，至少在宅地指标上能满足这个目标。
| 控规调整前
| 控规调整后
其次是配套的完善。
濠头村原本的教育用地，细化为24班初中；上下陂头则新增一所36班小学，均按照高标准配置。
再加上计划近期投入使用的42班鸿瑞小学，在这里至少不愁学校太远、学校太少，从小学到初中一站式教育资源齐全。
最后则是交通的进一步完善。
板块右侧广中珠澳高铁、深茂铁路、广珠城际和广澳高速穿过，相比之前，两条规划中的铁路（深茂铁路、广中珠澳高铁）线位进一步落实。
| 道路优化
整体上铁路和高速不会靠近居住区，而内部的道路也将进一步扩宽，路会更加好走。
濠头村范围维持原状
上下陂头通过意愿调查+6项招标
这样的轰轰烈烈的土地运动，并不是只停留在纸上。
2022年4月，火炬官网上发布了一则《关于中山火炬开发区上下陂头片区改造意愿调查成果的公示》。
目前，上下陂头片区城市更新进展，仍在提速。
就在5天前（5月31日），政府采购网发布了《关于上下陂头片区城市更新单元规划编制等6项工作服务单位招采项目招标公告》，预算210余万。
招标内容工作目前显示：中山站南片区、濠头片区城市更新条件成熟、需求迫切，符合编制城市更新规划条件。为加强城市更新规划统筹和计划管理，充分论证城市更新必要 性、合理性和可行性，协同平衡多方利益诉求，有序推进城市更新工作。
规划范围包含统筹规划范围和单元规划范围。
依据中山市国土空间总体规划，结合中山市城市“三旧”改造专项规划中划定的改造范围、行政 区域界线、道路、河流、山体等因素，划定中山站南片区、濠头片区为统筹规划范围，面积656.33公顷，其中中山站南片区面积390.84公 顷，濠头片区面积265.49公顷；划定上下陂头村更新单元为单元规划范围，面积32.57公顷。
主要控制工作时间在6个月内。
当然，这个片区的“野心”不止是建建房子，盖盖学校这么简单。
在改造视频里，还展示了产业、休闲娱乐、教育等方面的改造方案。
未来，厂房变汽贸中心、街区变超市、民房变新楼、马路两旁还设置有公园，想象力十足。（回顾）
而濠头村旧改范围，和此前一致，涉及多个较新的街区，存在后期调整的可能。（大致会涉及三村、员山小区）
值得一提的是，此次公告的范围内土地基本已经开发殆尽。
显而易见，濠头片区的重心在旧改。
板块楼市四平八稳
主打高端不降价
旧改升级、产业爆发，最直接的体现无疑是楼市。
前几天，一位业内人士说道，濠头片区交通方便、配套也不差，其实并不输旁边的东区。
但为什么本地客户对这里意兴阑珊？
我想可能和这里的环境有关，一眼望到头的民房、优质配套不够多，让人感觉不出“城市感”。
其实不止旧改，板块内的富逸城商业已确定与汉高商业集团联手，要将中山富逸城打造成湾区潮奢新地标。
目前，项目已经引进永旺等，按照计划，将在2023底前后开业。
趁着这次机会，把城市感做给其他人看，能成为下一个“东区”也未尝不可。
再看看周边的新盘价格，大多主打高端，均价在1.6-2.3万/平左右，这些楼盘几乎是本次行情里的定海神针，主打三个字：不降价。
| 项目 | 产品 | 均价 |
| 富逸城臻誉 | 99-124㎡ | 带装2.3万/平 |
| 尚城观山湖 | 138-214㎡ | 毛坯1.6万/平 |
| 鸿瑞壹品 | 110-163㎡ | 2.3万/平 |
| 来源：贝壳找房 时间：2022.6.3 |
或许，这般行情，就是火炬拆出新濠头的底气和理由。
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