最新最全！一分钟读懂，中山买房政策！（6月版）

短短三个多月，中山接连发布十二大新政。

如此密集的调控，别说普通的购房者了，就连房叔都觉得眼花缭乱，要好好梳理一番才能掌握重点。

为了让各位能够了解中山的各项购房相关政策，房叔特意升级更新购房宝典，让有需要的粉丝朋友能够有所参考。

中山最新限购限贷政策

结合近日各种利好消息，房叔更新了中山最新限购限贷政策图，里面涉及到中山限购限贷政策、公积金贷款、税费、入户政策等的最新情况。

详情查看下图：

部分政策原文内容，房叔此前也有报道，下面放上链接为大家指路：

公积金贷款额度增加👉 突发！中山公积金新政出台，最高贷款涨至90万！

人才高质量发展二十三条👉 重磅！中山最强人才新政出台！5年砸50亿，抢70万英才！

放宽人才购房门槛👉 官宣！中山出手！大专无社保可买一套，立即执行

松限购👉 重磅！中山出台促进房地产市场平稳健康发展政策

2成首付👉 首付2成后！刚刚，中山12家银行，首套利率全面破5%！

二手房首付比例降低👉 刚刚，中山发布公积金新政！

土拍新政👉 重磅！中山发布土拍新政！开发商拿地门槛，大大降低！

买新房最高可享3万优惠券👉 今日起，中山购房最高可享3万消费券！限时一个月！

公积金账户余额可用于首付👉 即日起！中山买新房，可提取公积金用于首付！

除了购房相关政策外，近期楼市不断迎来一系列房贷利好，尤其是利率方面。商业贷款1年期LPR下调为3.7%，5年期以上LPR调整为4.45%；

结合5月15日央行、银保监会最新规定，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为相应期限贷款市场报价利率减20个基点。

这就意味着，理论上首套房贷利率可以低至4.25%！

LPR下调后，没想到中山各银行跟进这么迅速。在房叔询问的10家银行中，所有银行的最新房贷利率都低于5%，汇丰银行甚至低至4.25%。（详戳）

房价多少？哪个板块最火热？这里告诉你

买房是件大事，很多人在买房前总会做足功课，地段、项目品质、价格等等，都需要考虑。

为此，房叔围绕一二手价格、新房成交情况（二手房成交数据由于平台太多，数据可能有所重复，难以统计，所以本次不做整理）、区域板块分析三方面，给大家简单整理一下。

一、新房价格方面，根据安居客数据，2022年5月中山新房均价14622元/㎡，各镇区、街道均价区间大约在9000-25416元/㎡。

房价第一梯队：2万+代表 → 东区、马鞍岛

房价第二梯队：1.5万+代表 → 石岐、火炬、坦洲、古镇

房价第三梯队：1-1.5万代表 → 西区、南区、南头、小榄（包括东升）、港口、横栏、沙溪、大涌、五桂山、三乡、南朗街道、民众街道

房价第四梯队：1万以下代表 → 东凤、黄圃、三角、阜沙、神湾、板芙

二手房价要看两方面，一是挂牌价，二是成交价。

挂牌价能够看到业主对自持房子的一个心理预期，而成交价能反映真实二手市场情况。

那么，2022年前几个月里，二手市场表现如何呢？据房叔不完全统计，2022年第一季度，中山共成交了541套二手房，其中最畅销的是坦洲镇，共105套；而二手挂牌方面，出现明显回涨的是大涌、沙溪、火炬等。

房叔前段时间还整理了一篇中山热门区域153个小区的一年成交均价变化情况。

二、成交情况是最直观的购房者置业参考。哪个区域受欢迎，从成交套数上，便可一目了然。

截止6月5日，中山今年新房共成交了13944套，对比4月24日的数据，不到一个半月，就已经成交了5351套。

其中，三乡1953套的成绩，位居中山成交榜一；火炬以1套之差位列第二；翠亨新区反超西区位列第三，共成交1307套。

2022年中山住宅累计销售统计（截至2022.6.5）
区域	住宅用房（套数）
东区	539
石岐区	684
西区	1282
南区	655
火炬	1952
翠亨新区	1307
五桂山	492
港口	436
沙溪	149
横栏	121
大涌	6
古镇	462
小榄片	379
东升片	554
东凤	267
南头	340
黄圃	290
阜沙	112
三角	187
民众	504
板芙	244
三乡	1953
神湾	268
坦洲	761
合计	13944
来源：中山合富，仅供参考

对于首付预算只有30万左右的刚需，房叔也为你扒出够得上的楼盘。

另外，对于期房有所担心的朋友，房叔也整了一篇中山在售的现房、准现房的文章。

三、买房买对地方很重要。

根据个人不同的需求，会有不同的买房。若是想要各项配套齐全，商场、教育等方面都相当不错的，城区中的东区、石岐、西区都是不错的选择；若是想要买发展空间大的，马鞍岛、岐江新城是最优选择。

2022年，中山还有46个新盘待入市

对现有项目都不太感兴趣的朋友，可以看看接下来即将入市的新盘。

根据统计，中山2022年预计还有46个新盘入市。其中火炬新盘最多，共8个。

丨新盘更新至2022年6月3日

以上的46个新盘中，裕龙皓泽苑、裕龙雍瀚府、健康花城·璞悦、华鸿水云轩六期有望近期入市。

投资超3100亿，中山交通建设进入快车道！

路通财通。

城市的发展，往往跟交通密切相关。而今年，是中山交通建设极为重要的一年。

2月10日，中山市人民政府办公室发布通知，为推动我市加快建设交通强市，决定成立中山市加快建设交通强市领导小组。自此，中山交通建设进入快车道。

根据“十四五”规划，中山总投资6554.1亿，其中在综合交通运输体系建设领域投资约3102.7亿元。（来源：中山日报）

将构建“三纵三横”铁路网、“四纵五横”高速公路网、“二环十二快”主干线快速路网、“2主2辅”铁路枢纽体系，以及“6+5”公路货运物流枢纽体系，形成东承西接、南北贯通的交通格局，实现与珠三角主要城市间1小时通达。

丨中山“三纵三横”铁路网示意图

丨中山高速公路规划分布图

根据统计，中山计划建设或已开工建设交通项目有36个，总投资超1450亿元！（数据源：《中山市2022年市重点建设项目计划表》、《广东省2022年重点建设项目计划表》）

注：总投资额和2022年计划投资额，以《省重点建设项目计划表》的投资额为主；不在此计划表里的项目，则以《市重点项目计划表》的数据为主；若都不在计划表里，则以官方公布的数据为主。以下列举交通项目为统计部分项目，或有遗漏，欢迎留言补充。

毫无疑问，中山交通即将迎来爆发时期。

南外环、民众快线、南朗快线、古镇快线等快速路，还有中山重磅的交通工程——金字山互通立交全部建成之后，将极大的优化中山市区与镇区的路网结构，有效疏解市内交通拥堵。

而深中通道、南中高速、中开高速等，更是一同架起了中山与湾区各大城市沟通的桥梁，为中山发展前行助力，让中山的“朋友圈”不断扩大。

中山学区房攻略，小学、初中都有！

不知不觉中，中山各镇区的学区划分已基本公布完毕（除了石岐公办小学）。

根据《中山市2022年义务教育学校招生入学工作指导意见》，今年仍按照“学校划片招生、生源就近入学”原则进行招生。

不过，今年不同的是，志愿填报方面每生最多可填报4个志愿。另外，市直属初中不再合并填报志愿，每所直属初中都可单独选择填报志愿。

小学一年级招生对象为2022年8月31日前（含8月31日）年满六周岁未曾入读小学的适龄儿童，初中一年级招生对象为小学2022届毕业生。

| 图源：广州房产

中山2022年各镇街学区划分👉 最新最全！2022中山中小学学区划分出炉！吐血整理，家长必看！

目前中山23个镇街学区划分基本都已公布，但石岐街道仅公布了初中的学区，小学大概率需等6月听证会举办后才会公布。

对了，房叔还整理了一篇中山各民办学校学费的文章，有需要的家长可点击下方链接：

138张图，看懂2022年中山楼市！

文辞冗长，图更有冲击力。

也许有部分粉丝朋友不太喜欢看长长的文章，那就来看看房叔设计组的美编大佬们做的美图吧。

去年共出了138张图，涉及踩盘、房贷、旧改、城建等各方面。

前年和大前年房叔也整了一版，如果你在上面整理的图中没找到想要的，可以点击下方链接找找。

关于买房的一些疑问

还有更多目前中山买房最常出现的问题，房叔都一一做了科普解答，感兴趣的朋友可以看下方。

基本概念

1、购房主体是什么？

答：以家庭为单位，子女年满18岁可另算一个家庭。

2、住房标准是什么？

答：包括商品房、经济适用房、限价房、宅基地、集体土地所有权住房等查房产情况显示用途是“居住用房”或“住宅”的均纳入家庭住房套数计算范围，含新建商品房和二手房。

3、中山契税的标准是什么？

答：①契税分两种情况，家庭唯一住房和多套房的情况。这一点无论是新房还是二手房都适用。

②除了住房套数外，住房面积是衡量契税多少的标准，一般来说，以90㎡为临界点。

4、中山契税具体怎么算？

答：谨记，新房和二手房的契税算法一样。（不懂可以看图）

新房/二手房：如果是家庭唯一住房的情况，那么房子面积≤90㎡，契税为1%；房子面积＞90㎡，则契税为1.5%，这也是为什么市面89㎡户型较多的原因。

如果是多套房的情况，第二套房的面积≤90㎡，契税为1%；第二套房面积＞90㎡，则契税为2%。

第三套房则没有面积限制，均为3%的契税。

5、住房套数如何认定？

答：①家庭已拥有住房套数的确定，可以关注“中山市不动产登记”微信公众号，在下方“信息查询”，可根据市民的个人需要，选择“个人产权查询”、“不动产登记查询”，“住房证明”等3种查询方式。

6、中山无房，是什么意思？

答：在中山所有镇街无房。

7.法拍房限购、限贷政策情况是？

答：法拍房也纳入限购政策约束范畴。

外地人购房问题

1、外地人买房的条件？

答：若外地人在中山购买新房，一般情况下，首套需要有半年的工作证明和社保证明，二套则需要2年以上的社保或纳税证明。

但有大专以上（含大专）学历、专业技术资格、职业资格或职业技能等级证书人才无需社保，即可在范围内购买1套新建商品住房，具体要求可咨询中山住建局办公室电话：[phone]。

此外，外地人可以无社保要求购买二手房。

2、外地人限购多少套？

答：东区、石岐（除岐江新城规划范围）限购2套，其余地区不限购，二手房也不限购。

3、港澳人士在中山买房的要求？是否限购？

答：港澳人士在中山买一手房，需提供在职参保、个税凭证或中山开公司的证明，二手房则没有社保要求。

但有大专以上（含大专）学历、专业技术资格、职业资格或职业技能等级证书人才也无需社保。

另外，港澳人士在中山一手房限购1套，二手房不限购。

银行贷款问题

1、房贷记录包括什么？

答：含商业性住房贷款和公积金住房贷款。

2、商服类贷款，如公寓、车位贷款，算进房贷记录吗？

答：不算。

3、商贷/公积金贷款记录，认定范围是本市还是全国？

答：以人行征信系统的《个人信用报告》为认定标准，住房贷款记录认定范围是全国，即外地有房贷记录也计算在内。

4、第三套房可贷款吗？

答：暂停发放家庭第三套住房贷款，无论前两套有无贷款，再买第三套都要全款。

5、什么是LPR？

答：由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性的贷款参考利率，各金融机构应主要参考LPR进行贷款定价。

6、目前LPR是多少？

答：截至2022年5月20日，1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%。

7、LPR与加点能否更改？

答：LPR是以放款时为准，每年都有一次重新定价的机会。而加点是以审批时定下来的为准，就是出同贷书时，上面说的加点不变，并且伴随还贷周期终身。

打个比方，购房者的贷款是2021年5月放下来的，当时的LPR为4.65%，加点假设是100BP，那购房者这一年的贷款利率就是4.65%+100BP=5.65%。

但是，到了2022年1月20日，LPR5年期以上报价利率降至4.6%，而购房者与银行签订的重新定价时间为2022年1月1日，那么买家今年就能享受4.6%+100BP=5.6%的利率。利率调整日是由贷款人和银行协商约定的，最短为一年，最长为合同期限。

| 示意图（来源：@广州房产）

8、普通人买新房可以选择开发商准入以外的银行吗？

答：一手主要是看开发商准入，二手看按揭公司平时做开哪些银行。

普通人买新房如果不选择开发商推荐的银行，也不是不可以，比较麻烦，一般是在市场特别差的情况下，开发商会允许，但银行可能不会接，因为时间成本太高。

非开发商合作银行不会为了你一笔新房按揭，去跑整个流程。因为接你的个案，等于后续出房产证，抵押登记，都要银行搞。

9、现在中山的银行放款速度怎么样？

答：整体来说资料齐全，银行放款速度都比较快。基本上中山各大银行表示贷款额度充足，放款速度正常。

10、中山的银行还严查首付来源吗？

答：其实现在银行对首付来源还会查，毕竟房住不炒，但每家银行对首付来源的定义和查的尺度不太一样。

正常来说一个家庭购房，父母多少都会支持，有些银行对父母转入的钱还会查，但力度没有去年那么严格，但像亲戚朋友转入的钱，还是会查。

11、银行已经审核通过但还未放款，利率比较高，我能换银行吗？

答：只要没过户，就有反悔机会，可以和当前已经审批的银行沟通。但是房子过户后，就没有办法转银行，就只能接受审批银行的房贷加点数。

如果银行比较缺业务的话，有可能会给你下调加点，要是不愿意的话，你还有机会转银行。但只有二手才可以，一手的话，开发商基本上不允许这么做。

12、老家有房已经还清，现在想在中山买房，算二套利率吗？

答：老家已经还清，无房贷，中山也无房，买普通住宅可以按照首套房利率和首套房首付。

13、爆雷房企的楼盘将来二手转让，有什么影响？

答：正常买卖转手影响不大，但如果拿这套房来做经营贷之类的，银行可能会有担忧，影响评估价。

14、贷款后，是不是房产证原件都要抵押在银行里？

答：要看银行，有的要一直押，有的押几个月，盖章就可以拿走，建议提前咨询银行。

公积金问题

1、  现在公积金贷款利率是多少？

答：1-5年（含）为2.75%，5年以上为3.25%。

2、异地缴存公积金，中山购房需要额外提供什么材料？

答：去年3月，中山异地公积金颁布新政，除一般贷款资料外，申请人或配偶任意一方须符合户籍在中山市的要求。

3、申请公积金贷款的条件有哪些？

答：在中山需要累计按时足额缴存住房公积金满一年且申请前6个月要连续按时足额缴存住房公积金。

此外，还要求借款人信用良好，家庭收入稳定，有偿还贷款本息能力，且当前个人账户状态为正常且余额不为0。

4、什么情况可以提取公积金？

答：①职工本人需购买、自建、大修自住住房的情况。

②职工本人在既有住宅增设电梯的情况。

③职工本人租赁住房，或申请住房贷款用于购房的情况。

④在中山已有房产没有办理其他住房公积金提取情况的，连续缴存三个月以上可以提取。

⑤职工家庭成员涉及大病医疗。

5、什么情况不能申请公积金贷款？

答：①首贷未还清，不得再申请公积金贷款。

②近两年内，信用报告中累计逾期期数达到12期的，或连续逾期达到6期的。

③住房公积金贷款后，逾期后被通关法律途径诉讼或仲裁进行追缴的。

6、公积金贷款期限如何计算？

答：①商品房（一手房）的住房公积金贷款年限最长不超过30年。

②购买“二手楼”申请贷款的，贷款年期最长不超过20年，同时不长于房屋余下的土地使用终止年期。

③无论一手楼还是二手楼，贷款年期加申请人年龄不超过65岁。

7、在中山，可以自己缴纳公积金吗？

答：可以。中山市住房公积金管理中心负责办理个人自愿缴存者的住房公积金开户、缴存和使用等业务。

人才入户问题

1、什么是人才入户？

答：外地人通过学历、职业技能等方式落户的，称为人才入户。

2、哪些人可以办理人才入户？

答：在中山工作且符合下列情形条件之一的，可申请将户口迁入：

【高校及职业院校应届毕业生】

1、高校是大学、专门学院、高等职业技术学院、高等专科学校的统称，简称高校。从学历和培养层次上讲，包括专科、本科、硕士研究生、博士研究生。

2、职业院校是指经政府有关部门依法批准建立，实施全日制中等学历教育的各类中等职业学校、实施全日制高等学历教育的高等职业学校和高等专科学校，含高等学校附属的高职（专科）学院、中专部、中等职业学校等。

3、符合要求，则无论中专、还是研究生，只要应届毕业生即可入户。

【非应届毕业生的情况】

1、具有普通高等教育全日制本科学历且毕业五年内的人员（含中国籍留学归国人员）；

  2、具有硕士、博士研究生学历或学位且年龄在55周岁以下的人员；

  3、具有本科学历、年龄在45周岁以下且在我市参加社会保险至少满1个月的人员；

  4、具有国家承认的大专学历、年龄45周岁以下且在我市参保满6个月的人员；

【职业资格/职称的情况】

 1．具备中级职称，年龄在45周岁以下的人员；或具备高级职称，年龄在55周岁以下的人员；

 2．具备中级职业资格或职业技能等级且在我市参保满6个月、年龄在45周岁以下的人员；或具备高级（含）以上职业资格或职业技能等级且年龄在45周岁以下的人员；

【其他工种的情况】

 1、中山市紧缺适用人才及高层次人才；

 2、我市机关事业单位经合法招录具有大专以上学历的政府雇员、警务辅助人员。

3、全日制与非全日制有啥区别？

答：全日制和非全日制都是国家承认的高等教育形式，区别在于：招生对象不同，教育方式不同。

①全日制，即全国统考或省统考招生模式获得的学历，例如全国高考，广东统招本科插班生考试，学生在国家规定的修业年限内，全日在校学习的教育形式。

②非全日制，指学生在规定的修业年限内，自由安排时间学习，不受学校规定的时间和空间限制，完成所有考试科目并且合格即可完成学业，领取毕业证。非全日制，又被称为“五大学历”，即成人、自考、电大、函授、夜大。

4、符合要求后，外地人如何入户？

①人才入户需先到人社局办理。

②其他入户类型去公安局办理。

5、入户前后有什么区别，是不是一定要在中山入户？

答：是否入户取决于你的需求。

入户最大的优势有两点，一为学位问题得到解决，大部分公办学校均以当地户籍生为主；二为购房问题，本地人购房无社保要求，二套贷款可以按揭6成。

值得一提的是，在毕业5年内的全日制本科毕业生，在我市企业工作满1年且已落户中山的，每人一次性发放政府津贴1万元。

更多中山入户政策，点击下方链接了解：

时间界定

1、社保/个税的时间界定标准是什么？

答：购房之日前半年以上社保或个税，不可断缴，补缴不予认定。

2、离异的时间界定标准是什么？

答：离异开始日期以离婚协议书\离婚证\法院离婚判决书\民事调解生效日期为准。

3、中山限售吗？

答：中山不限售，但限贷。

4、如何判断所购住房的楼龄？

答：通过房地产主管部门确认的房屋信息以及具有房地产评估资质机构出具的房屋核查（评估）报告综合判断住房楼龄。

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