腾讯旁！户型王！全中山有多少人在等这个盘？
最近中山，两件大事。
第一，广州与中山官方先后官宣，广州地铁18号线延长至中山段，先建西线，拟年底动工（来源：中山日报）。这意味着，火炬与城区段，将最先受益。
| 18号线延长线，计划先动工西线
值得一提的是，就是6月20日，工人们与大机器进场，位于得能湖旁的一点地方已经开始勘察。施工牌上写着：广州地铁前期深化南中珠城际，瞬间刷屏朋友圈。
| 火炬站点附近开始勘察
第二，火炬十四五规划出炉，“腾讯创新中心”首次写进了官方文件当中。
除了说要加快建设之外，甚至喊出了“超前谋划科技新城中轴线地标，打造火炬CBD科研+产业+人才”高质量服务平台的提法。
| 腾讯创新中心，写进火炬十四五
两件大事，剑指一处——火炬之心。
再看定位，更是惊人。
如果你熟悉城市发展，就会知道，产城融合、TOD新城、人城融合，但凡能做到其中一点都算是典范了。
而火炬之心文创PARK，在十四五中的功能定位是“综合服务芯、中央创新区、高质量服务平台、火炬CBD、科技新城与中轴线地标”。
| 火炬“新中轴”效果图，仅供参考
没有金刚钻，不揽瓷器活，看来中山这是撸起袖子，准备在火炬中心，大干一番大事业啊。
这个区域为何如此“受宠”？房叔这就一探究竟。
中山“中央创新区”，初现身
中山CBD新封面，选址于何处？这一点并不难挖出。
而关键，在于其定位，可能锚定火炬未来15年的新机遇。
一方面，火炬CBD还是广深科技走廊的重要节点，也是湾区时代的风口。
根据规划，政府将在这里打造240米超高双子塔，腾讯双子楼，不输珠江新城。
| 城市TOD智汇走廊效果图，仅供参考
另一方面，火炬之心踏准中山城市发展的鼓点，正位于沿海东进的轴线上，不仅有产业，有科技走廊，有交通枢纽，还可与珠江新城无缝接驳。
若以上两者逐渐落地，更多的企业总部、高精尖技术以及国际人才，无疑将纷至沓来。
大排长龙
这个盘，每4人看，就有1个人“下定”
那么，新CBD封面之下，谁能登顶封王，成为区域的封面之作？
房叔认为，离不开三个条件：
其一，其必须深谙中山，了解火炬，具有实力；
其二，需位于火炬中心至优地段，手握城市顶配资源；
当然，最重要的，是以品质匠筑产品，方能受到市场认可。
近期，由越秀地产与火炬建发两大国企联手打造的——越秀建发玺樾，就掀起一阵市场热浪，且获得好评不断。
售楼部开放当天的场景感受一下：
| 项目开售楼处时实拍
沙盘区摩肩接踵，会客区座无虚席，板房被挤爆。假期期间，就引得150组客认筹。
足以证明“打动力”的是，项目从亮相至今不到20天，到访客户转化率，高达25%。
什么概念？这意味每4个人来看楼，就有1人“下定”，越秀建发玺樾的吸引力，不言而喻。
比区位？
过个马路，就是腾讯创新中心
中山向海而生，东部新盘保守估计起码20个。越秀建发玺樾，凭何令人高看一眼？
事实上，一句“我马路对面就是腾讯创新中心”，就足以叫板全城，而地段的差异性，也在此体现。
| 越秀离火炬之心文创PARK，很近
科技大IP的魅力，大家早有耳闻。
在深圳，最贵的是腾讯、中兴与大疆扎堆的南山；在杭州，阿里巴巴总部所在地——未来科技城，频现“万人摇号买房”；华为带动的东莞松山湖，就更不必多言。
很多人，巨头企业进驻之前，都没有把握住机会，直到区域内一栋栋总部大楼高高建起，房价随之上涨时，他们才知道，错过了什么。
在规划定位当中，火炬之心将集中发展总部办公、科技研发、休闲商业等复合型经济，重新定位火炬城市新封面。
| 火炬之心产业规划（红线部分）
这样的地方，也许不少人会以为，板块大概率还是不毛之地，需要长时间才能成长。
但火炬之心的优势在于，这里的配套护城河已经筑好，周边相当方便。
周边一口气笼络教育、商业、公园等全部资源，有世纪广场、太阳城商圈、中山市卓雅外国语学校等配套环绕，就连得能湖公园也近在咫尺。
| 航拍于2022年3月11日
除此之外，周边也已“挪”好13万平的占地，将造一个大体育公园。
比户型？使用率超100%
这五款户型，真秀！
单凭地段与双国企，就已是王炸。这几年，越秀作为“神户型”常客，终于可以在中山东部，一展身手。
目前市面上，大多数户型的平均使用率，大都在80%上下。作为比例最多的89平，能做到带两个卫生间，已是相当优秀。
而越秀，一口气将中山东部户型标准提高，几乎每个户型使用率都超100%。
相同的面积，可以省下一辆车的钱，难怪这样的户型，在一二手市场，都吃香。
去年，西区越秀几款神户型，令整个板块楼盘为之一振。
其中，87平三房两卫，就是主攻手之一。同样的大小，比市面上少2个平做到，总价可以减掉近4万。
这一次，越秀建发玺樾89㎡升级在哪？有三点值得一说。
一来，项目做到了3.5开间朝南，使用率近100%；二来，主卧将西区的亮点南北双飘窗搬过来，全面积赠送；最大亮点是，这个尺寸，做到了约6.4米宽双开间阳台。
想像一下，你甚至可以把阳台隔成两边，这样次卧即可以拥有一个主卧体验。
这个户型，更追求尺度与舒适度。当然，产品同样优秀，不仅做到了四开间朝南，其使用率更是高达105%。
最亮眼的是主套，宽裕程度相当奢侈，独立卫浴、步入式衣帽间皆有。市面上120平才能做到的户型，这里105平就可以。
越秀在项目唯一的横厅设计，除了使用率达100%，又会有哪一些惊喜？
一直以来，横厅阔绰，但有个弊端，旁边的房间都“显露”。越秀做了几个巧妙设计，将房间门“往里伸”，规避了缺点的同时，增加了延伸感。
第二个心动点，我们直接看图：
房叔在看这个户型的样板间时，被它的南向5.8米超宽L型景观阳台惊呆了。
将阳台再延伸出一个“大空间”，这里可以打造为小有情调的餐厅，或三五好友烧烤，或星空下办公，惬意。
127㎡的户型，最大的特点是它的多重赠送空间，虽是3+1房，但也预留足够多空间，为家庭人口变化、兴趣空间打造留足余地。
而且这个户型部分楼栋还享受私梯入户，整体使用率达103%。最关键的是打造力，你可以数一数，它可能有多少空间可以DIY？
162户型的确是大尺度，大享受。
户型最让房叔印象深刻的，是它采用入户双动线设计：
从入户开始，可以通过家政间-生活阳台-厨房，这样的跑道式厨房，还真的头回见；也可以从入户-客厅-卧室，而这样的设计，可以实现动静分区，洁污分流。
户型可改造性强，如客餐厅+中西厨+家政空间的功能分区，可创造多重生活场景；如果你把分区拆除，就能形成超50平的超级会客厅，尺度感立马上来。
项目交标也是可圈可点，全屋采用智能家居系统，智能马桶盖、玄关处一键开关控制、厨房燃气报警装置、厨房的上轨道式滑门、感应小夜灯、门口挂钩…应有尽有。
比用心？
别人不愿意花功夫的，都大下血本
户型造得用心，在项目整体的设计上，玺樾也一直在突破区域标准。
因为项目深知，对于大多数人而言，房子绝不仅是一个遮风挡雨的住所，更是一个温馨的家。
园林，给你造一个“中央公园”
越秀在打造项目时，为了各楼栋有最大化的园林视野，采用了合围式布局。这样的打造有什么好处呢？我们来看一张图：
一个中轴约200米、间距约50米的超大中央公园，就被“腾”出来了。
这还不算什么？越秀邀请了广州赫赫有名的造园专家——奥雅设计出手。其之前的手笔是中海观云府、中海观澜府等，均是精品。
一方面，它设计了9大组团园林，涵盖儿童乐园、老年康养、青年健身等功能，其中还穿插了大量绿地，形成一个生机勃勃的全龄段休闲公园。
最关键的是，极致的设计之下，项目的全盘建筑密度仅约19.28%，剩下约81.72%都是园林绿化等公共配套！
要知道，周边项目建筑密度大都34%及以上，越秀是妥妥的少了将近一半。牺牲了利润，只为实现，人在房子里，房子在花园里。
超高窗墙比，每天全面屏的通风与采光
一个被大家忽略的细节，窗墙比，越秀是怎么做的？
首先是，南向面宽，在所有楼栋都朝向正南，项目南向面宽最高达到近16米。事实上，由于出色的户型设计，每个户型面宽都比周边多上0.5-1米。
| 窗越大，采光越好（示意图，图源：广州房产）
其次，是窗地比。同样是市面上很少注意的指标。玺樾超高的窗地比，足以超过市面上80%的项目。
有分析指出，窗地比每增加0.1，地上单平米成本将增加6-7元/㎡，按照玺樾约14.7万平的体量，这笔账，大家可以自己算算。
这样设计的好处，不言而喻。
一来是，每天打开窗帘，就如同打开IMAX巨幕，阳光倾泻而下；
二来是，每天的日照时间平均可达到5-6H，对比周边某标杆项目3-4H花园日照时间，居住舒适度，高下立判。
| 越秀建发玺樾日照测验图
三来则是，100%楼型均能获得新鲜流动空气，风环境模拟研判，玺樾比周边项目风速快0.14-0.24m/s，室内85%空间持续通风流动。
这意味着，初夏时在玺樾里，你甚至不用开空调，也不会觉得太闷热。
9重降噪设计，打造宁静人居氛围
声音方面，越秀建发玺樾又比其他项目，多做了什么？
项目通过外部的25米宽的防护绿带、主干道的双层玻璃，再到室内的双层玻璃、卫生间同层排......打造了九重降噪体系。
| 项目九重降噪体系示意图
最终做到，人在家中坐，不仅不会被外界的噪音所干扰，哪怕是晚上起夜用水时，也不会再因管道中水流动的声音而感到心烦。
选筹指南
收客不到20天就要开盘，要怎么买？
收客20天即开盘，底气明显。那要怎么买，别急，房叔帮你写好作业了。
房叔最新收到消息，项目目前已经领预售证，将于下旬迎来开盘，暂定首推两栋楼。
而项目共有五个户型，涵盖建面89㎡2+1空间、105㎡2+1空间、113㎡3+1空间、127㎡3+1空间以及162㎡3+1空间五个户型。
可以看出，项目的户型投资、刚改与改善都兼顾到，全都在主套3房以上。
| 105㎡户型样板间
2）89㎡2+1房户型只占比28%，且买且珍惜
当然了，也有人资金相对有限，只能选择89㎡的2+1空间，是否值得？
房叔认为，当然值得。
毕竟整个项目还是以四房为主，其中89㎡的2+1房占比仅28%。
未来，住在这里的业主仍然以买大户型的改善客户为主，圈层也更加纯粹。
但换而言之，如果想以更低的门槛入住玺樾，选择89㎡的户型，在当下无疑是值得珍惜的。
| 89㎡户型样板间
3）127平，价格合适可闭眼买，但两栋的127平不太相同，3栋是私梯入户
3+1空间的户型中，房叔又尤为青睐127㎡的户型。
一方面，127㎡在3+1空间户型中，上车门槛会比162㎡的户型低，而且，它还跟162㎡一样分布在3栋（部分），而113㎡的户型只分布在1-2栋。
要知道，3栋不仅赢在位置更优，更关键的是，梯户比也更优，每个户型可享私梯入户。
因此房叔觉得如果想买四房，价格合适可以闭眼买3栋的127㎡。其选房逻辑也是3栋＞2栋＞1栋。
| 127㎡户型样板间
4）刚需、刚改、改善与一步到位选房逻辑
刚需与投资客首选：2栋东侧的89㎡＞2栋西侧的89㎡＞1栋东侧的89㎡> 1栋西侧的89㎡；
主要是因为2栋更靠近中心园林与小区出入口，1栋则更靠近社区商业，东西梯腿的选择亦一样。
刚改排序：3栋105㎡>1/2栋的113㎡；
毕竟105㎡户型在3栋，相较于113㎡的户型，有总价低，还有视野、私梯入户的优势。
改善排序：3栋127㎡＞2栋127㎡＞1栋127㎡ ；
改善的户型选择逻辑，也跟刚改的逻辑差不多，主要在于1栋、2栋与3栋的差别。
一步到位与终极改善：可直接选择162㎡；
毕竟162㎡的3+1空间户型，整个项目都仅有48套，错过再无。
5）备案价1.67-1.9万/平，价格梯位分析
无论怎么选，大家最关心的当然是价位。
从之前项目公布的备案价来看，价格范围为1.67-1.9万/㎡之间。
我们先以项目的备案价，来分析各个户型的具体价格梯位。
首先，1栋和3栋都是楼层越高，单价越高，除了天地楼层。
其中1栋的单价在1.67-1.87万/平之间；而三栋会略贵一些，单价在1.69-1.9万/平之间。（仅为备案价分析，具体以现场价格为准，下同）
1栋的三个户型，以113㎡户型的单价最低，在1.67-1.84万/平；
其次为127㎡户型，单价在1.68-1.84万/平；
而89㎡的单价是最高的，在1.71-1.87万/平。
3栋中，又以127㎡的户型单价最低，在1.69-1.84万/平，几乎跟1栋的价格一样，真的是改善必选。
其次为105㎡的户型，单价在1.72-1.87万/平；
最贵的为大户型162㎡户型，毕竟稀少，单价在1.75-1.9万/平。
当然，最后房叔还是提醒一下，以上价格均为备案价，目前项目吹风价，还是参考周边项目。
| 项目公布的效果图，仅供参考
综上所述，越秀建发玺樾，实乃本次市场调整周期中难能可贵的机会。
好了，祝各位好运。
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