中山楼市总结！看完，我沉默了

回首2022年，中山楼市波澜起伏，行业在黑暗与曙光中前行，在危与机中寻求破局。

在此期间，我们也见证了诸多历史性的时刻。如，实行5年的限购政策落下帷幕，又如利率无限贴底。

同时，房企的内卷也堪称近年之最。从户型到价格，再到交付力，无一不是比拼项目。

当然，巴菲特有句名言：“当潮水退去的时候，才知道谁在裸泳”。越是行业低谷期，我们越能挖掘出一些真相。

今天，房叔就以楼市数据为基础，为大家还原一个真实的2022。

2022年房价整体下跌

全市新房均价14074元/㎡

据安居客房价行情网显示，2022年，中山房价整体呈现持续下跌趋势。

截至12月，中山全市新房均价14074元/㎡，当中马鞍岛依然最高，东区紧追其后。

另外，中山23个片区的房价变化，房叔也一并整理，已附在文末。

市场遇冷

成交跌至9年低位

从中山中原的历年网签数据来看，自2019年起，中山住宅网签开始呈现持续下跌的走势。

2022年跌至近9年来的第二低位，成交量仅高于2017年。但考虑到2017年仍受限签影响，可以说2022年楼市更为低迷。

当中，全市去年合计网签住宅约36197套，面积约398万㎡，分别同比下降约29.9%、29.1%。

而细化到2022年各个月份，全市网签量走势可谓“一波三折”。

网签主要集中在年中，6月则是全年住宅产网签的最高峰值。但后半年因疫情影响，客户流动性受限，网签量逐步下跌。

火炬卖得最好

购房需求自住为主

2022年中山24个区域中，率先跑出线的还是火炬开发区，其以4127套的成绩，登上全市最高位。

三乡镇则以3868套跟追其后，主要成交为雅居乐万象郡，全年成交1297套，算是为全镇撑起半边天。

排名第三的为西区，其中合景招商映月台网签517套，为西区网签量最高楼盘。

而关注度最高的马鞍岛片区，当然不甘示弱。区域房价已被称为中山天花板，但仍以2318套，占据第五位。

单盘成交方面，相比以前区域集中的情况，2022年的成交热盘，分布则较为分散，基本各个组团均有骏马上场。

当中，冠军宝座被三乡大盘——雅居乐万象郡获得，成交套数1297套。

亚军被同是体量大盘的南区碧桂园凤凰城夺得；桂军则花落万科中天西湾汇。

另从榜单中，我们还能发现几个小特点：

其一，在成交套数TOP10的项目里，不乏今年优惠较为强劲的项目。

如雅居乐万象郡，年初就以单价“6”字头促销轰动全城，可见价格仍是影响购房者的核心因素。

其二，成交红盘较为分散，不再是被火炬、南朗或马鞍岛包揽大部分。

这也从侧面反映，2022年的中山楼市，自住需求渐成主流，投资比例有所回落。

房企表现两极分化

过江龙卖房，地头蛇拿地

要问2022年，哪家房企卖得最好？中山的答案，仍然是王者——雅居乐。

凭着在中山“土生土长”的优势，雅居乐的网签项目达到21个，以压倒性的胜利，蝉联房企销冠之首。

而排名第二的则是万科，第三名为碧桂园。总之登榜前十的，除了雅居乐外，其余全是外来品牌大鳄。

但有趣的是，土拍方面又是另一派画风。

据房叔了解，2022年挂牌的地块共有8宗，目前已出让的地块有7宗。

成交主力基本是地头蛇。如中山城建、菊城地产、火炬建发、中山得致等，过江龙的拿地占比，与往年相比，有了明显的下跌。

全市库存超出6万套

短期去化压力大

2022年截止12月31日，全市住宅存量为67202套，存量面积约774.3万m，同比分别下降约14.3%、13.7%;全市平均化时间约为21.9个月，同比下降约11.5%。

2022年年末，存量和去化时间同比下降，整体存量有所减少，但去化间延长，去化速度相对缓慢，成交量下跌。

各镇区当中，住宅存量套数最高的是火炬开发区，多个项日新增入市是较为主要的原因，其中不乏新项目首次新增供应。

另一方面，火炬开发区项目去货速度相对适中，去化时间在各镇区中位于中等水平，而存量最少的则是大涌镇，主要在售项目较少，同时大涌镇项目去货较慢，去化时间相对较高。

展望未来

2023小阳春，见楼市真章

不可否认，2022年，是中山楼市极为艰难的一年，数据已表明了一切。

而牵一发而动全身，在房企陷入举步维艰时，与之相关的中介、供应方也同样面临挑战，当中还有从业者在叹息中离场。

展望2023年，中山楼市最大利好，莫过于疫情放开、经济修复，以及内地与香港的疫情管控调整。

加上当前政策端、信贷端都相对宽松，并预计今年初，政策都不会有太大变化。

因此乐观来看，明年中山市场销售规模会有小幅增长，最快在小阳春期间，就能判断，市场恢复度达到几何。

相信2023年，品牌稳健+确定性+产品力，依然是吸引购房者上车的重要因素。

中山各片区房价走势

最后，附上2023年中山各片区最新房价，以及2022年各片区房价走势，供大家置业参考。

注：数据来源安居客，橙色线条为区域房价变幅，灰色线条为中山全市房价变幅。

火炬1月新房均价：17304 元/m²

东区1月新房均价：21528 元/m²

南区1月新房均价：14880 元/m²

西区1月新房均价：14492 元/m² 

石岐1月新房均价：18071 元/m² 

南头1月新房均价：10371 元/m² 

古镇1月新房均价：14000 元/m² 

东凤镇1月新房均价：9666 元/m²

小榄1月新房均价：11430 元/m² 

黄圃1月新房均价：7400 元/m²

三角1月新房均价：9000 元/m²

阜沙镇1月新房均价：8600 元/m² 

港口1月新房均价：12500 元/m²

横栏1月新房均价：11500 元/m²

沙溪1月新房均价：10200 元/m²

大涌镇1月新房均价：11828 元/m²

板芙1月新房均价：9000 元/m² 

五桂山1月新房均价：13500 元/m² 

三乡1月新房均价：9732 元/m²

神湾1月新房均价：7266 元/m²

坦洲1月新房均价：14911 元/m²

南朗1月新房均价：12780 元/m²

民众1月新房均价：10750 元/m²

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