吴鹏飞 | 未来十年的房价，将整体趋于平滑，因为金融将出现新的变革

吴鹏飞/文（第4期）

昨天上午得到消息，中美贸易谈判取得实质性进展，已进入协议文本的商定阶段。最后的分歧点，将在两国最高领导人之间解决。

其实留到最后解决的问题点，往往是一种礼仪和程序的必须。我倾向于认为，谈判已经基本完成，双方在安排一个时机，由两国元首为此划上句号。

昨天下午，我正在一个地产项目上座谈。大家问我，这件事情，对于地产会有什么影响，未来十年，中国的地产价格，是会继续攀升呢，还是会持续下降？

我回答：再也不会有长期持续拉升的盛况了，当然也不会长期持续下降，而是可能进入一个较长平滑期，指望买房子发财的人们，要特别谨慎了。

“房子是用来住的，而不是拿来炒的”这句话，将在神州大地逐步实现。

以下是我给大家所做的简单分析。

一、出口换汇与通货膨胀

如果我们回忆改革开放之初，大家就会记起来，那时候，中国十分缺钱，不是缺人民币，而是缺美元、英镑、马克、法郎、日元等国际硬通货。

百废待兴的国家，需要外汇，特别是需要美元，因为只有它在国际上畅行无阻。我们引进人才、设备、技术、重要物资、购买粮食、进口改善型生活用品等；派人出去留学、学习、培训、考察、外交、参赛、文体交流等等，都需要大量美金。

国家手头没钱。于是出现全国上下、千军万马出口创汇的盛况，也就是想尽一切办法，拿自己舍不得吃、舍不得穿、舍不得用的东西，甚至不惜低于成本，去换美金。

出口退税政策，就是对创汇者进行的一种特殊补贴。

多年的刻苦积累，加上直接吸引外资，结果点点滴滴汇成巨流，中国的外汇储备居然成为世界第一，现在外汇储备余额经常保持在2、3万亿美元的水平。

这些美元，不能在国内流通，那些外汇持有人或企业在国内，只能使用人民币，这就不得不配套发行与之匹配的数十万亿人民币。

改革开放几十年来，中央政府着眼长远，实行积极的财政政策，大搞基础建设；急于加快发展的各级政府，又会实行一定程度上的赤字财政。两者说通俗一点，都是借钱发展。

这两个因素，导致了人民币的超量发行，也就是印刷发行量远远超过了社会财富的总值和经济交易的必需。由于人民币没有国际化，这些巨量的增发货币只能在国内转圈，因此通胀水平较高。

比如在我们所在的中等城市的市中心，1994年房子200元一个平米，现在呢，是8000元一平米，也就是说25年间，房价增长了40倍。

当年买一栋四合院的钱，现在可能只够买一个单元房的厨房。

换句话说，钱在房子这个商品面前，贬值了40倍。如果留心一下，你会发现，几乎所有的生活资料，菜米油盐，鸡鸭鱼肉，几十年来，价格都有了十倍、二十倍以上的增长。

17.5元，是上世纪80年代一个大学生一个月的生活费，现在，只是一碗大约有五片薄牛肉的汤面的价钱；54.5元，是上世纪80年代本科毕业生的月薪，现在，可能只是一钵水煮肉片的价钱。

普通人最明显的感受就是，钱只要存着，就会越来越不值钱。

二、百姓投资与地产升温

大家都感到了货币的贬值，因此，所有人的一个最简单的愿望就是：拿手中的钱，去购置一些增值速度超过货币贬值速度的东西，以便保住自己的资产不缩水。

在这场全民与货币缩水赛跑的波澜壮阔的投资运动中，人们面对着保值增值手段的一个长长的名单：

1、收益率很高的各种金融理财产品；

2、高息集资、民间高利放贷；

3、股票；期货交易；

4、各种据说稳赚不赔的基金；

5、贵金属、珠宝、字画、古董等；

6、传说中暴涨不停的邮票；

7、入股企业；投资给别人做生意；自己动手去做生意等；

8、购买房地产。

说实话，由于我们国家的诚信建设起步较晚，改革本身千头万绪，社会监管还不成熟，这导致了很多美好的投资神话，变成了美丽的泡影，有很多人尝到了上当受骗的苦头。

尽管专家常常好心提醒，警方、媒体经常郑重警告，贪便宜往往会血本无归。但是，老百姓对货币贬值的担心，不可能消失。就这样，同样的故事一再上演，令人心疼不已。

在痛定思痛之后，老百姓终于发现，用钱购买房子是一个最佳选择。在早期的乱象之后，一房多卖等让老百姓揪心的事件逐渐绝迹。地产交易，是我们国家管理最好的领域之一。

房地产，自古以来有钱人就买它，这符合民族传统守财心理，尤其是上不了太大的当，就算不良开发商跑了，房子他背不走，对吧？

于是，全中国的老百姓都学到了投资的关键一招：买房子。

三、美国股市与中国房市

美国人不存钱，因为银行利息太低，有时候甚至还搞零利率，存钱真是傻瓜。加上美利坚民族天生就善于寅吃卯粮，所以更谈不上去买那种不能吃不能喝，持有费用很高，价格长期趴着不怎么动的房地产。

美国人是真的全部不预备将来吗？非也。

美国人一般喜欢把钱一股脑投到股市。美国股市因为管理极其严格、运营极为成熟和全世界给它输血的缘故，几十年一直上涨，特别是金融危机之后，居然经过了十年的慢牛股市。

这也就是说，美国人民为了财富保值、增值，把钱都投到了股市。中国人也学过美国人，但是发现，两国的股市差距很大。我们的股市是十年腰斩，导致多少人血本无归。

最后，中国人全部转向了房市。你们只要回头看看身边的亲友，大中小城市的人，手头的钱只要在300万、200万、100万以上，没有一个人不是在急于买房子的，对吧？

为什么呢？因为第一，买房子不会出现钱打水漂的情况；第二，大家都来买房子，钱源源不断都涌进房市，行情当然就会长期居高不下，买房就增值；第三，房子变现很容易。

确确实实，千千万万的老百姓因买房、存房、卖房、再买房，赚了点钱，发了点小财，这是亲友中令人鼓舞的、看得见摸得着的学习榜样。

就算住着房子不卖，但它每天都在滋滋溜溜地增值，心里也甜啊。

美国是全民炒股，多数人不买房；中国是全民炒房，多数人不炒股。

但是人家炒股有个优点，不管多少资金汇入，不过就是增长一下指数，增加几个数字，浪费一点光斑和电。

可是炒房就出问题了。资金不断非理性涌入，房市的繁荣，就会带来土地、水泥、钢材、房屋的过度生产，一人拥有几套、几十套甚至几百套房屋，空置不用，就会造成巨大的财富浪费。

而且，钱全部吸进房地产业，不像股市，可以向最优行业、最优领域、最优技术大量注入资金。

中国人不能再炒房，再炒下去，是怎么也赶不上美国的科技与教育的，道理大家都懂，可是不炒房炒什么呢？老百姓如何投资，如何保值，如何做到这一生未雨绸缪呢？

四、金融变革与房市回归

中美达成贸易一揽子协议，其中一个很重要的内容，就是金融准入。

这么多年来，中国利用世贸规则很好地保护了金融行业，限制了外资在中国进入金融服务行业，这是对的，因为金融行业十分重要，是国家经济社会安全的基石。

但金融不充分发展，也不行。这一次，对美国、欧洲、英国、日本等金融强国，必须一定程度放开金融市场了。金融业的变革时代，到来了。

我国金融业从长期的保护政策受了益，练了兵，是骡子是马也该拉出来遛一遛了。

客观说，在我国，穷人创业、百姓理财、私人投资、学生深造、青年创业、小微企业、民营企业等，享受到的金融服务，还极不充分、极不完备、极不成熟。

外资金融机构逐步进入中国，将促进金融业变革。它们在上述服务中，很可能做得远远好于国内金融机构。

于是，老百姓也会多一种选择。外资金融机构如果能够推出更多的理财产品、更多的金融创新产品，就可能大规模地吸引中国老百姓手中急于寻找投资的巨量资金。

当大量的资金不是进入地产，而是进入金融理财领域的时候，这就可能使难以持续的地产炒作持续降温。

所以，我认为，未来十年、二十年，中国地产将逐步从百姓投资的主角位置退场，不会再出现高热，当然也不可能遽然降温，毕竟这个产业此前已经承载和寄托了太多中国老百姓的太多财富保值梦。

合理的状态是，房子确实变成了住的而不是炒的东西，价格趋于合理。地区差、地段差、品质差，还会反映在价格上，但是会比较理性，我用的词，叫平滑。

有人说，吴老师，外资进入金融机构有风险吗？当然有，但是风险是可控的，这是另一篇文章的话题了。

外资进入金融领域，有利有弊，主要还看我们如何监管、如何引导、如何兴利除弊。

总之，中美贸易谈判的实质，是美国人认为按照现行贸易规则，美国人吃亏了。因为中国越来越繁荣，外汇花不完，而美国制造业在流失，政府手头总是很紧。

它希望提高交易的要求、难度，希望限制中国的发展，有利于美国的发展，但会不会适得其反，事与愿违呢？

上一次入世谈了13年，中国在争议声中加入世贸，回头看，这步棋走对了。

这一次，相当于一次小世贸会谈。美国人是在逼中国玩高难动作，逼中国增加难度系数，但谁又能说，这不会加快中国提升经济品质、进一步赶超美国的速度呢？

挑战也是机遇，不是说说而已。

中国会因应而变，而且会变得更好、更强、更大。我们拒绝签城下之盟，但我们从来不拒绝向强者学习，并超过它。■

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