救市，碰到了一个看不见的玻璃天花板？
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本文比较学术，但是还算有些深度，感谢大家耐心阅读。
一直有个想法，中国房地产的发展，能不能用一个方程或者一个函数表示。
这个函数，既能代表它过去20年的辉煌。
当然，也能表示其未来10年的走势。
从这个函数中，我们可以发现其高速发展的秘密，也可以预测其未来。
最近封控在家，研读基础函数书籍，还真的发现有这么个函数，可以达到以上的目标。
这个函数就是——逻辑斯蒂函数。
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先做个科普，啥是逻辑斯蒂函数。
对，就长这个样子。
上面这条最粗蓝色线条。
这个函数原来是研究生物种群数量的，是数学生物学家 Pierre - Francois Verhulst 提出的著名的人口增长模型。
啥意思呢？
当一个物种迁入到一个新生态系统中,一旦条件合适，而且没有天敌，其数量会发生指数级增长，甚至爆炸。
比如，我们经常听说过的澳洲野兔成灾的故事就是例子。
然而，当这种生物，达到一定的数量，受到一定的约束，比如说空间资源不足，食物数量不足，甚至开始有了天敌，也是到了天花板，这种指数级增长就会发生改变。
大概率将会变成稳定状态，保持长时间的数量平衡，不再出现大规模的增减。
当然，这样解释不是很严谨，大家懂就可以了。
实际上，这种函数应用很广泛，不一定非得说生物群落数量。
比如，我们的手机，现在就明显处于逻辑斯蒂函数的后半程。
中国移动智能手机行业已经高速发展了将近10年，在初期2016年之前，每年手机保有量的增加都是50%以上的增长。
但是从2018到2019年开始，这种趋势开始变缓，无论功能如何推陈出新，无论手机如何创新发展，每年的增长都是个位数的发展，再也不会出现10%以上的大幅增量。
很明显，手机的增长出现了天花板，有人说是人口，有人说是价格。
不过吧，倒也不会出现负增长，道理也很简单，一个经常使用手机的人，你不让他用手机，别说是一年，就是一天，他也非常难受，手机已经成为了其日常刚需。
所以，中国手机的增长现在就是一个典型的逻辑斯蒂函数。
现在，你明白了我说的啥意思了吧。
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说回房子，实际上现在的中国全国的房地产就是这样一条逻辑思维曲线。
中国房地产，公认的诞生原点是1998年那个重要的停止福利分房的文件。
1998年，我们的商品房开工面积不到2亿平方米，从上图上可以看出来，以后的几年除了2008年危机之外，每年的的增长都可以达到20%以上，虽然称不上是指数级的增长，但是幅度也相当客观。
这种趋势一直持续到了2012到2016年前后，当时国家年度住宅开工面积达到了约12到14亿平方米开始徘徊。
很明显，中国房地产实际上在2013年，已经出现了玻璃顶，已经不能维持较高的增长率。
于是，就有了去库存，有了2016年到2017年，那场载入史册的大涨价。
（大家注意，此图标注面积口径和上图有所区别，上图是住宅面积，此图标注面积是商品房，含商业办公面积）
有了2016年行情的驱动，所有人，包括买房者，银行甚至政府，都没有意识到实际上2013年已经是中国楼市的玻璃顶，这个数值大约在年建成量大约在14到15亿平方米。
经过了2016年行情，更是鼓励开发商猛上杠杆，大肆扩张，大量举债，这也开始酝酿2021年中国楼市民企连环暴雷的根源。
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当然，为啥会产生这种房地产发展玻璃顶的原因？
最明显的，也是最直观的原因就是——政策。
2017年房住不炒等一系列政策的出台，让这个楼市发展出现的不是玻璃顶，那么还有没有更加深刻的原因呢？
有人说是人口，尤其是中青年人口的稀缺。
有人说是城镇化，中国很多城市，已经达到了城镇化的中后期。
有人说是购买力，口罩让中国老百姓信心大减，不敢购买，不愿购买，同时出现的烂尾问题，也让这种趋势在强化。
每个理由都有其自洽的逻辑，有其自身的道理。
我更加倾向于——这是中国产业水平，或者叫财富增长水平逐步放缓的原因。
我们都知道，韩日人口和城镇化情况都比较相似，都是处于少子化和人口负增长的边缘。
但是为什么韩国房价，尤其是首尔房价这两年能大涨，然而东京却稳如老狗。
背后就是两国这20年来，人均GDP发展的差距。
图：韩国人均GDP增长
图：日本人均GDP 增长
为啥日韩人均GDP增长天壤之别，就不多说了，这是一篇可以写个博士论文的题目。
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但是，我们又不能把韩日的模型简单套用到中国整个楼市，毕竟中国是个太大的经济体。
在世界上没有一个任何的国家可以与之相比。
然而，如果把中国某个地区或者城市的楼市，比作日韩可能还比较相似。
打一个不是很恰当，但是容易理解的比喻。
日本的楼市，就是类似于东北。
产业停滞，GDP增长变缓，民间财富积累变慢，这些城市楼市开发量的天花板是产业，是财富。
当然，日本可能比东北要强很多，毕竟人家核心科技，产业水平比东北强的不是一点半点，但是我说的是经济的整体感觉和楼市的关系模型。
韩国的楼市，就是类似于长三角。
产业比较兴旺，GDP维持增长，财富流入不错，应该说现在的楼市天花板更多是的政策+口罩等短期因素，产业天花板暂时还没有触及。
所以说，总结一下。
第一、中国总体楼市已经触及到了逻辑斯蒂曲线的顶端，这个数值大约在14亿到15亿平方米。
如果中国经济总体能恢复8%到9%的增长率，估计这个天花板还能往上抬，但是短期可能性不大。
第二、到了这个天花板之后，整个国家楼市会平稳若干年，毕竟房子这东西是刚需。
虽然大家都在说人口减少，但是还有一个数据大家没有注意到就是“家庭数”，中国家庭规模在不断减小，而伴随着家庭数量却一直在增加，这就保证了每年中国楼市销售量是会是一个相对稳定的数据。
第三、不同城市楼市，逻辑斯蒂曲线的天花板的形成和原因不同。
中国其他更多的区域，应该是产业的天花板，限制了楼市的天花板。
所以，没了政策的玻璃顶，他们楼市也是比较乏力的，除非产业和财富水平有了较大变化。（比如某个城市发现了一个大金矿或者大油田）。
另外，中国三个发达的都市圈，暂时应该是口罩和政策的天花板，因为财富的趋势没有改变，财富增长迟早会反应到房子上。
最后推荐一本书《房地产与中国经济》，是中国著名的敢说的经济学家盛松成的作品，说实话有点学术，不好懂，但是真实真是静下心来看看非常有启发。
有耐心的朋友可以加下面的米宅同事微信，他会传给你完整电子版，希望能让你在这个寒冷的冬季，早一分钟听见春天的声音。