多城二手房成交环比降幅收窄，市场降温节奏放缓

  核心观点：

• 5月重点城市二手房市场温度再降，但是降幅明显收窄。14城中9城二手房成交量环比持平或下滑，且均价环比下跌是主流。

• 多城二手房成交环比降幅收窄，市场降温节奏已逐步放缓。

• 重点城市土地市场归于平静，前期地价上涨过快，溢价过高的城市在5月土地成交楼面价下滑，溢价率明显收窄。

• 在当前政策环境下，市场预期平稳，后期市场将维持稳定。

5月重点城市二手房市场再降温，但幅度收窄

（一）量稳价跌是主流

二手房成交总体持平，城市间分化。5月重点14城链家二手房成交总量环比微降0.5%，降幅明显收窄，市场在经历4月的降温后已逐步企稳。

分城市看，14城中有9城实时二手房成交量环比基本持平或下滑，其中北京、上海及深圳三城成交降幅居前列。三个一线城市二手房成交的下降一方面是受新房分流的影响，另一方面与市场向改善板块轮动有关，受“认房认贷”约束，改善需求释放较为缓慢。5月有少数城市成交环比增加，如武汉、杭州。

重点城市均价以下跌为主。5月重点14城中有8城均价环比下跌，上海、深圳及重庆均价环比基本持平，杭州、北京及长沙三城环比涨幅温和。可见，随着成交向稳态水平的回归，均价失去向上动力，走向平稳。同比看，5月14城中有13城均价同比持平或下跌。去年5月多数二线城市二手房均价处在其历史高点上，严调控之下，均价经历了“向价值回归”过程。

（二）重点城市土地市场归于平静

土地市场方面，5月重点一二线城市住宅用地成交楼面价普遍下跌。在5月中旬受到住建部预警提示的苏州、大连、南宁及佛山地价均下跌，其中苏州土拍成交均价环比下跌35%，南宁、佛山土拍溢价率明显收窄。此外，武汉在4月住宅用地成交创下2018年以来月度最大值后，5月土地市场降温，成交住宅用地规划建面环比降7成，成交溢价率大幅收窄，均价明显下跌。

“稳”是后市常态

当前重点城市政策稳、预期稳，故“稳”是后市常态。6月重点城市预计二手房市场将企稳，量价均温和变动。

2019年以来重点城市房地产调控局部加码，如长沙购买二套房契税税率优惠取消、苏州限售、5月初青岛等城商贷首付比例的重新上调以及住建部的房价预警等。调控政策保持了连续、稳定。

重点城市二手房市场供需矛盾继续缓和，买卖双方预期回落。5月重点14城链家二手房新增挂牌房源量环比继续增长14%，增幅较4月回落15个百分点，明显收窄，新增客户量于4月低位上小幅增长8.9%，总体市场供需矛盾继续缓和。

分城市看，多城购房者入市积极性环比基本持平或下降，受市场降温影响，业主预期回落，14城中10城链家二手房业主调升挂牌价的次数占比回落。新入市业主预期表现平稳，14城中仅两城业主报价环比涨幅在1%以上。

在“稳地价、稳房价、稳预期”的政策基调下，调控政策对于市场动向保持高度的敏感性，事实证明不管土地、新房还是二手市场的“不稳”都大概率会引发政策的进一步调整加码，因此在整体平稳、局部分化的市场中，对于短期可能升温的城市，也要保持对市场和政策的警惕敬畏之心，“稳”才是主旋律。

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