直击博鳌丨贝壳研究院现场首发2019年城市购房动能排行榜

7月27日，贝壳研究院首席市场分析师许小乐受邀参加“博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会”并首次正式对外发布了《全流通视角下的楼市增长潜力-2019年城市购房动能排行榜》。

贝壳研究院首席市场分析师 许小乐

报告基于政策趋势、产业聚集、城市化进程、人口流动等指标，排出现阶段购房动能最为强劲的100个城市，并建议开发商更多聚焦一、二线城市及少数有活力的三四线城市，从地产开发向城市综合运营转变。购房者一方面考虑未来城市发展潜力，也要考虑购房可支付性，中短期来看，二线城市是未来不错的选择。

核心观点

1.过去人口流向塑造城市房地产市场格局，现在房价在影响人口流向。

2.房价高不代表市场动能强，过高的房价反而抑制市场可持续增长。

3.房地产市场的动能关键在于市场的可持续能力，核心是购房需求的转化能力。

4.首次置业群体是城市的现金流，没有稳定的现金流，再多资产也枉然。

许小乐在会上表示：

一个城市的购房动能是房地产市场持续、稳定增长的能力。只有短期价格上涨，没有稳定的交易量支撑的增长实际上缺乏持续性动能。

当前对城市房地产市场的判断存在一种路径依赖，以房价来衡量城市购房能力，将高房价视为高能力，陷入“高房价-买房-房价涨”的预期自我循环。从历史上看，当人们买房是基于房价上涨的预期，房价泡沫就容易被吹大。但现在，我国房价与人口增长的反馈拐点到来，过去房价上涨能够吸引人进来，当涨到一定高度后会抑制人口进入。

事实上，房价“只涨不跌”的神话正在被打破，市场的不可持续正在显现。2018年到今年上半年，一些明星城市房价出现持续下跌。贝壳研究院监测数据显示，全国上半年100个城市中，房价同比去年下跌的城市有56个，上涨的城市有44个。北京、上海上半年房价指数分别同比下跌2.8%、2.6%。市场热度没有延续，一些城市交易量下降。尽管一季度市场有季节性回暖，但上半年市场与去年基本持平。全国重点14个城市二手房交易量同比仅增长3%。

贝壳研究院首席市场分析师 许小乐

同样在调控之下，为什么有些城市受到的冲击小并且短暂，而有些城市受到的冲击大并且持续？表面上是各个城市不同的调控力度，深层原因在于城市房地产市场内在结构的差异。

我们从全流通的框架来观察——

对于一个城市市场而言，首次购房者进入市场是撬动市场的底火，首次置业群体会在新房和二手房之间选择，市场的持续性取决于源源不断的首次置业者能够进入市场。若是首次购房群体进入二手房市场，会撬动二手房市场的换房链条，二手房业主能有机会置换更好的住房，实现交易量的扩大和房价的上涨，又会推动新房换房需求。因此，首次置业群体的数量和进入能力决定了市场的持续性，改善性换房需求的释放能力决定市场的变化幅度。调控的核心举措是降低首次置业群体进入市场的能力。同样是首付比例上调，房价较低的城市首次置业者受到的影响不大，房价过高的城市，首次置业群体进不来，换房群体换不动，市场受到的影响较大。

以北京为例，限购限贷政策使北京首次置业群体购房能力减弱，二手房换房被“认房认贷”的政策束缚，大规模的换房链条缺乏动力，市场陷入了衰退。

因此，房价高不代表市场动能强，过高的房价反而成为城市市场的抑制力量。

基于上面的分析，我们认为，未来房地产市场的动能关键在于市场的可持续能力，核心是购房需求的转化能力。从全流通的框架里，我们提炼出三个关键指标衡量城市房地产市场的持续力和转化力：

（1）无房群体的数量；

（2）无房群体进入市场的能力，决定了需求转化能力；

（3）改善群体的换房能力，决定市场起来的幅度。

基于这三个核心，我们建构起城市购房动能指数，并且得到了城市动能排名。

表：全流通视角下的城市购房动能评价指标体系

来源：贝壳研究院

从购房动能指数排名中，我们可以得出几点发现：

第一，城市动能指数与城市的经济增长水平之间总体一致，但也存在着偏离，一些城市的购房动能超过人均GDP的实力。

第二，城市房地产大格局正在重塑。和传统一、二、三、四线划分有所不同，杭州因为较强的需求持续力超越一线广州，环沪、环深三四线城市超越部分二线城市、二线“明星城市崛起”，如武汉、西安、成都等，具有持续增长动能。

原因是：

（1）不同城市动能的侧重点不同，比如，深圳由于较大的住房缺口和人口吸引力度，刚需动能最强；武汉由于友好的换房政策，改善动能最强。

（2）一些明星城市购房动能被高房价拖累，主要是由于刚需转化能力所限，如北京、上海、厦门等城市资产化的房价与城市的真实购买力之间出现了背离，较高房价排挤了潜在需求，市场出现自我束缚。

（3）一些资源型城市陷入收缩，越来越难有收入支撑城市运营，对外来人口的吸引力偏弱。

第三，城市圈的总体动能取决于城市动能的方差而非总和。城市圈市场的持续性因为区域的融合而增强。从城市圈动能分布来看，环京内部排名方差更大，呈现明显的分化型城市圈特征，环深环沪内部梯队均匀，差异较小，呈现明显的融合型城市圈特征。

数据来源：贝壳研究院

购房动能指数给我们一些启示：

第一，过去人口的流向塑造了城市房价格局，现在房价正在影响人口流向。那些住房成本过高的城市，将会受到高房价的束缚而变得不可持续。相反，居民住房成本相对合理的城市会在未来的竞争中显现出优势。

第二，未来决定城市房地产市场可持续增长的是现金流收入，如果城市缺乏运营收入，城市的人口吸引力将会减弱，房屋资产价值难以得到维持。

对于增量开发而言，开发商既要考虑未来整体的城市潜力，也要考虑开发业务的空间。综合购房功能与二手房市场占比，可以选择一些具有增量潜力的城市。

在改善需求成为新刚需的当下及未来，老旧小区改造和物业管理是新的蓝海。一些具有地理优势的住宅小区，如果没有可持续的运营管理机制，同样也会走向衰败。如何让存量住宅历久弥新，需要大量专业居住服务者介入，包括社区物业管理、房屋改造装修、房屋流通等。同时，社区物流、医疗、教育、养老、健身、文化等社区生活配套服务也会进一步融入到社区生活中去，延长社区服务的价值链条，增加社区生活的品质。社会运营和社区服务，是让住户与社区形成紧密的连接，实现“人塑社区，社区塑人”的良性互动。

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